Обзор рынка вторичного жилья (октябрь 2013)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в октябре в среднем по городу составила 62 795 рублей, что ниже средней цены предложения сентября 2013 года. Напомним, она составляла 63 223 рубля. Общее изменение цен на квартиры за истекший месяц составило (-0,68%). Можно сделать вывод о стагнации цен в течение сентября.

Анализ производится на основании данных риелторской базы компании ООО «КУН «Титул». Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риелторов.

В октябре, как и в сентябре, имела место разнонаправленная ценовая динамика, однако в большинстве районов в пределах погрешности. Ценовой рост предложения за октябрь 2013 г. отмечался в районе Военвед/Зоопарк/Каменка (+2,66%), СЖМ (+1,53%), ЗЖМ (+1,19), Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ (+0,86%), в остальных районах зафиксировано снижение цен: Темерник/Чкаловский(-0,79%), Александровка (-1,57%), Орджоникидзе/Аэропорт (-2,61), Центр/Комсомольская площадь (-2,73%), Болгарстрой/Стройгородок(-6,6%), Сельмаш/Нахичевань (-7,35%).

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за октябрь 2013 г. квартиры в каркасно-монолитных домах занимают 3,8% (в сентябре 6,12%) от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья. Квартиры в панельных домах составляют в октябре 40,1% (в сентябре 37,44%) в общем объеме предложений. Предложения на продажу в кирпичных домах составляют в октябре 56,1% (в сентябре 56,44%) от общего числа заявок, что отражено на диаграмме 3. Таким образом, можно отметить, что в октябре структура общего объема предлагаемого к продаже жилья в целом ненамного отличается от сентябрьской. Изменения не являются статистически значимыми.

Первое место по количеству предложений на продажу с солидным отрывом стабильно занимает ЗЖМ – 32,42% (в сентябре 31,16%). Район Центр/Комс. площадь удерживает второе место 17,79% (в сентябре 19,17%). Доля в общем объеме предложения в октябре у СЖМ – 16,71% (в сентябре 16,07%) от общего числа предложений. Далее в четверке лидеров устойчиво держится район Темерник/Чкаловский – 11,41% (в сентябре 11,91%) от общего числа предложений.

Остальные районы существенно отстают от вышеуказанной стабильно лидирующей четверки. Менее всего заявок на продажу в октябре поступило по районам: Александровка – 3,59%, Орджоникидзе/Аэропорт – 2,51%, Болгарстрой/ Стройгородок – 0,93%, что отмечалось и в предыдущие месяцы.

В октябре 2013 г. так же, в структуре предложения на продажу лидируют однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 33,79% и 31,77% от общего числа предложений. На третьем месте стабильно трехкомнатные квартиры – 19,78% от общего числа предложений. Далее рейтинг продолжают коммуналки – 6,86%, гостинки – 5,27%, на последнем месте многокомнатные квартиры – 2,53%. В целом, структура предложений с разделением по числу комнат в октябре 2013г. практически не изменилась в сравнении с сентябрем.

Средняя цена предложения одного квадратного метра в октябре 2013 г. в целом по городу составила 62 795 руб./кв.м, что на 428 руб. и на (0,68%) ниже аналогичной цены сентября 2013 г.

В панельных домах средняя цена предложения октября 2013 г. составила 64 831 руб./кв.м (в сентябре 60 875 руб. один кв.м), в домах кирпичной постройки в октябре 2013 г. – 61 451 руб./кв.м (в сентябре 64 012 руб./кв.м). В октябре 2013 г., средние удельные цены предложения одного кв.м. в монолитно-каркасных домах снизились, составив 61148 руб./кв.м (в сентябре 70 313 руб./кв.м).

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в октябре 2013 г. по-прежнему лидируют квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения которых по городу составила в октябре 67 542 руб./кв.м (в сентябре 67531 руб./кв.м). На втором месте по уровню средней цены предложения одного кв. м. остались однокомнатные квартиры 67 078 руб./кв.м. В октябре 2013 г., средние цены предложения комнат в двухкомнатных квартирах оказалась ниже средних удельных цен предложения «коммуналок». Средняя цена предложения «двушек» в октябре 2013 г. составила 61 138 руб./кв.м. Средняя цена предложения коммунальных квартир в октябре 2013 г. составила 62 886 руб./кв.м. Цены предложений трехкомнатных квартир в октябре 2013 г. выросли: 59 314 руб./кв.м (в сентябре 58 357 руб./кв.м).

Самые дорогие квартиры из расчета средней цены предложения 1 кв.м. в октябре 2013 г., предлагались к продаже в 9-10-этажных кирпичных домах – 67 145 руб./кв.м. На втором месте квартиры в 12-20-этажных панельных домах – 66 028 руб./кв.м (в сентябре 65 092 руб./кв.м). Третье место в октябре 2013 г. занимают средние цены предложения квартир в 12-20-этажных кирпичных домах – 67 145 руб./кв.м (в сентябре 671379 руб./кв.м).

На четвертом месте с минимальным отрывом цены предложения квартир в пятиэтажных кирпичных домах – 62 544 руб./кв.м.

На пятом месте цены предложения квартир в 9-10-этажных панельных домах – 60 881 руб./кв.м (в сентябре 61 897 руб./кв.м). Самые дешевые цены предложения в этом месяце зарегистрированы в пятиэтажных панельных домах – 55 927 руб./кв.м (в сентябре 56 455 руб./кв.м).

Структура предложений в октябре 2013 г. мало изменилась по сравнению с предыдущим месяцем: количество предложений в 9-10-этажных панельных домах превышает все остальные. Число квартир предлагаемых к продаже в 9-10-этажных «панелях» составило в октябре 2013 г. 30,22% от общего объема предложения. На втором месте предложение квартир в 9-10 этажных кирпичных домах – 26,16% (в сентябре 19,8%). В октябре 2013 г. третье место по количеству предложений занимают квартиры в кирпичных 5-тиэтажках – 17,85%. На четвертом месте квартиры в 12-20-этажных кирпичных домах – 11,43% от общего числа предложений, далее идут предложения квартир в 5-тиэтажных панельных домах – 9,82%. И меньше всего предлагается на продажу квартир в 12-20 этажных панельных домах последних лет постройки – 4,53% .

Самые дорогие квартиры (исключая элитные дома, учитывая их относительно небольшую долю в общем объеме предложения) в октябре 2013 г., предлагались к продаже в улучшенном жилом фонде – 64776 руб./кв.м. Для наглядности ниже представлен график 12.1, на котором отображена динамика средней цены предложения по типам фонда в октябре 2013 г. в сравнении с сентябрем 2013 г.

Средняя цена предложения одного кв.м «улучшенок» составила в октябре 64 776 руб./кв.м (в сентябре 64 907 руб./кв.м). На графике отчетливо отображается устойчивая тенденция существенного превышения цен предложения квартир в улучшенном жилом фонде, над ценами предложения квартир в иных типах жилых фондов. Цены предложения квартир в сталинском жилом фонде в октябре 2013 г. на третьем месте – 61 222 руб./кв.м, а на втором месте, в отличие от сентября, цены предложения квартир в панельных многоэтажках – 63 454 руб./кв.м.

На четвертом месте в октябре 2013 г. цены предложения квартир в многоэтажках «хрущевской» постройки – 60 134 руб./кв.м. На последнем месте оказались в октябре 2013 г. цены предложения изолированных квартир в дореволюционном жилом фонде – 56 672 руб./кв.м (в сентябре 56 882 руб./кв.м).

Большинство квартир, предлагаемых к продаже в октябре 2013 г., как и в сентябре, являются квартирами в улучшенном жилом фонде – 51,51% Квартиры в хрущевках в октябре 2013 г. на втором месте – 21,16% (в сентябре 21,41%) от общего количества предложений. На третьем месте в октябре 2013 г. предложения на продажу «панельных многоэтажек» – 21,45% (в сентябре 21,34%) от общего числа продаваемых квартир. Далее с большим отрывом идут квартиры в домах «сталинской» постройки – 1,87% (в сентябре 1,69%), и квартиры в дореволюционном жилом фонде – 2,52%.

Лидерами спроса в октябре 2013 г. вновь стали двухкомнатные квартиры, опередившие однокомнатные. Интерес к двухкомнатным квартирам в октябре выразили 39,33% потенциальных покупателей. Однокомнатные квартиры в октябре 2013 г. желали приобрести 33,84% из числа потенциальных покупателей. Далее покупательские предпочтения обращаются на трехкомнатные квартиры – 12,8% от общего объема спроса. Гостинки в октябре 2013 г. желали приобрести 5,18% из числа обратившихся, а коммуналки – 6,71%. К покупке многокомнатной квартиры в октябре 2013 г. выразили интерес 2,13% потенциальных покупателей.

По объему заявок на покупку квартир на вторичном рынке в октябре лидирует район Центр/Комс. площадь. В октябре 2013 г. квартиры в данном районе желали приобрести 24,49% от общего числа потенциальных покупателей. Второе место по уровню спроса в октябре занимает район ЗЖМ – 20% от общего числа потенциальных покупателей. На третьем месте район Ленина/Нагибина/РИИЖТ (13,58%), на четвертом – СЖМ (11,69%).

Меньше всего заявок на покупку в октябре 2013 г. поступило по районам: Болгарстрой/Стройгородок – 0,62%, Военвед/Зоопарк/Каменка – 0,93%. На эти районы спрос был минимальным и в предыдущие месяцы 2013 г.