Обзор рынка вторичного жилья (май 2010)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в мае в среднем по городу составила 49 тысяч 769 рублей, что на 809 рублей выше аналогичной цены в апреле. Общий прирост цен на квартиры составил 1,65%.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.При первой методике расчета средней сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры. При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире – рост данного показателя за отчетный месяц составил 0,1%.

Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 838 руб./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку рост средней удельной незначителен и не превышает показателя погрешности.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир
на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м
(аппроксимация полиномом 2-го порядка).

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 кв.м жилья
на вторичном рынке за май, %.

Из графика видно, что в мае наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика: больше всего цены предложения снизились в районе Темерника (-9,64%), Сельмаша (-1,26%), Каменки/РИИЖТ/Зоопарка/Ленина (-1,03%), Военведа/Стройгородка (-0,08%). В некоторых районах наблюдался рост: Чкаловский (0,08%), Нахичевань (0,74%), ЗЖМ (1,5%), Центр (2,37%), Болгарстрой (2,59%%), Александровка (3,07%), в районе СЖМ (3,58%) и в районе Орджоникидзе/Аэропорта (6,24%).

В большинстве районов изменения происходили в пределах величины статистической погрешности, поэтому наличие значительных колебаний за месяц не означает значительного изменения цен в этих районах.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за май квартиры в монолитных домах занимают 5,34% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 33,17%, квартиры в кирпичных домах – 61,49%. Это видно на графике 3.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в мае,
с разбивкой домов по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за май (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 25,22%, на втором месте Центр и 21,99% от общего объема заявок о продаже, и на третьем СЖМ – 17,39%. Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (0,62%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за май,
с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в мае 2010 по сравнению с апрелем:

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений
по продаже жилья за май, %.

Как видно из графика, майская структура предложения похожа на апрельскую.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в мае находились двухкомнатные квартиры (32,87%), второе место занимают трехкомнатные квартиры (25,47%), далее следуют однокомнатные квартиры (21,2%), коммуналки (9,28%), квартиры гостиничного типа (7,4%) и многокомнатные квартиры (3,76%).

Это видно на графике 6.

График 6. Структура предложения по продаже жилья за май, %.

На графике 7 изображен прирост средней цены предложения квартир с разбивкой по микрорайонам в мае 2010 в сравнении с апрелем.

График 7. Средняя цена предложения кв. метра в мае и апреле
с разбивкой по микрорайонам, руб./кв.м.

Для более точного отображения процессов, произошедших на рынке вторичной недвижимости за последний месяц, было произведено укрупнение типов жилого фонда (график 8).

График 8. Динамика средней цены предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки
за период с мая 2009 по май 2010 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м, в мае предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (55 130 руб./кв.м).

Средняя цена предложения в кирпичных пятиэтажках составила в мае 46 974 руб./кв.м.

Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 46 141 руб./кв.м, а в пятиэтажных панельных домах – по цене 42 409 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда.

График 9. Структура предложения по продаже жилья в мае, с разбивкой по этажности и материалу постройки, %.

Наибольшее число квартир в мае предлагалось к продаже в девяти-десятиэтажных панельных домах (35,48%), процент предложения квартир в пятиэтажных кирпичных домах составил 26,88%, в девяти-десятиэтажных кирпичных домах – 25,99%, и в пятиэтажных домах панельной постройки – 11,65%.

Таблица 1.

*Индекс Титул-Рантье разработан компанией «Титул», показывает размер дохода в месяц в % от использования купленного жилья при условии сдачи его в найм (аренду) и рассчитывается по следующей формуле:

**Титул-доходность (коэффициент превышения доходности недвижимости над доходностью ср.банковского депозита):

Рассчитывается следующим образом: средняя стоимость найма (аренды) в месяц данного сегмента недвижимости делится на среднюю цену предложения данного сегмента жилья, умножается на 100%. К этой сумме прибавляется темп прироста (в %) данного сегмента жилья за данный месяц, и все это делится на среднюю ставку доходности по долгосрочным банковским рублевым депозитам (1/12 годовой ставки).

Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Май 2010 г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

Квартиры в домах панельной постройки

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Обобщенная выборка

Алексей ЧУМАКОВ,
САРН,
Компания по управлению недвижимостью «Титул»
Тел.: (863) 290-78-78