Обзор рынка вторичного жилья (октябрь 2010)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в октябре в среднем по городу составила 49 тысяч 819 рублей, что на 190 рублей выше аналогичной цены в сентябре. Общее изменение цен на квартиры составило 0,38%.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 855 руб./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку изменение средней не превышает показателя погрешности.

Средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону – номинальная цена – на графике 1 представлена в виде красной линии. Синяя линия отражает среднюю удельную цену, скорректированную на показатель инфляции, – реальная цена – (в ценах января 2002 года), в качестве которого был выбран индекс потребительских цен (ИПЦ). ИПЦ является одним из основных показателей инфляции и отражает изменение цены в процентах товаров, составляющих потребительскую корзину.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир
на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м.

Также на графике показаны средние, полученные путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 5-го порядка. Данная линия не является прогнозом, а показывает траекторию, по которой развивался рынок на протяжении последних восьми лет.

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 кв.м жилья
на вторичном рынке за октябрь, %.

Из графика видно, что в октябре наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика: больше всего цены предложения снизились в районе Орджоникидзе/Аэропорта (-4,48%), в Темернике (-3,9%), Чкаловском (-3,08%), Александровке (-2,42%), СЖМ (-1,05%), Центре (-0,66%). В ряде районов наблюдался рост: Каменка/Зоопарк/РИИЖТ/Ленина (1,21%), Военвед/Стройгородк (1,29%), ЗЖМ (2,43%), Нахичевань (4,21%), Сельмаш (5,21%) Болгарстрой (13,57%). Стоит отметить, что высокие колебания в данном случае вызваны изменением структуры выборки: для расчетов были использованы данные только по вновь поступившим за месяц заявкам.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за октябрь квартиры в монолитных домах занимают 5,29% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 31,12%, квартиры в кирпичных домах – 63,59%, это видно на графике 3:

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в октябре,
с разбивкой домов по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за октябрь (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 24,11%, на втором месте Центр – 22,76% от общего объема заявок о продаже, и на третьем СЖМ и 17,34%. Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (0,86%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за октябрь,
с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена диаграмма, отображающая в порядке убывания процентного соотношения количества предложений о продаже вторичного жилья в октябре 2010 по сравнению с сентябрем 2010 года:

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений
по продаже жилья за октябрь, %.

Как видно из графика, структура предложения в октябре похожа на структуру в сентябре, изменения в структуре не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в октябре находились двухкомнатные квартиры (28,54%), второе место занимают трехкомнатные квартиры (27,92%), на третьем месте однокомнатные квартиры (22,76%), далее рейтинг продолжают коммуналки (9,23%), квартиры гостиничного типа (7,5%) и многокомнатные квартиры (4,06%).

Это видно на графике 6:

График 6. Структура предложения по продаже жилья за октябрь, %.

На графике 7 отображается динамика изменения цен на квартиры в домах различного материала постройки за период с января 2002 года по октябрь 2010 года, вне зависимости от местоположения объекта.

График 7. Сравнительная динамика средней цены предложения 1 кв.м жилья
на вторичном рынке Ростова-на-Дону, с разделением по материалу постройки, руб./кв.м.

Средняя цена предложения квадратного метра в октябре 2010 г. в кирпичных домах составила 50 779 руб., в панельных домах – 46 962 руб., в монолитно-каркасных – 55 157 руб.

На графике 8 показана динамика средней цены предложения квартир в разбивке по количеству комнат:

График 8. Сравнительная динамика средней цены предложения жилья на вторичном рынке
с дифференциацией квартир на 1-2-3–комнатные, гостинки и коммуналки, руб./кв.м.

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в октябре 2010 г. лидером стали квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения которых по городу составила 53 029 руб./кв.м.

Далее рейтинг выглядит следующим образом: на втором месте в октябре по уровню средней цены предложения кв. метра оказались однокомнатные квартиры (51 980 руб./кв.м), за ними следуют трехкомнатные квартиры (48 989 руб./кв.м), далее идут двухкомнатные квартиры (47 842 руб./кв.м), и замыкают рейтинг комнаты в коммунальных квартирах, оказавшиеся в отчетном месяце самыми недорогими (47 310 руб./кв.м).

На следующем графике показана динамика средней цены предложения на квартиры с разбивкой по этажности и материалу постройки дома:

График 9. Динамика средней цены предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки за период
с октября 2009 г. по октябрь 2010 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м, в октябре предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (53 266 руб./кв.м). Средняя цена предложения квартир в кирпичных 5-этажках в октябре составила 49 817 руб./кв.м. Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 47 325 руб./кв.м, а в 5-этажных панельных домах – по 45 855 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце.

График 10. Структура предложения по продаже жилья в октябре,
с разбивкой по этажности и материалу постройки, %.

Наибольшее число квартир в октябре предлагалось к продаже в 9-10–этажных панельных домах (34,68%), процент предложения квартир в 9-10–этажных кирпичных домах 29,36%, в кирпичных пятиэтажках составил 25,32%, и в пятиэтажных панельных домах 10,64%.

На следующем графике изображена динамика средней цены предложения кв.м в квартирах различных типов жилого фонда с октября 2009 по октябрь 2010 года:

График 11. Динамика средней цены предложения 1 кв.м на вторичном рынке,
с разбивкой по типам фонда, за период с октября 2009 по октябрь 2010 г.

Самые дорогие квартиры в октябре (исключая элитные дома, учитывая их незначительную долю в общем объеме предложения) предлагались к продаже в улучшенном жилом фонде – средняя цена предложения 1 кв.м составила 50 948 руб., на втором месте квартиры в сталинском фонде – 49 870 руб./кв.м, за ними следуют квартиры в хрущевском жилом фонде (46 207 руб./кв.м), и самые недорогие предлагались к продаже квартиры в домах дореволюционной постройки (42 245 руб./кв.м).

Следующий график показывает процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце:

График 12. Структура предложения по продаже жилья в октябре, с разбивкой по типу жилого фонда, %.

Из графика видно, что наибольшее количество квартир, предлагаемых к продаже в октябре, относятся к улучшенному типу жилого фонда (73,93%), 20,13% от общего числа продаваемых квартир – хрущевки, 4,13% – сталинки, 1,82% – квартиры в домах дореволюционной постройки.

На графике 13 изображен прирост средней цены предложения на квартиры с разбивкой по микрорайонам в октябре в сравнении с сентябрем:

График 13. Средняя цена предложения кв.м в различных микрорайонах в октябре, в сравнении с сентябрем.

Таблица 1. Показатели средней удельной цены предложения.
Октябрь 2010 г.

*Индекс Титул-Рантье разработан компанией «Титул», показывает размер дохода в месяц в % от использования купленного жилья при условии сдачи его в найм (аренду) и рассчитывается по следующей формуле:

**Титул-доходность (коэффициент превышения доходности недвижимости над доходностью ср.банковского депозита):

Рассчитывается следующим образом: средняя стоимость найма (аренды) в месяц данного сегмента недвижимости делится на среднюю цену предложения данного сегмента жилья, умножается на 100%. К этой сумме прибавляется темп прироста (в %) данного сегмента жилья за данный месяц, и все это делится на среднюю ставку доходности по долгосрочным банковским рублевым депозитам (1/12 годовой ставки).

Таблица 2. Индекс цен.

Источник: Федеральная служба государственной статистики

Таблица 3. Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Октябрь 2010 г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

Квартиры в домах панельной постройки

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Обобщенная выборка

Николай МАКАРОВ,
Компания по управлению недвижимостью «Титул».
Тел.: (863) 290-78-78