Обзор рынка вторичного жилья (июнь 2009)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в июне в среднем по городу составила 49 тысяч 108 руб./кв.м, что на 3657 рублей ниже аналогичной цены в мае.

Изменение цен на квартиры на вторичном рынке Ростова-на-Дону в июне 2009 составило -6,93%. Данная цифра получена при следующей методике расчета средней: сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире – изменение данного показателя за отчетный месяц составило -4,98%.

Резюмируя вышесказанное с учетом погрешности в расчете средней, равной в отчетном месяце 1002 руб./кв.м, мы делаем вывод о снижении цен, поскольку изменение средней цены превышает показатель погрешности.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону,
руб./кв.м (аппроксимация полиномом 2-го порядка).

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 кв.м жилья на вторичном рынке за июнь, %.

Из графика видно, что в большинстве районов наблюдалась отрицательная ценовая динамика: больше всего цены предложения снизились в районе Центра (-11,23%), Чкаловского (-10,47%), Темерника (-6,62%), снижение цен в районе СЖМ составило 4,33%, в ЗЖМ – 3,66%, в районе Орджоникидзе/Аэропорта – 3,17%, на Болгарстрое – 2,65, Александровке – 1,83, Каменки/РИИЖТа/Зоопарка/Ленина – 0,62%, в некоторых районах наблюдался рост: Военвед/Стройгородок (6,1%), Нахичевань (11,16%), Сельмаш (15,76%), вызванный выбросом большего числа предложений о продаже дорогих квартир, чем в прошлом месяце.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за июнь квартиры в монолитных домах занимают 5,22% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 33,81%, квартиры в кирпичных домах – 60,61%, это видно на графике 3.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в июне,
с разбивкой домов по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за июнь (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 24,1%, на втором месте Центр – 19,06% от общего объема заявок о продаже, и на третьем СЖМ и 17,45%. Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (0,54%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за июнь,
с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в июне по сравнению с маем 2009 года (график 5).

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по продаже жилья за июнь, %.

Как видно из графика, июньская структура предложения похожа на майскую, изменения в структуре не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в июне находились двухкомнатные квартиры (31,83%), второе место занимают однокомнатные (30,58%), на третьем месте трехкомнатные квартиры (20,86%), далее рейтинг продолжают коммуналки (7,91%), квартиры гостиничного типа (5,94%) и четырехкомнатные квартиры (2,88%).

Это видно на графике 6.

График 6. Структура предложения по продаже жилья за июнь, %.

На графике 7 отображается динамика изменения цен на квартиры в домах различного материала постройки за период с января 2002 г. по июнь 2009 г., вне зависимости от местоположения объекта.

График 7. Сравнительная динамика средней цены предложения кв.м жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону
с января 2002 по июнь 2009, с разделением по материалу постройки, руб./кв.м.

Средняя цена предложения квадратного метра в июне 2009 года в кирпичных домах составила 51 057 руб., в панельных домах – 45 568 руб., в монолитно-каркасных – 49 153 руб.

На графике 8 показана динамика средней цены предложения квартир в разбивке по количеству комнат.

График 8. Сравнительная динамика средней цены предложения жилья на вторичном рынке
с дифференциацией квартир на 1-2-3–комнатные, гостинки и коммуналки, руб./кв.м.

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в июне 2009 лидером стали комнаты в коммунальных квартирах, средняя цена предложения квадратного метра которых по городу составила 52 тысячи 839 руб./кв.м.

Далее рейтинг выглядит следующим образом: на втором месте в июне по уровню средней цены предложения кв. метра оказались гостинки (50 802 руб./кв.м), за ними следуют однокомнатные квартиры (49 071 руб./кв.м), далее идут «двушки» (48 884 руб./кв.м) и замыкают рейтинг трехкомнатные квартиры, оказавшиеся в отчетном месяце самыми недорогими (48 034 руб./кв.м).

На следующем графике показана динамика средней цены предложения на квартиры с разбивкой по этажности и материалу постройки дома.

График 9. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки
за период с июня 2008 г. по июнь 2009 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м, в июне предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (52 033 руб./кв.м). Средняя цена предложения квартир в кирпичных 5-этажках в июне составила 47 623 руб./кв.м. Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 45 955 руб./кв.м., а в 5-этажных панельных домах – по 43 985 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце.

График 10. Структура предложения по продаже жилья в июне, с разбивкой по этажности
и материалу постройки, %.

Наибольшее число квартир в июне предлагалось к продаже в 9-10–этажных панельных домах (39,25%), процент предложения квартир в кирпичных пятиэтажках составил 25,81%, в 9-10–этажных кирпичных домах 24,19%, и в пятиэтажных панельных домах 10,75%.

На следующем графике изображена динамика средней цены предложения квадратного метра в квартирах различных типов жилого фонда с июня 2008 по июнь 2009 года.

График 11. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. на вторичном рынке, с разбивкой по типам фонда,
за период с июня 2008 по июнь 2009 г.

Самые дорогие квартиры в июне (исключая элитные дома, учитывая их незначительную долю в общем объеме предложения) предлагались к продаже в сталинском жилом фонде – средняя цена предложения 1 кв.м составила 50 708 руб., на втором месте квартиры в дореволюционном жилом фонде – 49 400 руб./кв.м, за ними следуют квартиры в улучшенном фонде (48 737 руб./кв.м), и самые недорогие предлагались к продаже квартиры в домах хрущевской постройки (46 896 руб./кв.м).

Следующий график показывает процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце.

График 12. Структура предложения по продаже жилья в июне,
с разбивкой по типу жилого фонда, %.

Из графика видно, что наибольшее количество квартир, предлагаемых к продаже в июне, относятся к улучшенному типу жилого фонда (66,61%), 22,15% от общего числа продаваемых квартир – хрущевки, 7,65% – «сталинки», 3,58% – квартиры в домах дореволюционной постройки.

На графике 13 изображен прирост средней цены предложения на квартиры с разбивкой по микрорайонам в июне в сравнении с маем.

График 13. Средняя цена предложения кв.м в различных микрорайонах в июне, в сравнении с маем.

Таблица 1.

*Индекс «Титул-Рантье» разработан компанией «Титул», показывает размер дохода в месяц в % от использования купленного жилья при условии сдачи его в найм (аренду) и рассчитывается по следующей формуле:

**Титул-доходность (коэффициент превышения доходности недвижимости над доходностью ср.банковского депозита):

Рассчитывается следующим образом: средняя стоимость найма (аренды) в месяц данного сегмента недвижимости делится на среднюю цену предложения данного сегмента жилья, умножается на 100%. К этой сумме прибавляется темп прироста (в %) данного сегмента жилья за данный месяц, и все это делится на среднюю ставку доходности по долгосрочным банковским рублевым депозитам (1/12 годовой ставки).

Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Июнь 2009 г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

Квартиры в домах панельной постройки

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Обобщенная выборка

Алексей ЧУМАКОВ,
САРН,
Компания по управлению недвижимостью «Титул»
(863) 290-78-78