Лопнет ли «пузырь» на рынке жилья в Ростове? Риелтор рассказал, что будет с ценами на квартиры

Покупка жилья в Ростове — всё более экстремальное решение. Спасибо подросшей ключевой ставке и взлетевшим ценам на квартиры в новостройках. Только за последний месяц квадратный метр в новых домах стал стоить в среднем на 5 тысяч больше. Корреспондент 161.RU Марина Гаричян поговорила с владельцем агентства Insula Максимом Кошевым — о ценах, ипотеке и рисках при сделках.

— Стоит ли ждать, что «пузырь лопнет» и цены пойдут вниз? Правы ли ростовчане, которые откладывают покупку квартиры до лучших времен?

— При каждом повышении ключевой ставки всё меньше людей принимает решение приобрести квартиру в ипотеку. Это, естественно, влияет на покупательский спрос. А закон рынка гласит: чем меньше на рынке покупателей, тем ниже цены. Мы в нашем агентстве пока не видим сильно падения спроса — как и снижения цены. Но наши партнеры из банков, которые выдают ипотеку, говорят, что они на себе уже ощутили, что сделок с привлечением кредитных средств стало меньше.

Вместе с этим у меня есть еще одно наблюдение. В последние полтора месяца практически все клиенты приходят на сделку с новенькими купюрами. Часто они даже еще краской пахнут. Это говорит о том, что печатный станок работает на полную мощность, что непременно приведет к росту инфляции.

Думаю, что ключевая ставка может повыситься еще на несколько пунктов, а это уже приведет к падению цен.

— Как понять, завышена цена на квартиру или нет?

— Необходимо сделать сравнительный анализ конкурентов. Взять несколько подобных объектов в той же локации и сравнить, можно ли за те же деньги купить что-то в лучшем состоянии либо большей площади. Но здесь нужно учитывать и маркетинговую составляющую в том числе. В одной и той же локации могут быть дома, которые пользуются большей популярностью. Возможно, из-за близости инфраструктуры, а возможно, из-за качества строительства, из-за престижных соседей и так далее. В таких домах квартиры могут стоить дороже. Также стоит посмотреть историю сделок: по какой цене продавалось подобное жилье некоторое время назад — и уже от этого отталкиваться.

— Как продавцу правильно вести себя, когда потенциальный покупатель пришел на просмотр квартиры? И наоборот, на что стоит обратить внимание покупателю при просмотре квартиры?

— Мы всегда рекомендуем, чтобы на просмотре квартиры собственника не было, а показывал ее агент. Это исключит эмоциональную составляющую при переговорах о цене. Покупатель не сможет оказать давление на хозяина квартиры, так как он его не видит. Покупатель просто делает свое предложение по цене, а агент передает его собственнику, который всё обдумает в спокойной обстановке.

Если же случилось так, что покупатель нашел собственника сам, то я бы посоветовал обеим сторонам не прибегать к эмоциям. Если владелец квартиры увидит заинтересованность покупателя, то о торге можно забыть. Если покупатель поймет, что собственнику срочно нужны деньги, он сделает максимально низкое по цене предложение.

— Какие запросы чаще всего в последнее время у клиентов? Какие квартиры хотят покупать в Ростове, что особенно важно для покупателей?

— Покупатели всё больше стали обращать внимание на эргономичность пространства. Застройщики, исходя из своих целей, делают неудачные планировки. И если раньше скупали абсолютно всё, то сейчас покупатели смотрят на то, чтобы кухня была квадратной и не менее 10 квадратных метров. В центре, к примеру, пользуются популярностью однокомнатные квартиры площадью 40 квадратных метров. Маленькие 35-метровые однушки уже покупать не хотят.

Обращают внимание на придомовую территорию, детские площадки, наличие консьержа, ремонт в подъезде. Люди устали от серости и хотят более качественное и красивое жилье. Часто спрашивают, какая в доме управляющая компания. А еще есть несколько застройщиков, в домах которых категорически не хотят покупать квартиры.

— Зачем обращаться к агенту по недвижимости, если можно найти и продать квартиру самому? В чем основная функция риелтора?

— Абсолютно незачем обращаться, если ты понимаешь, как отличать фейки на порталах по недвижимости от реальных объектов, чем отличается аванс от задатка и обеспечительного платежа, в каких случаях нужно запрашивать у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, каким образом проверить подлинность паспорта собственника, как проверить собственника на банкротство, кому нужно передавать деньги, привлекался к покупке материнский капитал или нет. И далее-далее.

Вместе с этим ты должен владеть техниками переговоров и стрессоустойчивостью — придется общаться часто с невменяемыми и неприятными людьми, уметь сравнивать конкурентов, знать правила торга, историю сделок.

Я еще долго могу перечислять список действий, которые мы совершаем перед сделкой. Если у вас есть масса свободного времени, чтобы в этом разобраться, то квартиру можно купить самому без каких-либо проблем.

— Что вас бесит в своей профессии? С какими трудностями сталкиваетесь в работе с коллегами и клиентами? Что терпите?

— Я уже не в том возрасте, чтобы меня что-то бесило, но отвечу. Нам довольно сложно работать с непрофессиональными коллегами, а их на рынке очень много. Часто даже приходится объяснять, как правильно надо работать, хотя это не наша обязанность их учить. Но иногда проще один раз нормально что-то объяснить, чтобы в дальнейшем с партнером выстроить более плодотворную работу. К счастью, у нас сильные юристы и, если мы понимаем, что с другой стороны коллега с низкими компетенциями, то просто просим юриста быть повнимательнее.

С клиентами проблем нет. У нас хорошие клиенты. А с плохими мы просто не работаем. Для этого есть много других агентств, которые готовы тратить на них время за маленькие деньги.

— Сколько времени занимает поиск квартиры по запросам клиента на первичном и вторичном рынке? Сколько в среднем занимает весь процесс от первой встречи до покупки?

— Всё зависит от того, на какой стадии поиска находится покупатель. Если он только подумал о том, чтобы купить недвижимость, и дома на диване открыл объявления, то до сделки он может дойти через 6–8 месяцев. Если он понял, что на порталах реальных объектов практически нет и нужно выезжать и смотреть локацию, то до сделки один-три месяца. А в случае, если клиент уже определился с локацией и, возможно, даже с конкретным домом, то можем его заселить в тот же день.

В нашей компании агенты работают локально и знают всю недвижимость, которая продается в конкретном районе. Если квартира, закрывающая потребности клиента существует, то именно ее мы ему и покажем. Но часто агенты работают не так. Они работают от запроса покупателя, и тогда на поиск может уйти гораздо больше времени. От одного до трех месяцев. Я не вижу разницы в работе с клиентом, который хочет купить новостройку, от работы с клиентом по вторичному жилью.

— Некоторых покупателей возмущают гонорары агентов по недвижимости. Объясните, пожалуйста, как рассчитывается сумма, которую требует риелтор за успешную сделку с жильем?

— Мы работаем за 4% от стоимости недвижимости. Сумма никак не рассчитается и не из чего не складывается. Клиент либо соглашается на эти условия, либо нет. На рынке есть агенты, которые не умеют продавать свое время, поэтому им приходится снижать свои комиссионные, чтобы заработать хоть что-то. Работа с подобным агентом будет сопряжена с трудностями, потому что если он не умеет продавать свое время, то и время клиента он экономить тоже не будет.

— Почему ипотека для новых квартир дешевле, чем на вторичном рынке?

— Очень много сегментов экономики завязаны на строительстве. Если строящееся жилье перестанут покупать, то экономика может сильно пошатнуться, поэтому эту отрасль государство старается поддержать.

— Какие внештатные ситуации могут возникнуть при покупке и продаже квартир? Может быть, есть примеры из вашей практики и то, как вы решили появившиеся проблемы.

— Был случай, когда наш юрист была на первом месяце беременности, когда прошел задаток, а сделка состоялась после того, как она родила, и детям уже было три месяца. Всё это время решались вопросы с документами. Благо покупатель был в курсе сложностей и готов был ждать именно этот объект.

А совсем недавно был такой случай. Собственник принес на сделку документ о том, что в квартире никто не зарегистрирован. Мы провели сделку, но через время выяснилось, что в квартире остался прописан несовершеннолетний. Новый владелец квартиры опять обратится к нам. Было подозрение на то, что старый собственник предоставил фальшивый документ, но мы его проверили, всё было в порядке, да и этого несовершеннолетнего прописали уже в другом месте. Мы это тоже проверили.

Вот такая у нас несовершенная система учета зарегистрированных граждан. К счастью, у одного из наших сотрудников теща работает в паспортном столе другого района. Мы обратились к ней за консультацией, и она подсказала способ решения. Боюсь, что обычный человек с улицы еще долго решал бы эту проблему.

— Что будет с ценами на жилье в Ростове в ближайший год? Будет ли увеличиваться разрыв в стоимости между первичной и вторичной недвижимостью? Летом публиковали отчет, что в Ростовской области разница составляет 37%.

— Мы в такое интересное время живем, что прогноз на год ставить абсолютно бессмысленно. На мой взгляд, резкого падения в ближайшее время не будет, цена будет медленно корректироваться, но и роста не будет. Я общался с банкирами, они говорят, что в конце августа — сентябре на фоне поднятия ключевой ставки был всплеск сделок с первичной недвижимостью, но сейчас перевес в сторону вторичного жилья. Новостройки и сейчас дороже вторички. Скорее всего, так оно и будет, пока существует программа господдержки.