Накопить на квартиру: миссия выполнима?

В России альтернативой ипотеке могут стать накопительные схемы покупки жилья. В их числе – строительные сберегательные кассы, законопроект о которых прошел в первом чтении Госдумы, где пока и находится по сей день. В начале декабря россиянам также предложили систему накопительных целевых вкладов. В некоторых регионах, например, на Южном Урале, местная власть задумывается над накопительной схемой, при которой часть будущего жилья человек выкупает по квадратным метрам, получая взамен ценные бумаги. На оставшиеся до желаемого метража «квадраты» потребитель берет кредит. Судя по всему, это те немногие варианты, которые могут хоть как-то оживить рынок жилья.

После событий «черного сентября» нацпроект «Доступное жилье» начал терпеть поражение по всем фронтам. Подавляющее большинство банков прекратили выдавать ипотеку, а в кредитующих покупку жилья банках (их сегодня около десяти) ставки в рублях поднялись до 17-18%. Падают объемы не только по выдаче ипотечных кредитов. На заседании межведомственной рабочей группы по нацпроекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» замминистра регионального развития Сергей Круглик сообщил, что сократится и ввод вновь построенного жилья. Нынешний год чиновников показателями не порадует: вместо 72 миллионов квадратных метров, «квадратов» сдадут только 61, а это столько же, сколько в 2007 году. По предварительным прогнозам, в следующем году показатель упадет еще больше – на 15% и составит 52 миллиона квадратных метров.

Правда, в 2010 году намечается некоторое улучшение ситуации: на рынке должны появиться 53 миллиона квадратных метров новостроек.«В ситуации дефицита ликвидности российские кредитные организации ограничили объем кредитных ресурсов, предоставляемых для строительства (при этом кредитные линии для строительства новых объектов практически закрыты). В условиях отсутствия, с одной стороны, кредитных средств у застройщиков, с другой – сокращения спроса на жилье есть основания для прогнозирования возможного снижения реальных цен на первичном рынке жилья в 2009 году», – доложил на заседании Круглик.

Не оправдались и надежды строителей. Из-за резкого снижения платежеспособного спроса и «сворачивания» ипотеки серьезный объем жилья простаивает. Правительство предложило выкупать часть домов высокой степени готовности по ценам, утвержденным Минрегионразвития. Из госбюджета на это пойдет 32,6 миллиарда рублей. Несмотря на то, что выкупная цена строителям не слишком понравилась, другого выхода у них, похоже, нет. Аукционы уже состоялись в Перми, Санкт-Петербурге, Самаре, Челябинске и других городах России.

Очевидно, что в таких условиях реанимировать ипотеку в ближайшее время вряд ли удастся. Поэтому ставка делается на накопительные схемы. Впрочем, не все эксперты рассматривают накопительные схемы как альтернативу ипотечному кредитованию. «На мой взгляд, это все элементы единой большой системы (ипотека, ССК, доходные дома), которые должны способствовать решению жилищных вопросов, – комментирует директор ОАО «Ростовская региональная ипотечная корпорация» Алексей Щербаков. – И строительные кассы – один из пунктов, который нам необходим. Как известно, ССК позволяют сформировать первоначальный взнос – накопить определенные денежные средства под определенные гарантии.

Они не пустят дефолтного заемщика на рынок, в чем их несомненный плюс. Стройсберкассы представляют собой специализированные банки, где есть четкий контроль со стороны государства и Центрального банка России – в отличие от всякого рода финансовых пирамид. Так же как и ССК, необходимы доходные дома, являющиеся тоже элементом одной большой системы. Что касается варианта с облигациями и выкупом оставшихся метров, такая модель предусмотрена законодательством. Застройщики выпускают сертификаты, позволяющие приобретать жилье по метрам. Эта модель имела смысл, когда жилье дорожало – таким образом человек защищал себя от инфляции и страховал собственные риски».