«Рынок находится в шоковом состоянии»: чем новая семейная ипотека обернется для ростовчан?

С 1 октября прежние условия семейной ипотеки стали недоступны для 95% родителей. Теперь льготу разделили по числу детей: тем, у кого их один или два, положено 8–12% годовых в зависимости от региона, а более приятные условия — 4% и даже 2% — достанутся только многодетным.

Корреспондент 161.RU разобрался, как новые правила отразятся на жителях Ростовской области и местном рынке недвижимости.

Раньше ставка была одинаковой — 6% годовых для всех семей с детьми. Теперь ставку привязали к числу детей и региону проживания. Серьезные льготы будут доступны только семьям с четырьмя и более детьми, и то лишь за пределами четырех столичных регионов. Тем, у кого один или два ребенка, придется платить 8–12% в зависимости от региона. Это все еще лучше рыночных 18%, которые банки в среднем по стране дают на новостройки тем, у кого никаких льгот нет, но платеж для большинства семей вырастет заметно.

Главное ограничение — срок субсидирования ставки, который теперь составляет 15 лет. Раньше кредит можно было растянуть на 30 лет и за счет этого сделать ежемесячный платеж комфортнее. По данным «Фонтанки», без такого ограничения средний срок ипотеки по договорам долевого участия, то есть на новостройки, составлял 25 лет и 8 месяцев.

Для семьи с пятью и более детьми платеж выходит около 64,4 тысячи рублей в месяц, а от московских и петербургских семей новые условия предполагают около 133 тысяч рублей ежемесячно в течение 15 лет. Лимиты программы по-прежнему не позволяют купить большую квартиру семье с тремя детьми — не говоря о пяти и больше. Как и раньше, речь в основном о небольшом жилье для старшего ребенка или об инвестиционной студии под сдачу в аренду.

По мнению эксперта по инвестициям в недвижимость Евгения Ткачева, последствия для Ростовской области, как и для всей страны, будут вполне предсказуемыми.

— Влияние на рынок Ростовской области будет такое же, как общероссийское. Мы в любом случае увидим падение спроса на ипотечный кредит и, как следствие, падение продаж, — говорит эксперт.

Причин, по его словам, две: вырос ежемесячный платеж и ставки разделили по категориям семей. А ключевой момент всей реформы — именно срок субсидирования.

— Раньше срок был 30 лет, и кредит специально брали на такой период, чтобы уменьшить платеж и сделать его более комфортным. Сейчас срок субсидирования сократился до 15 лет, и мы видим прямое повышение ежемесячного платежа. Рынок находится в шоковом состоянии: покупатели смотрят, они пока не готовы, у них нет столько денег, — поясняет Ткачев.

Кроме того, для нормального одобрения теперь требуется больший первоначальный взнос. По совокупности факторов эксперт прогнозирует замедление рынка на два-три месяца, после чего застройщики вместе с банками будут искать механизмы, как снизить платеж, — например, субсидировать ставку за свой счет.

Сильнее всего сокращение спроса на жилье, по словам Ткачева, будет видно в самых «распроданных» регионах — лидерах по объему строящегося жилья и соотношению распроданности к строительной готовности. Это традиционно Москва, Петербург, Краснодарский край и Новосибирская область. Для Ростовской области изменения, по его оценке, тоже будут заметны, но не так критично, как для перечисленных рынков.

Изменения не коснулись индивидуального жилищного строительства (ИЖС), и, на первый взгляд, этот сегмент должен был «выстрелить».

В росте спроса на ИЖС Ткачев сомневается. В этом сегменте были прецеденты, которые подорвали доверие покупателей, к тому же по семейной ипотеке и раньше покупали в основном квартиры — многие семьи брали еще одну квартиру «на будущее детям». Поэтому говорить о том, что спрос перекинется на другой рынок, точно не приходится. ИЖС, по мнению эксперта, останется на прежних позициях.

Средняя зарплата в Ростовской области — 81,1 тысяча рублей в 2025 году. К 2035 году власти планируют увеличить ее до 176,8 тысячи рублей. Об этом на заседании гордумы сообщил замглавы города по экономике Виталий Золотухин. В 2030 году планируется, что она будет составлять 124,2 тысячи рублей.

Но, по словам эксперта, эти цифры мало что меняют для покупателя: недвижимость становится менее доступной, а темпы накопления не успевают за ростом цен. Особенно тяжело многодетным — там, как правило, работает один супруг, а второй занимается детьми и бытом. Банк при этом считает трех детей и второго родителя иждивенцами и просит прийти с большим первоначальным взносом.

— Изменения по семейной ипотеке ставят семью в положение, когда приходится либо искать дополнительный источник дохода, либо, если один из супругов не работал, решать вопрос о его заработке. Обновленные условия сделали недвижимость для большинства семей недоступной, — говорит Ткачев.

На вопрос, при каком доходе ипотека станет комфортной для семьи из двух родителей и двух детей, эксперт называет примерно 250 тысяч рублей на семью.

— Это базовый минимум, при котором семья может комфортно жить и думать, где ужаться и как накопить. При совокупном доходе 100 тысяч о квартире, как правило, не думают, — поясняет он.

Главный совет эксперта — первоначальный взнос должен составлять от 50% стоимости квартиры, тогда меньше и переплата, и ежемесячный платеж. А рассуждения о гигантской переплате за 30 лет он называет скорее нагнетанием — по статистике ипотеку гасят досрочно.

Рынок съемного жилья, по мнению Ткачева, может «заиграть новыми красками» — спрос на аренду способен вырасти, но при условии, что сама аренда не начнет резко дорожать.

— Если аренда вырастет на 30%, это станет неподъемно, — замечает эксперт.

При этом рынок аренды ничем не зафиксирован, он может в моменте вырасти на ожиданиях, а потом вернуться к обычным значениям.

Эксперт советует не переоценивать влияние семейной ипотеки на рождаемость.

— Как показывает практика, семейная ипотека не сильно влияет на демографическую ситуацию в стране. Даже если бы ее оставили на 6%, это не значило бы, что рождаемость вырастет, — говорит Ткачев.

По данным «Фонтанки», Центробанк давно говорит о перекосе льготной ипотеки: при рыночных 19% раздавать семьям кредиты под 6% неправильно — это разгоняет цены на квартиры, а за ними и инфляцию. В июне из 482 миллиардов рублей всех ипотечных кредитов более 300 миллиардов пришлось на семейную программу, а за семь месяцев 2026 года выдали 1,5 триллиона рублей. Разницу между льготной и ключевой ставкой банкам доплачивает государство.

Евгений Ткачев тоже считает, что реформа назрела.

— Эти изменения должны были принять раньше, это все давно понимали. Денег в бюджете в таком количестве нет, а разница между обычной ставкой и семейной ипотекой была в 2,5–3 раза, — отмечает эксперт.

Принятое решение Ткачев называет компромиссным: совсем убрать льготу нельзя, а финансировать ее в прежнем объеме бюджет уже не может. При этом, по его словам, условия обсуждаемы — в Минстрое уже говорили о поиске компромиссов, и программу, вероятно, будут дорабатывать. Застройщики, по мнению Ткачева, все равно найдут инструменты, чтобы восстановить продажи, — ориентировочно через месяц-два.

Ранее 161.RU писал, что с 1 апреля в России семейную ипотеку можно оформить и на вторичное жилье. В госпрограмму вошли 904 города, в том числе более десятка из Ростовской области. В программу включили только города с низкой строительной активностью: Белая Калитва, Зерноград, Константиновск, Красный Сулин, Миллерово, Морозовск, Пролетарск, Сальск, Семикаракорск, Цимлянск, Волгодонск, Гуково, Донецк, Зверево, Новошахтинск.