Безбедная старость за жилищный кредит

Через несколько месяцев Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) планирует запустить новый проект – кредитование пенсионеров под залог жилья. После смерти заемщика родственники смогут погасить долг, или жилье достанется кредитору. Ростовские риелторы прогнозируют, что этот продукт будет пользоваться популярностью, но предупреждают: он может усложнить отношения в семьях пенсионеров.

Пилотный проект по кредитованию пожилых людей на базе АРИЖК стартует этой осенью. Затем государственные власти подведут итоги и примут решение, стоит ли проект внедрять во всех регионах страны.

Смысл «обратной ипотеки» состоит в следующем: пенсионер, который хочет улучшить свой уровень жизни, оформляет кредит. Он перечисляется на счет клиента небольшими частями каждый месяц, как дополнительная пенсия.

«Долг растет, на него начисляются проценты, а погашается это все один раз – после смерти. Таким образом, человек как бы «проживает» свою квартиру, – комментирует в интервью «Ведомостям» гендиректор АИЖК Александр Семеняка. – Когда заемщик умрет, заложенное жилье продается, кредит гасится, а оставшаяся сумма достается наследникам. При желании они могут погасить кредит сами и сохранить квартиру».

Например, если пожилой ростовчанин живет в хрущевке стоимостью от 1,5 миллиона рублей, то ему нужно будет прожить еще 12,5 лет, чтобы получить всю сумму залога. Расчет проводился при условии, что банк будет выплачивать пенсионеру по 10 тысяч рублей в месяц и без учета процентов по кредиту.

Идею обратной ипотеки уже высказывал три года назад член Совета Федерации Александр Починок. В предыдущем проекте было лишь одно отличие: владелец квартиры или его родственники могли оставить за собой право выкупа жилья у банка.

«АИЖК не реализует принципиально новую инвестиционную идею, а выходит на существующий уже рынок пожизненной ренты и договоров иждивения, – поясняет главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. – Пенсионер, отдавший квартиру в залог, получает на руки порядка 15-20% её стоимости. В рамках сегодняшней ситуации из расчёта коэффициента дожития в 10 лет для заемщика-пенсионера это 16 000 рублей в месяц для Москвы и 3000-4000 рублей для регионов. Коммунальные платежи оплачивает покупатель. 10% получает агентство, организовавшее сделку».

Сейчас специалисты изучают зарубежный опыт – аналогичная система уже давно успешно работает в США. Там она называется Eat your brick («Съешь свой кирпич»). По данным «Ведомостей», около 700 тысяч американцев живут за счет заложенного жилья. Средний возраст заемщика составляет 72,9 года, а средняя сумма кредита – 184 тысячи долларов.

Столичные эксперты считают, что россияне не готовы к подобной модели – им будет психологически сложно передать кому-то со стороны права на наследование квартиры, учитывая мошенников на рынке пожизненной ренты. Разработчики проекта уверяют, что запуск «обратной ипотеки» вытеснит с рынка различные мошеннические схемы.

Ростовские риелторы оценивают проект неоднозначно. У них больше вопросов, чем ответов.

«Американские примеры в России чаще приживаются негативные, чем позитивные. У них ментальность другая и законодательство другое. Самое главное, как это заложенное жилье будет соотноситься со всем остальным имуществом? Как кредит будет гаситься, в какие сроки? А то получится, что бери в наследство все мое добро и злосчастье в придачу. Нужна ли наследнику квартира, если в придачу с ней он попадает на деньги? – рассуждает заместитель директора компании «РИЭЛТИ», директор юридической компании «Риэлти-Эксперт» Станислав Нови. – Должны быть проработаны механизмы, которые позволяют отделить это жилье от всего наследства».

Учредитель и директор АН «Парус» Максим Хмель не исключает, что данный продукт будет пользоваться достаточно большой популярностью.

«Этому способствует большое количество одиноких и малообеспеченных пенсионеров, имеющих собственное жилье, – убежден Максим Хмель. – Для объективной оценки качества продукта, конечно, требуется полное знакомство со всеми условиями выдачи и обслуживания кредита. Например, что будет с заемщиком, если он исчерпал свой лимит займа и при этом оказался долгожителем? Не окажется ли он на улице? Как обеспечить безопасность заемщика! Думаю, будет немало случаев, когда криминальные лица или корыстные родственники будут принуждать пенсионеров на подобный кредит для использования в своих целях. Хотя в этом случае злоумышленники будут заинтересованы в долгом здравии заемщика, что уже хорошо! Возможны так же злоупотребления служебным положением и со стороны сотрудников АИЖК».