Проблемная ипотека: портфель плохих долгов потяжелел

Размер просроченной задолженности по ипотечным кредитам стремительно возрастает: согласно отчетности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в четвертом квартале 2008 года доля просроченных кредитов в портфеле, находящемся на балансе АИЖК, выросла на 37,3% и достигла 11,5%, что в денежном выражении составляет порядка шести миллиардов рублей. Примечательно, что если прежде показатель прирастал преимущественно за счет ссуд с фактически безнадежной просрочкой свыше полугода, то в последние месяцы уходящего года был зафиксирован рост сегмента «новых долгов» с просрочкой в пределах 30-90 дней.

«Свежая просрочка выросла из-за ухудшения материального положения той части заемщиков, которые потеряли работу или значительную часть дохода», – поясняет директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.

Как отмечают в АИЖК, не исключено, что значительная часть возникших в последнем квартале прошлого года проблем при погашении ипотечного кредита будет решена с помощью разработанного механизма реструктуризации задолженности. Право на реструктуризацию задолженности имеют граждане в случае, если приобретенная по ипотеке квартира является единственным жильем для заемщика и членов его семьи, а остаток суммы ежемесячного дохода семьи за вычетом ежемесячных платежей по займу и иных обязательных платежей снизился до величины, составляющей менее суммы двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи. Остаток долга по кредиту должен быть не менее 200 тысяч рублей, а срок исполнения обязательств по кредиту – не менее двух лет и не более 30 лет. Кроме того, за время, прошедшее с момента получения ссуды, заемщик должен был зарекомендовать себя с лучшей стороны и не допускать просрочек свыше 90 календарных дней.

«Условия программы по реструктуризации ипотечного кредита достаточно жесткие, однако это все же лучший вариант, чем реализация заложенной недвижимости», – отмечает старший вице-президент МБРР Андрей Шелковый.

«Однако необходимо понимать, что помощь от АИЖК не будет вечной: если заемщик не сможет восстановить платежеспособность в период действия рассрочки, и в случае, если со стороны АИЖК не будет предоставлено никаких механизмов для рефинансирования проблемных кредитов, то банки будут вынуждены истребовать задолженность по стандартной процедуре – за счет продажи предмета залога», говорит заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Собинбанка Наталья Кудакаева.

«Программа АИЖК имеет широкую социальную направленность: кредитные продукты рассчитаны на население с невысоким или средним уровнем дохода – рабочие, служащие среднего звена. Данная часть населения наибольшим образом пострадала от кризиса, – говорит руководитель офиса «Городского ипотечного банка» в Ростове-на-Дону Максим Костюков. – В регионах приостанавливается работа некоторых градообразующих предприятий, уменьшается платежеспособность заемщиков».

«Ситуация с погашением жилищных кредитов ухудшается в связи с потерей работы и существенным сокращением доходов заемщиков. Увеличение доли неплатежей нельзя рассматривать как пассивное ожидание населением помощи от государства: программы реструктуризации рассчитаны на самые сложные ситуации и пока что под госпрограммы попадает лишь самая малая часть нуждающихся в помощи заемщиков, – рассказывает директор департамента кредитования Независимого бюро ипотечного кредитования Татьяна Микеева. – В большинстве случаев заемщики надеются не на помощь государства, а на лояльность банка и пересмотр графика платежей в сторону уменьшения ежемесячного платежа».

Высокий процент просрочки наблюдается не только у АИЖК, но и в ряде банков, предлагающих собственные программы ипотечного кредитования, которые не уделяли должного внимания оценке рисков. «В последние годы все банки старались наращивать кредитный портфель. Процесс выдачи кредитов значительно упрощался. Требования к заемщикам становились более либеральными. Такая ситуация не могла не привести к снижению качества кредитного портфеля некоторых банков, что в настоящее время также отразилось на повышении количества просрочек», – отмечает Максим Костюков. При этом кредитным структурам, которые тщательно проводили отбор заемщиков, удается удерживать просрочку в пределах нормы – 1-3% от объема выданных ссуд.

Директор департамента по работе с партнерами «Абсолют Банка» Елена Воронина отмечает, что уровень платежеспособности граждан в стране продолжает снижаться, что увеличивает кредитную нагрузку на заемщиков, часть которых не может своевременно выполнять обязательства по взятым займам. «Просрочка по ипотечным кредитам в наступившем году в совокупном кредитном портфеле банков удвоится», – прогнозирует Елена Воронина.

Банки заинтересованы в том, чтобы в кризисные времена поддержать клиентов и не допустить вала дефолтов по выданным ипотечным ссудам: долгая судебная тяжба и реализация приобретенной в кредит квартиры с торгов невыгодны из-за больших временных и денежных затрат.

«С каждым заемщиком, который испытывает трудности с выполнением обязательств по кредиту, банк работает на индивидуальной основе. При таком подходе учитывается множество факторов, в числе которых – и срок просроченных платежей, и текущие финансовые возможности заемщика, а главное – его открытость и желание предпринять со своей стороны все возможные усилия для успешного разрешения ситуации», – отмечает старший вице-президент банка DeltaCredit Лора Файнзилберг.

«Если «провинившийся» заемщик показывает готовность к обсуждению вариантов разрешения ситуации, то банк иногда даже готов «простить» ему некоторые изначально предусмотренные штрафы, пени или обсудить возможность индивидуализации графика погашения, исходя из изменившегося финансового положения заемщика, – говорит Максим Костюков. – Если даже дело и доходит до реализации заложенного имущества, то у заемщика в данном случае может быть больше возможностей продать жилье по нормальной, а не «срочной» рыночной цене. В случае же, когда заемщик уклоняется от контактов с банком-кредитором, последний действует сухо – в соответствии с законодательными нормами. Спустя определенное время, максимум год-полтора с момента образования просроченной задолженности, заложенная квартира все равно уходит с молотка, несмотря на нежелание должника. Цена реализации и другие условия сделки при этом могут быть не самыми выгодными для самого заемщика. Кроме того, на заемщика ложатся все расходы, связанные с судопроизводством, а также ему приходится уплатить пени, начисленные за несколько месяцев судебного процесса».

Клиентам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации, стоит обратиться в банк еще до возникновения просрочки по кредиту – в таком случае проблему, скорее всего, удастся разрешить с учетом интересов обеих сторон.