Ипотечный вопрос: ждать или брать?

Несмотря на сложную экономическую ситуацию и рост ставок по ипотеке, люди активно берут кредиты на покупку жилья. По прогнозам экспертов, темпы рынка ипотеки по итогам года составят 130%. Изменятся ли в ближайшее время условия выдачи кредитов, как поступить и правильно оценить свои силы людям, которые рассматривают ипотеку как способ решения своего жилищного вопроса, разбирался наш сайт.

Напряженная ситуация на финансовых и валютных рынках положительно сказалась на ипотечном рынке. За полгода число выданных кредитов выросло на треть по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Объемы выдачи ипотеки в денежном выражении увеличились в 1,4 раза.

Эксперты называют две причины такого положения дел на рынке. Первая – недвижимость сегодня стала восприниматься россиянами как альтернатива банковских вкладов. «Первое полугодие 2014 года прошло под знаком неблагоприятного внешнего фона. Ослабление рубля под влиянием внешних факторов стимулировало потребительскую активность и сделало недвижимость популярным объектом для инвестиций. Основной причиной, предопределившей привлекательность недвижимости, стала ценовая динамика рынка, а также отсутствие понятного и предсказуемого инструмента долгосрочного инвестирования. Многие покупатели недвижимости видят в этой инвестиции защиту своих сбережений», – говорится в ежеквартальном отчете Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

При этом эксперты констатируют рост доступности жилья для населения в этом году. Так, цены на жилье в первом полугодии выросли на 4,9%, а инфляция годовом выражении составила лишь 7%.

Вторым фактором роста ипотечного рынка называется реализовавшийся спрос будущих периодов. Россияне, которые планировали приобрести жилье для собственных нужд, опасаясь роста ставок, переносят решение о приобретении жилья с помощью ипотеки на более ранний период.

По словам вице-президента, начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Нины Крючковой, в настоящее время на ипотечном рынке сохраняется высокая конкуренция. «Большинство игроков активно предлагает промоакции и специальные программы: некоторые снизили процентные ставки, некоторые – требования к заемщикам, – объясняет она. – Динамично развивается ипотека в сегменте строящегося жилья, данный тренд сформировался еще в 2013 году, и банки продолжают сохранять активный интерес к этому сегменту. Даже на фоне повышения ставок спрос на ипотеку и рост проникновения ипотечных сделок в сделки с жильем показывают устойчивый рост».

В то же время, прогнозируют эксперты АИЖК, снижение требований к ипотечным заемщикам, которое практикуют большинство игроков рынка, ведет к более активному накоплению рисков в кредитном портфеле банков. Несмотря на то, что доля проблемных кредитов в портфелях банков на сегодняшний день низкая (2,1%), такая стабильность во многом обеспечивается высокими темпами роста ипотечного портфеля. Ухудшение экономической ситуации, в частности рост уровня безработицы и падение доходов населения, могут привести к росту проблемных кредитов. При этом сильнее всего пострадают заемщики, получающие серую зарплату и не имеющие возможности подтвердить свои доходы по форме 2-НДФЛ. Уязвимы будут и заемщики, имеющие несколько кредитов.

Несмотря на жесткую борьбу кредитных организаций за заемщиков, роста ставок по ипотеке избежать не удалось. «Начиная с мая многие банки, в том числе и крупнейшие игроки рынка, скорректировали свои ставки в сторону увеличения», – констатирует представитель банка DeltaCredit Ольга Садыкова.

Однако, по словам эксперта, корректировка ставок не сильно повлияет на размер платежа по ипотечному кредиту. «Конечно же, более значительное увеличение процентной ставки может привести к некоторому снижению доступности, однако в такой ситуации есть вероятность снижения стоимости жилья. При такой ситуации покупателю будет необходим меньший размер кредита, и в итоге доступность ипотечных кредитов не уменьшится», – добавляет Ольга Садыкова.

«На сегодняшний день на рынке сформировалась тенденция к росту процентных ставок по ипотечным программам, в первую очередь это обусловлено повышением ключевой ставки ЦБ, – комментирует начальник управления по развитию розничного бизнеса Абсолют Банка Антон Павлов. – Впрочем, ставки повышают хоть и многие, но далеко не все игроки. Например, мы снизили ставки для надежных заемщиков, которые готовы внести крупный первоначальный взнос по ипотеке».

Не все эксперты настолько оптимистичны. «До конца года мы ожидаем дальнейшего роста ставок в диапазоне 0,5%, средняя ставка по выданному ипотечному кредиту, скорее всего, вырастет в целом по рынку до 12,8–13%», – прогнозирует Антон Павлов, добавляя, что банк не пересматривал ставки в сторону повышения и не планирует этого делать.Во втором полугодии эксперты прогнозируют дальнейшее повышение стоимости кредитов. «Последовательное повышение ключевой ставки, нестабильность на финансовых рынках и сложности в привлечении внешних заимствований неизбежно подталкивали банки к повышению ставок. Тем не менее, несмотря на то, что к концу второго квартала ставки были скорректированы практически всеми лидерами рынка, ждать резкого роста ставок не стоит», – считают эксперты АИЖК, уточняя, что средняя ставка по ипотечным кредитам в 2014 году достигнет уровня в 12,5% (к концу первого полугодия средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 12,3%). Однако, несмотря на это, по прогнозу АИЖК, ипотечный рынок по итогам года вырастет на 30%.

По мнению Нины Крючковой, спрос на ипотеку по втором полугодии этого года, скорее всего, уже не покажет такого стремительного роста, как в феврале-мае, темпы роста могут замедлиться с учетом замедления темпов роста всего рынка недвижимости. «Ипотека сохранит рост и во втором полугодии, однако темпы роста могут замедлиться, принимая во внимание макроэкономическую и внешнеполитическую ситуацию. Степень влияния указанных факторов на ипотечный рынок в настоящий момент спрогнозировать трудно, многое будет зависеть от возможности банков привлекать фондирование, позволяющее не менять ценовую политику или менять ее несущественно», – поясняет она.

Что же делать людям, которые планировали воспользоваться ипотекой для решения своего жилищного вопроса – стоит ли им сейчас брать ипотеку и как оценить свои силы?

«Сегодня довольно удачный момент для получения ипотечного кредита, поскольку в дальнейшем, по нашим прогнозам, средняя рыночная ставка будет повышаться. Не стоит также забывать и о том, что цены на недвижимость постепенно растут», – считает представитель Абсолют Банка.

По мнению эксперта банка БКС Премьер Антона Шабанова, нынешняя ситуация в стране и повышение процентных ставок по кредитам, конечно, не говорят в пользу такого вида кредитования. «Решение об ипотеке стоит отложить, если сейчас не стоит острая необходимость в жилье, то есть у вас есть где жить в данный момент. Как известно, лучше копить, а не брать в кредит. Если вам есть где жить и вы можете копить – лучше копите на всю стоимость квартиры или хотя бы на увеличение первоначального взноса. Если же квартиры у вас нет и вопрос встал остро, то, всего скорее, вердикт в любом случае будет один – необходима ипотека», – рекомендует он.

Антон Шабанов также рассказал, как заемщику правильно оценить свои силы. Так, ипотеку желательно брать с максимально возможным первоначальным взносом (при этом на сам первоначальный взнос, ради его увеличения, не стоит брать еще один кредит) и простейшим расчетом: все выплаты по всем кредитам (включая ипотеку), которые вы обслуживаете, не должны превышать 40%, как максимум – 50% от ваших доходов. «Это позволит вам абсолютно комфортно пережить непростые финансовые времена в стране и мире. Повышение же этого процента автоматически повышает и ваши риски невозможности обслуживания кредитов в какой-либо момент, – добавляет эксперт. – Ну и, конечно, самый оптимальный вариант, чтобы у вас был так называемый «запас ликвидности» или «подушка безопасности» в размере трех-шести ваших среднемесячных расходов. Если такая «подушка» будет у вас в наличии, то даже на самые непростые времена можно смотреть с улыбкой и изрядной долей иронии. И не забывайте, что эти деньги должны быть вам легко доступны, то есть не вкладывайте их в более сложные финансовые продукты, чем банковский счет, депозит или дебетовая банковская карта (помните – не более 600 тысяч в один банк, чтобы не потерять накопленные проценты)».