К выбору ипотечной программы, как и самой квартиры, мы всегда подходим крайне ответственно. Это большой шаг и долгая финансовая ответственность. Чтобы не попасть на удочку нежелательных трат в момент эйфории от покупки жилья, нужно очень хорошо все взвешивать и просчитывать. Банк «ГЛОБЭКС» работает по стандартам АИЖК. Банк готов предложить те программы, где ниже всего долговая нагрузка, то есть с максимально длинными сроками. У программ по стандартам АИЖК, несмотря на некоторую строгость, есть масса плюсов как для молодой семьи, так и для людей среднего возраста. Об этом корреспонденту 161bank.ru рассказала управляющая филиалом «Ростовский» банка «ГЛОБЭКС» Лариса Сулацкая.
– Главный вопрос, волнующий каждого, кто решился на ипотеку – первоначальный взнос. Идет ли тенденция к его снижению?
– Честно говоря, я не ожидаю, что в ближайшее время банки, работающие по стандартам АИЖК, начнут предлагать ипотеку с первоначальным взносом ниже 30%. Раньше были случаи, когда некоторые банки предлагали ипотеку вообще без первоначального взноса, или с минимальным взносом. Но вскоре первоначальный взнос начал расти. Это в первую очередь связано с тем, что банки страхуют свои риски. Ведь если человек внес большую сумму, то это значит, что он уже сознательно берет ипотечный кредит и серьезно подходит к вопросу покупки квартиры. Так, можно предположить, что он не будет рисковать понапрасну и не платить за нее. То есть, страховка эта не только финансовая, но и психологическая. Есть вероятность, что те люди, у которых нет первоначального взноса – это уже потенциальные неплательщики. К тому же, при снижении суммы первоначального взноса повышается процент по кредиту, что не выгодно заемщику.
– Лариса Станиславовна, расскажите о том, как выгоднее всего поступить при отсутствии первоначального взноса?
– Не секрет, что многие заемщики идут в другой банк и берут потребительский кредит для осуществления первоначального взноса. Этот кредит более короткий, с более высокими процентными ставками. Это большие кредитные риски, так делать не стоит. В целом ипотека рассчитана только на тех людей, которые уже сделали какие-то накопления. На ипотеку нужно непременно иметь первоначальный взнос, а также обязательно учитывать расходы на оценщика и на страховщика.
– Обязательны ли траты на страховку, на ваш взгляд?
– Страховка – это очень важный момент. Банки обязательно требуют страхование сохранности имущества, некоторые требуют страхование титула – в случае покупки квартиры на вторичном рынке. И это тоже немаловажная вещь, потому что в течение трех лет у квартиры может «появиться» еще какой-нибудь собственник. Плюс банки по желанию заемщика предлагают страховать жизнь, и, хотя сейчас они не вправе это делать в обязательном порядке – но надо учитывать форс-мажор в жизни любого человека. Страхование – это нужное дело, несмотря на то, что это доходы не банков. По программам АИЖК в банке «ГЛОБЭКС» предполагается только страхование жилья. Но при наличии личного страхования процентная ставка опускается ниже.
– Для кого созданы программы АИЖК? Будет ли ваш банк работать с военной ипотекой, ипотекой для молодых семей?
– У нас открыты три программы: «Военная ипотека», «Новостройка» и «Стандарт» для вторичного жилья. Диапазон ставки для программы «Стандарт» колеблется от 8,9% до 11,6%. Она зависит, во-первых, от суммы первоначального взноса, от срока кредитования. Военная ипотека выглядит следующим образом: служащему выдается сертификат, в соответствии с которым банк выдает ему деньги. Но размер суммы зависит от выслуги лет. Срок погашения кредита должен приходится не позже 45-летия заемщика, лимит суммы кредита – 2 млн рублей. Конечно, мы не требуем у заемщика справку НДФЛ, потому что гасит кредит за него «Росвоенипотека». Но если военный хочет более дорогую квартиру, он должен иметь еще какие-то свои накопления. На самом деле, Ростов и Краснодар в большей степени интересны военным, которые служат во Владивостоке, Мурманске – все стремятся в теплые края. А квартиры у нас дороже, поэтому первоначальный взнос должен быть.
– А можно ли приобретать «стройвариант» в ипотеку?
– Программа для новостроек интересна чем: есть два варианта. В первом случае мы можем рассматривать дома, построенные после 2007 года, уже сданные в эксплуатацию. Здесь ставки действуют даже ниже – от 7,9% до 10,3%. А есть возможность «строить с котлована». В таком варианте до того момента, как дом войдет в права собственности и пройдет юстицию – вы будете платить 14,5% годовых, а сразу после оформления и подписания закладной вы начнете платить кредит по более низкой ставке. Поясню, по первичному жилью процент ниже, именно по сданным домам, потому что государство таким образом поддерживает застройщиков. Эта программа, на самом деле, более характерна и создана для отдаленных регионов – Новосибирска и других. Плюс «новостройка» будет еще в течение нескольких десятков лет оставаться ликвидной, а вторичное жилье, если ему уже на сегодняшний день 20-30 лет, будет менее ликвидным в будущем.
– Это основное отличие ипотеки «новостройки» от ипотеки вторичного жилья?
– По «новостройке» есть целый перечень моментов, которые снижают процентную ставку. Мы принимаем материнский капитал в качестве первоначального взноса, и если он есть, то ставка снижается на 0,25%. Если есть сертификат на обеспечение жильем молодых семей – то же самое, ставка снижается на 0,25%. Правда, нам его еще ни разу не приносили. Но есть несколько пунктов, благодаря которым можно снизить ставку.
– В Ростове довольно большое количество банков аккредитованы АИЖК, но, насколько известно, у агентства довольно много ограничений.
– Действительно, программы агентства в каком-то плане более жесткие. Например, наши регионы, Ростов и Краснодар, не могут выдавать по «новостройке» более трех миллионов. По ипотеке вторичного жилья лимит суммы – три с половиной миллиона. То есть, программы АИЖК рассчитаны на жилье экономкласса. Кроме того, доход должен быть полностью подтвержден и должен быть «белым». Даже если это индивидуальный предприниматель, то у него должна быть декларация о доходах. К сожалению, это большая проблема.
– А в чем же преимущества программ АИЖК?
– Преимуществ у программ АИЖК тоже много. Очень весомо то, что этим программам разрешается брать кредит, погашение которого приходится на возраст заемщика до 65 лет. То есть ипотеку может себе позволить даже человек в возрасте. Это большой плюс, потому что многие банки ограничивают ипотеку 55-летним возрастом для женщин и 65-летним возрастом для мужчин. АИЖК дает определенный люфт, и за счет большого количества лет получается ниже долговая ежемесячная нагрузка на заемщика. Вот почему ипотеку хорошо брать молодым – до 30 лет. Сумма не изменяется, на инфляцию не индексируется. И, конечно, самое главное преимущество АИЖК – это процентная ставка, она всегда ниже, чем в банках.
Примечательно, что АИЖК сегодня начало принимать к рассмотрению совокупный доход на семью. Сумма ежемесячных выплат должна составлять не больше 45% от этой суммы. До этого АИЖК ограничивало и принимало доход только одного заемщика. Я считаю, что это очень своевременная мера – теперь можно учитывать совокупный доход по НДФЛ жены и мужа.Еще очень выгодна возможность досрочного погашения кредита, ведь можно увеличивать ежемесячный платеж до 10 тысяч рублей. Получается, заемщику немножко легче, сокращается срок кредита, а процентная ставка при этом не меняется.
– АИЖК весной объявляло о том, что будет вводить новый документ – ипотечный паспорт. Вы слышали об этом? В чем его отличие от основного кредитного договора?
– По действующему законодательству банки обязаны раскрывать полную стоимость потребительского кредита, в том числе и по ипотеке. Вместе с кредитным договором банки оформляют специальное приложение, где рассчитывается полная стоимость кредита. Причем ознакомление заемщика с этим приложением происходит в обязательном порядке еще до подписания кредитного договора. В этом приложении рассчитываются не только комиссии банка, но и платежи в пользу всех третьих лиц: страховые премии, затраты на оценку недвижимости, оплата государственной пошлины за совершение регистрационных действий и прочее. Поэтому ипотечный паспорт в определенной мере дублирует кредитный договор в части банковских документов.
С другой стороны, очевидный плюс ипотечного паспорта – комплексность. Паспорт поможет потенциальным заемщикам трезво оценить свои возможности, ведь банк заинтересован в эффективной работе с грамотным и ответственным клиентом. Еще одно преимущество ипотечного паспорта – в нем прописаны и сформулированы все риски при ипотечном кредитовании.
Безусловно, если банк России примет решение о вводе ипотечного паспорта, это положительно повлияет на рынок ипотеки. Но и в данный момент банки в обязательном порядке раскрывают полную стоимость кредита (Федеральный закон о внесении изменений в статью 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» от 08.04.2008 №46-ФЗ).
– Что бы вы посоветовали желающим взять ипотечный кредит?
– Мой совет – надо выбирать ипотечные программы с длинными сроками. Срок – это существенный момент в ипотеке. Вторая важная вещь – это процентная ставка, но надо обращать внимание на расчетные комиссии при оформлении кредита, надо обращать внимание на оценочные и страховые компании, учитывать и эти моменты. Потому что, когда ты покупаешь квартиру, ты находишься в некой эйфории. И мало того, что есть сложности, связанные с банком, с его выбором, договором. Тут вступает в действие еще и дополнительные траты на оценщиков и страховщиков, которых также предстоит выбрать. Поэтому необходимо еще и оценить все возможности субсидирования и все возможные льготы, на которые может рассчитывать заемщик и его семья.
