Обзор рынка вторичного жилья (сентябрь 2013)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в сентябре в среднем по городу составила 63 223 рублей, что выше средней цены предложения августа 2013 г., (61 897 рублей). Общее изменение цен на квартиры за истекший месяц составило (+2,14%).

По данным Росстата, в сентябре 2013 г. индекс потребительских цен составил 100,5%.

В сентябре, как и в августе, имела место разнонаправленная ценовая динамика, однако в большинстве районов в пределах погрешности. Ценовой рост предложения за сентябрь 2013 г. отмечался в районе Центр/Комсомольская площадь (+4,33%), Военвед/Зоопарк/Каменка (+3,76%), Александровка (+2,74%), Орджоникидзе/Аэропорт (+1,88%), Темерник/Чкаловский (+1,86%), СЖМ (+1,25%), Болгарстрой/Стройгородок (+0,79%); ЗЖМ (+0,6%), Сельмаш/Нахичевань (+0,59%), в районе Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ зафиксировано снижение цен: (-1,8%).

Анализ производится на основании данных риэлторской базы компании ООО «КУН «Титул». Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.

Стоимость квадратного метра жилья в Ростове-на-Дону в течение последних месяцев практически не изменилась. Февраль 2013 г. продолжил курс на стагнацию – удельные цены предложения в среднем по городу практически не изменились по сравнению с январем 2012 г. Март 2013 г. не принес заметных изменений – в среднем по городу прирост цен предложения за месяц составил (+0,34%), апрель скорректировал цены на -0,42%, в мае произошло такое же снижение цен на -0,41%, июнь выделился сравнительно резким снижением цен (-2,52%), июль скорректировал цены вверх (+1,8%), август сохранил цены на прежнем уровне, сентябрь отличился ростом цен (+2,14).

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за сентябрь 2013 г. квартиры в каркасно-монолитных домах занимают 6,12% (в августе 6,66%) от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья. Квартиры в панельных домах составляют в сентябре 37,44% (в августе 37,51%) в общем объеме предложений. Предложения на продажу в кирпичных домах составляют в сентябре 56,44% (в августе 53,47%) от общего числа заявок. Таким образом, можно отметить, что в сентябре структура общего объема предлагаемого к продаже жилья в целом ненамного отличается от августовской. Изменения не являются статистически значимыми.

Первое место по количеству предложений на продажу с солидным отрывом стабильно занимает ЗЖМ – 31,16% (в августе 30,7%). Район Центр/Комсомольская площадь удерживает второе место 19,17% (в августе 16.05%). Доля в общем объеме предложения в сентябре у СЖМ – 16,07% (в августе 15,9%) от общего числа предложений. Далее в четверке лидеров устойчиво держится район Темерник/Чкаловский – 11,91% (в августе 12,28%) от общего числа предложений.

Остальные районы существенно отстают от вышеуказанной стабильно лидирующей четверки. Менее всего заявок на продажу в сентябре поступило по районам: Александровка – 3,26%, Болгарстрой/ Стройгородок – 1,55%, что отмечалось и в предыдущие месяцы.

Таким образом, структура объема предложений по микрорайонам за истекший месяц по сравнению с предыдущим изменилась незначительно. Лидеры сентября в целом сохраняют свои позиции почти на том же уровне, что и в августе с незначительной динамикой.

В сентябре 2013 г. также, в структуре предложения на продажу лидируют однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 31,34% и 30,03% от общего числа предложений. На третьем месте стабильно трехкомнатные квартиры – 21,36% от общего числа предложений. Далее рейтинг продолжают коммуналки – 7,2%, гостинки – 7,04%, на последнем месте многокомнатные квартиры – 3,03% . В целом, структура предложений с разделением по числу комнат в сентябре 2013г. практически не изменилась в сравнении с августом.

Средняя цена предложения одного квадратного метра в сентябре 2013 г. в целом по городу составила 61 897 руб./кв.м, что на 1325 руб. и на (2,14%) выше аналогичной цены августа 2013 г.

В панельных домах средняя цена предложения сентября 2013 г. составила 60 875 руб./кв.м. (в августе 60 711 руб./кв.м), в домах кирпичной постройки в сентябре 2013 г. – 64 012 руб./кв.м (в августе 62526 руб./кв.м). В сентябре 2013 г. средние удельные цены предложения одного кв.м в монолитно-каркасных домах снизились, составив 70 313 руб./кв.м. (в августе 63 950 руб./кв.м).

Таким образом, в сентябре 2013 года цены предложения квартир в домах, различных по материалу постройки, продемонстрировали разнонаправленную ценовую динамику.

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в сентябре 2013 г. по-прежнему лидируют квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения которых по городу составила в сентябре 67 531 руб./кв.м (в августе 66 693 руб./кв.м). На втором месте по уровню средней цены предложения одного кв. м остались однокомнатные квартиры – 67 092 руб./кв.м. В сентябре 2013 г., средние цены предложения комнат в двухкомнатных квартирах оказалась ниже средних удельных цен предложения «коммуналок». Средняя цена предложения «двушек» в сентябре 2013 г. составила 61 155 руб./кв.м. Средняя цена предложения коммунальных квартир в сентябре 2013 г. составила 63 218 руб./кв.м. Цены предложений трехкомнатных квартир в сентябре 2013 г. выросли: 59 261 руб./кв.м (в августе 58 357 руб./кв.м).

Самые дорогие квартиры из расчета средней цены предложения одного кв.м. в сентябре 2013 г., предлагались к продаже в 9-10-этажных кирпичных домах – 67 137 руб./кв.м. На втором месте квартиры в 12-20-этажных кирпичных домах – 66 047 руб./кв.м (в августе 63 761 руб./кв.м). Третье место в сентябре 2013 г. занимают средние цены предложения квартир в 12-20-этажных панельных домах – 66 092 руб./кв.м (в августе 63 259 руб./кв.м).

На четвертом месте с минимальным отрывом цены предложения квартир в пятиэтажных кирпичных домах – 62 537руб./кв.м.

На пятом месте цены предложения квартир в 9-10-этажных панельных домах – 61 897 руб./кв.м (в августе 60 920 руб./кв.м). Самые дешевые цены предложения в этом месяце зарегистрированы в пятиэтажных панельных домах – 56 455 руб./кв.м (в августе 58 849 руб./кв.м). Резкое снижение цены в данных домах объясняется изменением структуры выборки квартир.

Структура предложений в сентябре 2013 г. мало изменилась по сравнению с предыдущим месяцев: количество предложений в 9-10-этажных панельных домах превышает все остальные. Число квартир предлагаемых к продаже в 9-10-этажных «панелях» составило в сентябре 2013 г. 33,47% от общего объема предложения. На втором месте предложение квартир в 9-10 этажных кирпичных домах – 19,8% (в августе 19,7%). В сентябре 2013 г. третье место по количеству предложений занимают квартиры в кирпичных пятитиэтажках – 17,23%. На четвертом месте квартиры в 12-20-этажных кирпичных домах – 13,56% от общего числа предложений, далее идут предложения квартир в пятитиэтажных панельных домах – 9,8%. И меньше всего предлагается на продажу квартир в 12-20 этажных панельных домах последних лет постройки – 6,14% .

Самые дорогие квартиры (исключая элитные дома, учитывая их относительно небольшую долю в общем объеме предложения) в сентябре 2013 г., предлагались к продаже в улучшенном жилом фонде – 64 907 руб./кв.м.

Средняя цена предложения одного кв.м «улучшенок» составила в сентябре 64 907 руб./кв.м (в августе 62 842 руб./кв.м). На графике отчетливо отображается устойчивая тенденция существенного превышения цен предложения квартир в улучшенном жилом фонде, над ценами предложения квартир в иных типах жилых фондов. Цены предложения квартир в сталинском жилом фонде в сентябре 2013 г. на третьем месте – 61 719 руб./кв.м., а на втором месте, в отличие от августа, цены предложения квартир в панельных многоэтажках – 63 871 руб./кв.м.

На четвертом месте в сентябре 2013 г. цены предложения квартир в многоэтажках хрущевской постройки – 60 066 руб./кв.м. На последнем месте оказались в сентябре 2013 г. цены предложения изолированных квартир в дореволюционном жилом фонде – 56 882 руб./кв.м (в августе 59 020 руб./кв.м).

Большинство квартир, предлагаемых к продаже в сентябре 2013 г., как и в августе, являются квартирами в улучшенном жилом фонде – 52,1% Квартиры в «хрущевках» в сентябре 2013 г. на втором месте – 21,41% (в августе 31,74%) от общего количества предложений. На третьем месте в сентябре 2013 г. предложения на продажу панельных многоэтажек – 21,34% (в августе 28,66%) от общего числа продаваемых квартир. Далее с большим отрывом идут квартиры в домах сталинской постройки – 1,69% (в августе 4,4%), и квартиры в дореволюционном жилом фонде –2,52%.

Лидерами спроса в сентябре 2013 г. вновь стали двухкомнатные квартиры, опередившие однокомнатные. Интерес к двухкомнатным квартирам в сентябре выразили 41,21% потенциальных покупателей. Однокомнатные квартиры в сентябре 2013 г. желали приобрести 35,46% из числа потенциальных покупателей. Далее покупательские предпочтения обращаются на трехкомнатные квартиры – 13,42% от общего объема спроса. Гостинки в сентябре 2013 г. желали приобрести 3,83% из числа обратившихся, а коммуналки – 4,47%. К покупке многокомнатной квартиры в сентябре 2013 г. выразили интерес 1,6% потенциальных покупателей.