Обзор рынка вторичного жилья (июль 2013)

12 августа 2013, 08:00 7 529

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в июле в среднем по городу составила 62 052 руб./кв.м, что выше средней цены предложения июня 2013 г., которая равнялась 60 954 руб. Общее изменение цен на квартиры за истекший месяц составило 1,8% (в июне -2,52%).

Анализ производится на основании данных риэлторской базы компании ООО «КУН «Титул». Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.

На нижеследующем графике представлена средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону – номинальная цена, в виде красной линии. Синяя линия отражает реальную цену (в ценах января 2002 года) – то есть среднюю удельную цену, скорректированную на показатель инфляции, в качестве которого был выбран индекс потребительских цен (ИПЦ).

Динамика изменения средней цены предложения изолированных квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м

В июле, как и в июне, имела место разнонаправленная ценовая динамика, однако в большинстве районов зафиксирован рост цен. Ценовой рост предложения за июль 2013 г. отмечался в районе Александровки (+3,34%), Военвед/Зоопарк/Каменка (+1,92%), СЖМ (+1,77%), Орджоникидзе/Аэропорт (+1,32%), ЗЖМ (+0,7%); в остальных районах зафиксировано снижение цен: Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ(-0,34%), Болгарстрой/Стройгородок (-1,19%), Темерник/Чкаловский (-2,18%).

Изменение средней цены предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке за июль 2013 г., %

В остальных районах колебание средних удельных цен предложения невелико, что связано с изменением структуры выборки.

Стоимость квадратного метра жилья в г. Ростове-на-Дону в течение последних месяцев практически не изменилась, за исключением июня рост был в пределах месячной инфляции. Февраль 2013 г. продолжил курс на стагнацию – удельные цены предложения в среднем по городу практически не изменились по сравнению с январем 2012 г. Март 2013 г. не принес заметных изменений – в среднем по городу прирост цен предложения за месяц составил (+0,34%), апрель скорректировал цены на -0,42%, в мае произошло такое же снижение цен на -0,41%, июнь выделился сравнительно резким снижением цен (-2,52%), июль скорректировал цены вверх (+1,8%).

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за июль 2013 г. квартиры в каркасно-монолитных домах занимают 5,19% (в июне 4,94%) от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья. Квартиры в панельных домах составляют в июле 37,51% (в июне 37,85%) в общем объеме предложений. Предложения на продажу в кирпичных домах составляют в июле 57,3% (в апреле 57,21%) от общего числа заявок. Таким образом, можно отметить, что в июле структура общего объема предлагаемого к продаже жилья в целом ненамного отличается от июньской. Изменения не являются статистически значимыми.

Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в июле, с разбивкой домов по материалу постройки, %

Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за июль, с разбивкой по микрорайонам, %

Первое место по количеству предложений на продажу с солидным отрывом стабильно занимает ЗЖМ – 28,41% (в июне 29,26%). Район Центр/Комс. площадь удерживает второе место 17,32% (в июне 16,2%). Доля в общем объеме предложения в июле у СЖМ – 16,36% (в июне 16,62%) от общего числа предложений. Далее в четверке лидеров устойчиво держится район Темерник/Чкаловский – 11,65% (в июне 12,55%) от общего числа предложений.

Остальные районы существенно отстают от вышеуказанной стабильно лидирующей четверки. Менее всего заявок на продажу в июле поступило по районам: Александровка – 2,79%, Болгарстрой/ Стройгородок – 1,68%, что отмечалось и в предыдущие месяцы.

Таким образом, структура объема предложений по микрорайонам за истекший месяц по сравнению с предыдущим изменилась незначительно. Лидеры июля в целом сохраняют свои позиции почти на том же уровне, что и в июне с незначительной динамикой.

Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений на продажу жилья за июль 2013 г., в сравнении с июнем 2013 г., %

В июле 2013 г. так же в структуре предложения на продажу лидируют однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 31,05% и 30,73% от общего числа предложений. На третьем месте стабильно трехкомнатные квартиры – 19,63% (в июне 24,28%) от общего числа предложений. Далее в июле рейтинг продолжают гостинки – 7,9%, комнаты в коммунальных квартирах – 7,74%, на последнем месте многокомнатные квартиры – 2,95% . В целом, структура предложений с разделением по числу комнат в июле 2013г. практически не изменилась в сравнении с июнем.

Структура предложения по продаже жилья за июль 2013 г., %

Средняя цена предложения одного квадратного метра в июле 2013 г. в целом по городу составила 62 051 руб./кв.м, что на 1098 руб. и на 1,8% выше аналогичной цены июня 2013 г.

В панельных домах средняя цена предложения июля 2013 г. составила 60 156 руб./кв.м (в июне 60 263 руб. один кв.м, в домах кирпичной постройки в июле 2013 г. – 62 757 руб./кв.м (в июне 60 956 руб./кв.м), что выше июньской цены предложения на (+2,95%). В июле 2013 г., средние удельные цены предложения одного кв.м в монолитно-каркасных домах выросли, составив 67 986 руб./кв.м (в июне 66 207 руб./кв.м).

Таким образом, в июле 2013 года цены предложения квартир в домах, различных по материалу постройки, продемонстрировали разнонаправленную ценовую динамику.

Сравнительная динамика средней цены предложения одного кв.м жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону, с разделением по материалу постройки, руб./кв.м.

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в июле 2013 г. по-прежнему лидируют квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения которых по городу составила в июне 66 881 руб./кв.м. (в июне 68 285 руб./кв.м). На втором месте по уровню средней цены предложения одного кв. м. остались однокомнатные квартиры с небольшим ростом цен предложения – 65 159 руб./кв.м (в июне 64 189 руб./кв.м).

В июле 2013 г. средние цены предложения комнат в двухкомнатных квартирах опередили средние удельные цены предложения «коммуналок». Средняя цена предложения «двушек» в июле 2013 г. составила 60 240 руб./кв.м (в июне 60 025 руб./кв.м). Средняя цена предложения коммунальных квартир в июле 2013 г. составила 59 623 руб./кв.м, (в июне 59 018 руб./кв.м). Цены предложений трехкомнатных квартир в июле 2013 г. увеличились: 58 806 руб./кв.м (в июне 56 713 руб./кв.м).

Самые дорогие квартиры из расчета средней цены предложения одного кв.м в июле 2013 г. предлагались к продаже в 9-10-этажных кирпичных домах – 65 024 руб./кв.м (в июне 61 407 руб./кв.м). На втором месте квартиры в 12-20-этажных кирпичных домах – 63 969 руб./кв.м (в июне 63 915 руб./кв.м). Третье место в июле 2013 г. занимают средние цены предложения квартир в 12-20-этажных панельных домах – 62 079 руб./кв.м (в июне 58 695 руб./кв.м).

На четвертом месте с минимальным отрывом цены предложения квартир в пятиэтажных кирпичных домах – 61 787руб./кв.м, в июне – 60 757 руб./кв.м.

На пятом месте цены предложения квартир в 9-10-этажных панельных домах – 60 748 руб./кв.м (в июне 60 741 руб./кв.м). Самые дешевые цены предложения в этом месяце зарегистрированы в пятиэтажных панельных домах – 57 930 руб./кв.м (в июне 60 249 руб./кв.м). Резкое снижение цены в данных домах объясняется изменением структуры выборки квартир.

Структура предложения по продаже жилья в июле 2013 г. с разбивкой по этажности и материалу постройки, %

Структура предложений в июле 2013 г. мало изменилась по сравнению с июнем: количество предложений в 9-10-этажных панельных домах превышает все остальные. Число квартир предлагаемых к продаже в 9-10-этажных «панелях» составило в июле 2013 г. 30,4% от общего объема предложения. На втором месте предложение квартир в 9-10 этажных кирпичных домах – 19,7% (в июне 18,32%). В июле 2013 г. третье место по количеству предложений занимают квартиры в кирпичных пятиэтажках – 18,5%. На четвертом месте квартиры в 12-20-этажных кирпичных домах – 15,2% (в июне 16,77%) от общего числа предложений, далее идут предложения квартир в пятиэтажных панельных домах – 10,3% (в июне 10,08%). И меньше всего предлагается на продажу квартир в 12-20 этажных панельных домах последних лет постройки – 5,9% (в мае 4,78%).

Самые дорогие квартиры (исключая элитные дома, учитывая их относительно небольшую долю в общем объеме предложения) в июле 2013 г. предлагались к продаже в улучшенном жилом фонде – 64 540 руб./кв.м.

Динамика средней цены предложения одного кв.м. на вторичном рынке, с разбивкой по типам фонда, в сравнении июль 2013 г. / июнь 2013 г

Средняя цена предложения одного кв.м. «улучшенок» составила в июле 64 540 руб./кв.м (в мае 62 958 руб./кв.м). На графике отчетливо отображается устойчивая тенденция существенного превышения цен предложения квартир в улучшенном жилом фонде, над ценами предложения квартир в иных типах жилых фондов. Цены предложения квартир в сталинском жилом фонде в июле 2013 г. на втором месте – 63 439 руб./кв.м (в мае 57 340 руб./кв.м). На третьем месте в июле оказались цены предложения квартир в панельных многоэтажках – 60 947 руб./кв.м (в мае 60 473 руб./кв.м).

На четвертом месте в июле 2013 г. цены предложения квартир в многоэтажках «хрущевской» постройки – 60 159 руб./кв.м (в июне 59 986 руб./кв.м). На последнем месте оказались в июле 2013 г. цены предложения изолированных квартир в дореволюционном жилом фонде – 57 515 руб./кв.м (в июне 54 054 руб./кв.м).

Большинство квартир, предлагаемых к продаже в июле 2013 г., как и в июне, являются квартирами в улучшенном жилом фонде – 34,67% (в июне 33,36%). Квартиры в хрущевках в июле 2013 г. на втором месте – 29,38% (в июне 31,74%) от общего количества предложений. На третьем месте в июле 2013 г. предложения на продажу «панельных многоэтажек» – 28,66% (в июне 27,03%) от общего числа продаваемых квартир. Далее с большим отрывом идут квартиры в домах «сталинской» постройки – 4,4% (в июне 4,7%), и квартиры в дореволюционном жилом фонде – 2,52%.

Структура предложения по продаже жилья в июле, с разбивкой по типу жилфонда, %