Что делать, если собственник квартиры не возвращает залог, — советы юристов для дончан

Иногда выезд из съемной квартиры проходит не очень спокойно. Например, собственник отказывается возвращать залог, а арендатор уверен, что тот не имеет для этого оснований. Как в этом случае понять, на чьей стороне правда?

Корреспондент 161.RU узнал у юристов, в каких случаях арендатор может не возвращать залог и как обезопасить себя при заселении.

— Собственник может не возвращать залог только в строго определенных случаях, и бремя доказывания этих обстоятельств лежит на нем. Если он ссылается на порчу имущества, именно он должен доказать, что повреждения возникли в период проживания арендатора и по его вине, — объясняет практикующий юрист, партнер юридической компании «Джей Си» Елена Васильева.

Как говорит эксперт, залог нужен, чтобы покрывать убытки или неустойки, возникшие из-за нарушения договора аренды. Собственник вправе удержать его, если докажет, что:

• арендатор испортил имущество — собственник должен подтвердить, что повреждений не было при передаче квартиры;

• у арендатора был долг по аренде или коммунальным платежам;

• арендатор нарушил другие условия договора, за которые предусматривается ответственность. Например, несвоевременно покинул квартиру.

Если ничего из перечисленного не произошло, залог собственник должен вернуть. На это указывает статья 381.1 ГК РФ.

Иногда случаются спорные моменты. Например, при выселении собственник квартиры утверждает, что арендатор оставил на диване царапины. Последний же уверен, что повреждения на мебели были еще до его заселения.

— В спорных моментах ключевое значение имеют акт приема-передачи и доказательства состояния имущества до заселения. Первое, что нужно сделать арендатору, — это письменно потребовать возврат залога. Для этого необходимо направить претензию с требованием вернуть залог, указав, что удержание неправомерно. Попросите предоставить доказательства того, что царапины возникли именно по вашей вине. Претензию лучше направить с помощью заказного письма с уведомлением о вручении, — отмечает Васильева.

Также юрист рекомендует напомнить собственнику, что по закону именно он должен доказать вину арендатора. Для таких целей и нужен акт приема-передачи — это приложение к договору аренды, которое составляют при заселении в квартиру.

— Если в акте приема-передачи царапины были сразу зафиксированы, появление новых царапин без приложенных фото- или видеоподтверждений будет сложно доказать. Если в акте прямо отмечено, что на диване в момент начала действия договора отсутствуют повреждения, то тут уже правда на стороне арендодателя. Если в акте не прописано состояние мебели, то доказать происхождение повреждений спустя время практически невозможно, — объясняет юрист.

Татьяна Шкуратова, юрист платформы корпоративного благополучия «Понимаю», рекомендует при въезде составлять максимально подробный акт приема-передачи. В нем необходимо перечислить мебель и технику, зафиксировать уже существующие дефекты на фотографиях или видео. То же самое, говорит эксперт, полезно сделать при выезде.

— Чтобы максимально обезопасить себя еще до заселения, арендатору стоит проверить четыре вещи: что именно считается ущербом, какие обязательства обеспечивает депозит, в какой срок его должны вернуть и какие документы подтверждают состояние квартиры при въезде и выезде. Чем подробнее это прописано, тем меньше пространства для спора в стиле «мне кажется, раньше этого пятна не было», — объясняет Шкуратова.

Еще она рекомендует сохранять переписку с собственником, чеки по коммунальным платежам и подписывать акт возврата квартиры с указанием, есть ли у собственника претензии.

Юрист также обращает внимание, что естественный износ квартиры не равен порче имущества. Выцветшие со временем обои или следы нормального использования мебели не считаются повреждением.

— На практике граница между износом и ущербом иногда действительно становится предметом спора и даже экспертизы, — отмечает юрист.

Ранее эксперты по недвижимости разобрали самые спорные ситуации и объяснили, какие пункты обязательно должны быть в договоре аренды, чтобы потом не пришлось судиться.