Обзор рынка вторичного жилья (июль 2009)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в июле в среднем по городу составила 48 тысяч 513 руб./кв.м, что на 595 рублей ниже аналогичной цены в июне. Общее снижение цен на квартиры составило -1,21%.

При первой методике расчета средней, сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире – снижение данного показателя за отчетный месяц составило -2,21%.

Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 1318 руб./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку изменения обоих средних не превышают показатель погрешности.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир
на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м
(аппроксимация полиномом 2-го порядка).

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 квадратного метра жилья
на вторичном рынке за июль, %.

Из графика видно, что изменение цен в районах города было разнонаправленным, с высокой амплитудой, что связано с меньшим, чем обычно бывает в это время года, числом заявок на продажу, причем большинство районов находятся в отрицательной зоне: Сельмаш (-25,38%), Военвед/Стройгородок (-11,1%), Темерник (-10,79%), Болгарстрой (-9,89%), Орджоникидзе/Аэропорт (-8,23%), Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина (-3,92%), ЗЖМ (-1,89%), Центр (-1,07%), Нахичевань (0,75%), Александровка (0,81%), Чкаловский (1,48%), СЖМ (2,53%).

В большинстве районов изменения происходили в пределах величины статистической погрешности, поэтому наличие значительных колебаний за месяц не означает значительного изменения цен в этих районах.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за июль квартиры в монолитных домах занимают 5,97% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 33,74%, квартиры в кирпичных домах – 60,29%, это видно на графике 3.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в июле,
с разбивкой домов по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за июль (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 21,4% от общего объема заявок о продаже, на втором месте Центр – 23,46%, и на третьем СЖМ – 16,87%.

Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (0,82%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за июль,
с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в июле 2009 в сравнении с июнем (график 5).

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по продаже жилья за июль, %.

Как видно из графика, июльская структура предложения похожа на июньскую, некоторые изменения в структуре не столь выражены и не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в отчетном месяце находились двухкомнатные квартиры (33,12%), второе место занимают однокомнатные квартиры (23,69%), на третьем месте трехкомнатные квартиры (24,74%), далее рейтинг продолжают коммуналки (7,55%), квартиры гостиничного типа (7,13%) и четырехкомнатные квартиры (3,77%). Это видно на графике 6.

График 6. Структура предложения по продаже жилья за июль, %.

На графике 7 изображен прирост средней цены предложения квартир с разбивкой по микрорайонам в июле 2009 в сравнении с июнем.

График 7. Средняя цена предложения кв. метра в июле и июне
с разбивкой по микрорайонам, руб./кв.м.

Для более точного отображения процессов, произошедших на рынке вторичной недвижимости за последний месяц, было произведено укрупнение типов жилого фонда (график 8).

График 8. Динамика средней цены предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки
за период с июля 2008 по июль 2009 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения одного кв.м, в июле предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (52 019 руб./кв.м).

Средняя цена предложения в кирпичных пятиэтажках составила в 48 106 руб./кв.м.

Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 44 473 руб./кв.м, а в пятиэтажных панельных домах – по цене 42 699 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда.

График 9. Структура предложения по продаже жилья в июле,
с разбивкой по этажности и материалу постройки, %

Наибольшее число квартир в июле предлагалось к продаже в девяти-десятиэтажных панельных домах (37,73%), процент предложения квартир в пятиэтажных кирпичных домах составил 24,85%, в девяти-десятиэтажных кирпичных домах – 25,46%, и в пятиэтажных домах панельной постройки – 11,96%.

Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Июль 2009 г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

Квартиры в домах панельной постройки

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Обобщенная выборка

Алексей ЧУМАКОВ,
САРН,
Компания по управлению недвижимостью «Титул»
Тел.: (863) 290-78-78