Рынок ипотеки на грани закрытия

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ужесточает стандарты выдачи, сопровождения и выкупа займов. Свои действия крупнейшая рефинансирующая организация в области ипотеки объясняет стремлением поднять качество соответствующих активов настолько, чтобы под них можно было привлечь финансирование в России и за рубежом. Эксперты полагают, что для заемщиков инициатива АИЖК обернется снижением доступности ипотечных кредитов, что в итоге приведет к закрытию данного сегмента отечественного рынка.

Накануне гендиректор АИЖК Александр Семеняка подписал приказ «О введении в действие новой редакции «Стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов». Документ вступает в силу с 15 мая 2008 года. В новых стандартах агентство, основываясь на накопленном опыте работы с ипотечными займами (выдано уже более 100 тысяч ссуд), ужесточило подходы к оценке рисков в данном сегменте. Кредиты, выданные до 15 мая по старым стандартам, АИЖК будет рассматривать на предмет рефинансирования до 31 декабря 2008 года.

С 15 мая агентство не будет рефинансировать ипотечные сделки, совершенные между взаимозависимыми лицами, поскольку риски по ним в случае возникновения семейных споров у заемщиков, достаточно высоки. Согласно новым стандартам, не подлежат выкупу и кредиты, выданные на приобретение комнат. Займы на покупку жилого дома будут рефинансироваться только в том случае, если участок под домовладением заложен вместе с ним и находится в собственности заемщика.

Кроме того, агентство сможет отказать в рефинансировании, если по кредиту были просрочки в течение первых двух месяцев его обслуживания или же просрочка составила более 30 дней в остальное время.

Новые стандарты предусматривают отказ АИЖК и от подтверждения доходов заемщиков в свободной форме по справке банка. Свою платежеспособность они смогут доказать только справкой по форме 2НДФЛ либо по специальной форме АИЖК. Доходы в виде государственных субсидий, дивидендов, а также расходы на приобретение дорогостоящих вещей больше не будут приниматься в подтверждение платежеспособности граждан, желающих взять кредит.

Количество созаемщиков по одному кредитному договору будет ограничено тремя лицами. Участие второго супруга в сделке будет обязательным, а участие несовершеннолетних – возможным только с согласия органов опеки и попечительства.

В новых стандартах АИЖК также реализовало данное осенью обещание наказывать банки-партнеры за небрежное отношение к выдаче ипотечных займов. В частности, в документе прописано право агентства вернуть банку ранее купленный кредит не только в случае возникновения просрочек по нему, но и в случае выявления фактов некачественной оценки заемщика.

Эксперты полагают, что вводя новые стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов АИЖК стремится, прежде всего, избежать потерь. В сложившихся в мировой экономике непростых условиях – это вполне логичное поведение. «Сейчас наблюдается серьезный кризис ликвидности на финансовых рынках. «Длинные» деньги для ипотечного кредитования на рынке получить становится все труднее.

Кредитные же портфели недостаточно высокого качества в этот период становится сложно рефинансировать (секъютиризировать), а порой и просто невозможно. Поэтому для выдачи новых займов условия становятся более жесткие, дабы впредь не допустить повторения сложившейся сейчас ситуации, когда имеющиеся кредитные портфели трудно продать», – пояснила директор блока «Ипотечное кредитование» Ростовского филиала «Альфа-Банка» Елена Жак.

По мнению же руководителя центра экономических исследований «Института глобализации и социальных движений» Василия Колташова, предъявляемые АИЖК требования к гражданам доказать свою платежеспособность имеющейся сегодня проблемы не решат.

«Инфляция быстро поедает доходы среднего класса, платить по долгам ему становится все трудней. Повышение внимания к финансовым возможностям потенциальных заемщиков необходимо, но жесткие меры по просрочкам платежей дадут исключительно негативный эффект. Материальные возможности людей сокращаются, если усиливать давление, произойдет обвал жилищного рынка: отобранное жилье обесценится, убытки банков окажутся колоссальны. Я считаю, что все принятые меры – это лишь запоздалые шаги, призванные защитить от потерь. Никаких других выигрышей от них ждать не приходится», – отметил г-н Колташов.

С точки зрения Елены Жак, введение новых стандартов АИЖК на благонадежных потенциальных заемщиках негативно не отразится: «Несколько выросли процентные ставки, но коснулось это всех и связано с ростом ставок фондирования. Крупные банки, такие как, например, «Альфа-Банк» активно продолжают выдачу ипотечных кредитов. Они изначально имели условия кредитования с серьезными стандартами. «Захлопнуться» рынок ипотеки не может, поскольку объемы кредитования ежемесячно растут».

По прогнозам же Василия Колташова, ввиду того, что процентные ставки по ипотечным займам в России слишком велики, ипотечный рынок находится практически «на грани, он уже закрывается».