Лариса Сулацкая, управляющая филиалом «Ростовский» банка «ГЛОБЭКС»: «Доступность ипотеки – это соотношение заработной платы и стоимости квартиры»

Рынок потребительских кредитов и ипотеки в Ростове-на-Дону и области также, как и в других регионах страны, достаточно широко представлен филиалами и представительствами крупных банков страны. Банковские программы по предоставлению ипотеки отличаются разнообразием и рассчитаны для физических лиц с разным финансовым положением. Квартиры предлагаются и в строящихся домах, и на вторичном рынке недвижимости. Также кредиты могут быть использованы на ремонт квартир, на покупку участков земли под строительство индивидуальных домов. Как ориентироваться во всем этом многообразии кредитных продуктов и какие специфические особенности имеет ипотека именно в Ростовской области рассказала управляющая филиалом «Ростовский» банка «ГЛОБЭКС» Лариса Сулацкая.

– Какие ипотечные программы сейчас наиболее популярны в Ростове?

– Все ипотечные программы подразделяются на программы, поддерживаемые государством и собственные программы банков. Кроме этого они различаются по целевому характеру: кредит на приобретение вторичного жилья, новостроек или домовладения. По-прежнему, ипотечные программы на приобретение вторичного жилья в Ростове более востребованы. Это связано с тем, что не нужно ждать сдачи дома, не нужно нести риски, связанные со строительством, а можно выбрать квартиру в удобном для себя районе, необходимой площади, по более доступной цене, соответствующей одобренной сумме кредита.

– Насколько развито рефинансирование кредитов, и есть ли сейчас возможность найти приемлемый для себя вариант?

– Рефинансирование сегодня очень популярно. И, на мой взгляд, это хорошо, потому что в выгоде оказывается клиент: у него есть возможность переоформить выданный когда-то кредит под более высокую процентную ставку в кредит с меньшей процентной ставкой на более длинный срок, уменьшив тем самым свой ежемесячный платеж. Но рефинансирование зависит только от самого клиента, от его желания, заинтересованности и кредитной истории. А также от того, насколько он информирован о данных банковских услугах на рынке. Если человек отслеживает тенденции, то, конечно, он будет стремиться найти более приемлемый вариант для себя.

– А как быть с информацией, что банки в Ростове неохотно предоставляют эту услугу?

– На самом деле это зависит от спроса. Если есть спрос – банк готов идти навстречу клиенту. Банкам, на самом деле, интересны эти программы, хотя бы потому, что они получают возможность работать с благонадежными и платежеспособными клиентами. Опасения банков тоже понятны: сейчас на рынке кредитования в Ростовской области сложилась специфическая ситуация. По количеству проблемных клиентов Ростовская область, к сожалению, стоит на восьмом месте среди 83 регионов России по статистике НБКИ. У нас наибольшее количество просрочек, наибольшее количество одновременно действующих кредитов на одного человека (от двух до пяти). Я думаю, поэтому банки с осторожностью относятся к рефинансированию. Если клиент регулярно допускал просрочки платежей, источники погашения кредита непонятны, платежеспособность неустойчива, то такой проблемный кредит вряд ли будет рефинансирован.

– Почему же мы настолько неблагонадежны?

– Это вопрос добросовестности людей. Я знаю об опыте одного местного управляющего, который некоторое время работал в другом регионе. Будучи ростовчанином и поработав в Карелии, он пришел к выводу, что там люди другие и подход к банкам совершенно другой. Там просрочка – это стечение обстоятельств внешних факторов, а у нас важную роль играют внутренние факторы. Некоторые люди просто не считают необходимым платить, не понимают, что кредит – это не подарок, а денежные средства, которые придется возвращать, не могут смириться, что кредит всегда будет с процентами и так далее. В принципе, это общая тенденция в России. Потребители стремятся, что бы банки рассматривали заявки как можно быстрее. Банки идут навстречу и выдают деньги с наименьшим пакетом документов. При этом потребитель не обращает должного внимания, что при менее жестких условиях процентные ставки будут выше. Такие кредиты проверяются хуже и «качество» заемщиков по таким кредитам ниже. Отсюда большая доля неплатежей.

– А почему в Ростове так медленно развивается кредитование индивидуального жилищного строительства?

– С земельными участками очень много вопросов. Очень часто они не соответствуют требованиям банков по своей ликвидности. Например, к участку должны быть подведены соответствующие коммуникации соответствующего качества. А все мы знаем, что у нас либо нет их вообще, либо много старых коммуникаций. Более того, для того, чтобы начать строить с привлечением банковских средств, необходима проектная и разрешительная документация. С учетом того, что сейчас существует «дачная амнистия», клиенту выгоднее возвести дом своими силами, а далее это строение просто задекларировать. Ростовчане стараются идти более легким путем, который не всегда соответствует требованиям банков, поэтому при оформлении кредитов возникают проблемы с документацией. Отсюда тематика с индивидуальным жилищным строительством, на мой взгляд, не приоритетная для банков. Прибавьте сюда завышенную стоимость земельных участков, особенно, в черте города. Это пока не выгодно ни населению, ни банкам.

– Но доступность ипотеки в целом сегодня не однозначная: и проценты, и стоимость жилья, и тяжелые финансовые обязательства на десятилетия?

– Я всегда говорю, доступность ипотеки – это не только процент по кредиту. В большей степени на доступность ипотечного кредита влияет соотношение заработной платы потенциального заемщика и стоимости выбранной им квартиры. Вот это самый главный фактор. К сожалению, спрос на жилье сегодня превышает предложение. Из-за этого цены на квартиры постоянно растут. Среди регионов России мы входим в число лидеров по ценам за квадратные метры. Особенно, если говорить о престижном жилье.

При этом на рынке ощущается недостаток жилья эконом-класса. Большинство застройщиков строят однокомнатные квартиры площадью 50 м² и более. Квартиры с такими площадями не многим по карману. В последнее время банки ужесточили процедуру подтверждения доходов. Средняя зарплата по Ростовской области 17,5 тыс. рублей. В этом случае можно рассчитывать на кредит в 650 тысяч на 30 лет при 10% первоначальном взносе. При этом стоимость однокомнатной квартиры доходит сейчас до двух млн рублей. Понятное дело, что при средней зарплате человек вряд ли сможет накопить миллион в качестве первоначального взноса. В лучшем случае это будет 100-200 тыс. рублей. Плюс нужно всегда помнить, что есть сопутствующие расходы при оформлении кредита. А именно: оценка, страховка (которая может доходить до 1% от суммы кредита), регистрация, расходы, связанные с операционной деятельностью банка в зависимости от способа передачи денег продавцу (будет ли использоваться ячейка или аккредитив). Все это подразумевает, что еще 50-100 тыс. рублей дополнительно должно быть у клиента помимо первоначального взноса. Да, одному человеку с таким доходом получить и обслуживать ипотечный кредит сложно. Поэтому банки предлагают программы, предусматривающие привлечение нескольких созаемщиков. Следовательно, можно привлечь родственников или близких людей и получить большую сумму.

Но есть и другая проблема: будут ли эти созаемщики платить вместе с вами?! Об этом при получении кредита мало кто задумывается. Обязательства про кредиту действительно могут стать обременительными для созаемщиков. Не нужно замахиваться на ипотечное жилье, которое не соответствует реальным доходам. Я рекомендую по отношению к кредитам вести консервативную политику. Никто из нас не застрахован от потери работы в течение будущих 20-30 лет, а ведь ипотечный кредит – самый длительный. Всегда нужно уметь прогнозировать наихудшие варианты. Как вариант – можно получить максимальный срок по кредиту, тогда ежемесячные платежи будут меньше и кредит будет менее обременительным. При этом не стоит ставить во главу угла переплату по процентам за время действия договора. Практически все банки сейчас дают возможность погашать кредит досрочно, а проценты начисляются на фактический остаток задолженности.

– Сейчас в России набирает обороты популярность услуг финансовых советников. Поможет ли это в принятии решении?

– В Ростове грамотных финансовых советников единицы. Так что можно говорить, что эта услуга у нас мало представлена. Более того, не всегда банковские сотрудники, которые занимаются продажей ипотечного продукта, учитывают возможности клиента. Они исходят, как правило, из банковских потребностей: оформить как можно большую сумму кредита, как можно лучше выполнить план и так далее. А в данном случае нужно исходить из того, чтобы этот кредит возвращался, то есть, ни в коем случае не ставить клиента в некомфортные условия и доводить до ситуации принудительного взыскания. Как правило, среди сотрудников, занимающихся непосредственно оформлением ипотеки, молодые люди, недавно закончившие институт и практически не имеющие жизненного опыта. Поэтому говорить о них, как о хороших консультантах, преждевременно.

Каждый человек должен сам задумываться о совсем благосостоянии и о своих перспективах в дальнейшем. К сожалению, этим вопросом ростовчане не обеспокоены. Недавно мы занимались сравнением получаемых плюсов и минусов при покупке в кредит телефона, машины и квартиры. Получилось, что мобильный телефон можно потерять или сломать (сюда же попадает любая бытовая техника), машина теряет до 30% своей рыночной стоимости, как только ты сел за руль, плюс сопутствующие платежи (налоги, страховки). Получилось, что квартира – единственный вариант, когда вложения с помощью кредита оказываются оправданными. Так вот когда мы опубликовали это на интернет-ресурсе, мы увидели, что материал про маньяка набрал просмотров в 10 раз больше, чем информация, повышающая финансовую грамотность.

– Стоит ли покупать квартиру в ипотеку на этапе строительства или это слишком большой риск?

– Для начала нужно развеять существующий миф: покупка квартиры на этапе строительства не приносит никакой экономии, так как процентная ставка будет выше обычной. Так же покупка такой квартиры в ипотеку не дает никакой гарантий благополучного окончания строительства. Банк, выдавший ипотечный кредит, не несет ответственности за застройщика. Я не могу сказать, что в Ростове нет качественных застройщиков. Они есть, они на рынке работают достаточно долго, но их количество не более 10. Всегда надо обращать внимание на одной и той же юридической оболочке осуществляется строительство домов, имеет ли организация историю или под каждый новый проект создается новое юридическое лицо. И все же рисковать тем, чего у тебя нет – это сомнительное решение. Ведь когда приобретается готовая квартира, ее в любой момент можно продать и рассчитаться с банком по кредиту.

– Но, несмотря на все эти сложности, рынок ипотечного кредитования на подъеме?

– Да, он растет огромными темпами. Внутренне люди приходят к тому, что молодой семье нужно жить отдельно от родителей и родственников. И это желание первично. Безусловно, доходы людей тоже растут. И мой совет: прежде чем брать ипотеку, нужно посмотреть все существующие программы господдержек, выбрать банк, который даст наименьший процент, на более длительный срок и позволит учитывать срок кредита за пределами пенсионного возраста. Затем клиенту нужно прийти в банк и посчитать наиболее удобные процентные ставки и платежи, подать документы, получить одобрение на заявленную сумму кредита и только после этого искать жилье.