Как не утонуть в «плавающей» ипотеке

Уже к концу апреля АИЖК начнет выдавать ипотечные кредиты с переменной ставкой. Технология предполагает, что заемщик будет расплачиваться за жилье с учетом текущей ситуации на рынке. Эксперты уверяют, что, идя на сознательную «нестабильность», заемщик может получить весомую выгоду. При этом присмотреться к нетрадиционной системе советуют только финансово грамотным и подготовленным заемщикам.

Вариант 1: изменяются проценты по кредиту

Принципиальной особенностью ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой является то, что ставка за пользование телом кредита изменяется во времени. Ее размер зависит от некоторого рыночного индекса и периодически автоматически пересматривается, в зависимости от текущей ситуации на рынке. В России плавающая процентная ставка по кредиту будет сопряжена со к ставкой рефинансирования Центрального банка РФ. При этом изменение ставки будет происходить ежемесячно. Процент по уже выданному кредиту будет пересматриваться раз в год в соответствии с датой выдачи ссуды.

«Технология продукта с плавающей ставкой, привязанной к ставке рефинансирования ЦБ, нами уже отработана: рассчитаны рекомендуемые значения маржи для банка, дополнительная надбавка в случае отсутствия страхования, оптимальная доля платежей в доходах заемщика и ограничения колебаний ставки. Минимальный размер плавающей ставки установлен в 5%, а максимальный ограничен 20% годовых», – объясняет исполнительный директор по инновациям АИЖК Станислав Дамбраускас.

Таким образом, заемщик может взять кредит под очень выгодный процент, а в последствии, анализируя динамику рынка, сам для себя определяет, в какие сроки погашать задолженность. Если по классической схеме с фиксированной процентной ставкой на уровне 10-15% небогатый заемщик мог замахнуться максимум на «однушку», то с плавающей процентной ставкой он же может рассчитывать уже на двухкомнатную квартиру за ту же сумму.

«В ипотеке с плавающей ставкой заявляются ранее невиданные для рынка цифры – 5% (нижний предел). Это, безусловно, привлечет потенциальных заемщиков. Скорее всего, интерес к такой схеме кредитования проявят молодые, образованные, экономически грамотные, склонные к риску люди, которые могут разобраться во всех хитросплетениях плавающих ставок, смогут прогнозировать их изменение и высчитать очевидную выгоду для себя», – поясняет руководитель кредитного супермаркета «Кредитмарт» Антон Насонов.

Вариант 2: изменяется срок погашения кредита

При выдаче ипотеки с плавающей ставкой «потолок» устанавливается не для размера ставки, а для ежемесячного платежа. В этом году агентство планирует запустить ипотеку с переменной ставкой и фиксированным платежом, значение которого в течение всего срока договора меняться не будет. Этот продукт может защитить заемщика, взявшего кредит с плавающей ставкой, при резком ее повышении. Фактически, это стандартная ипотека, но с переменным сроком кредитования. При выборе такой схемы ставка пересматривается один раз в определенный период, но ограничителей по ее минимальному или максимальному значению нет. Если начисленные проценты будут превышать зафиксированный размер платежа, то они будут аккумулироваться.

Здесь проявляются свои нюансы. Есть риск, что заемщик может не расплатиться по кредиту, если его срок окажется больше срока дожития заемщика. С одной стороны, подобная схема защищает заемщика в кризисной ситуации от резкого повышения ставок, но с другой стороны, может так увеличить срок кредита, что заемщик не сможет выплатить его до конца жизни. Фактически, это достаточно рискованный продукт. Тем не менее, он позволяет избежать перекредитования и реструктуризации.

«Этот продукт, с одной стороны, интересен для заемщиков, с другой стороны, имеет сложности в сопровождении. Пока «пилота» еще не было: нужно изучить вопрос возможной бессрочности кредита, проработать юридические вопросы и законодательные ограничения», – исполнительный директор по инновациям АИЖК Станислав Дамбраускас.

«Изменяющиеся сроки выплаты станут для заемщиков гарантией стабильности. Если вдруг в следующем месяце процентная ставка резко вырастет или доходы заемщика уменьшатся, ипотека не станет для них неподъемным грузом», – говорит Антон Насонов.

Таким образом, в линейке АИЖК представлены два продукта с плавающей ставкой: по одному из них будут ограничиваться предельные колебания значения этой ставки, а по другому – размер платежа. Какой из них окажется более востребован, станет ясно после проведения маркетинговых исследований эластичности спроса.