Корпоративная ипотека: как решить жилищную проблему?

«Корпоративная ипотека как способ решения жилищных проблем». Круглый стол, посвященный этой теме, прошел накануне в Ростове. Организатором мероприятия выступила сеть специализированных изданий «МедиаЮг». В числе приглашенных участников – представители администрации Ростова и области, руководители банков, лидирующих в сфере ипотечного кредитования, а также предприятий, успешно реализующих на юге России проекты корпоративной ипотеки.

Кризис ликвидности не только подавляющего большинства западных, но и многих российских банков инициировал повышение ипотечных ставок отечественными финансово-кредитными организациями. Эксперты прогнозируют ужесточение требований к заемщикам со стороны банковских структур. В этих условиях корпоративные ипотечные проекты становятся одним из немногих перспективных решений в вопросах обеспечения жильем граждан нашей страны.

Чем объяснить низкую активность взаимодействия финансистов и руководства компаний в сфере корпоративного ипотечного кредитования? Кому выгодна сегодня корпоративная ипотека, и нужно ли таким образом развивать механизмы стимулирования сотрудников на предприятиях?

В определенной степени корпоративные проекты снижают риски кредиторов, понимающих, что заемщиками в данном случае выступают наемные работники, имеющие устойчивую заработную плату, а значит, и стабильный доход. Одновременно им обеспечена юридическая и финансовая поддержка работодателя. «Есть все основания полагать, что для банка такой кредитополучатель – желанный клиент. В то же время корпоративная ипотека выгодна и самой компании, поскольку сотрудник, участвующий в корпоративном проекте, автоматически попадает в разряд специалистов, лояльных организации. Таким образом, у предприятия появляются сильные рычаги для мотивации своих работников. С одной стороны, это ведет к ясной и четкой кадровой политике, с другой – стимулирует привлечение в организацию молодых, работоспособных и талантливых людей», – прокомментировал директор Ростовской региональной ипотечной корпорации Алексей Щербаков.

По мнению заместителя министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Игоря Далаксакуашвили, в идеале вопрос о существовании корпоративной ипотеки стоять не должен. «Каждый обязан заниматься своим делом. До тех пор, пока заработная плата людей не будет соответствовать их возможностям по выплате ипотечных кредитов, думать о том, как решить проблему обеспечения жильем своих сотрудников должен именно работодатель. Да и о какой ипотеке сегодня можно говорить, если средний ежемесячный платеж заемщика составляет 15-20 тысяч рублей? Только тогда, когда совокупный доход работающих членов семьи окажется не ниже 50 тысяч рублей, люди смогут самостоятельно решать свои жилищные проблемы посредством получения ипотечных кредитов», – поделился мнением заместитель министра.

Для большей убедительности Игорь Далаксакуашвили привел пример, как администрация поддерживает область работников бюджетной сферы: «Работодателем у этих людей считается бюджет. В нашем регионе вот уже шесть лет ведется такая поддержка. пять тысяч семей получили за это время жилье. На один миллиард рублей выдано бюджетных кредитов и было привлечено около трех миллиардов рублей дополнительно. Правда, к категории бюджетников примкнули ещё и молодые семьи. Тем не менее это наглядный пример корпоративной ипотеки».

По словам Алексея Щербакова, существует несколько форм поддержки корпорацией своих сотрудников-заемщиков:

• строительство домов с целью предоставления в них квартир для специалистов и их семей (на возмездной и безвозмездной основе);

• выплата определенной суммы первоначального взноса за сотрудника из средств компании;

• финансовая поддержка с целью предоставления работнику возможности получения риэлторских услуг, так как это снижает издержки специалиста предприятия на их оплату;

• снижение издержек на оформление традиционных ипотечных кредитов;

• субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту.

Однако, как подчеркнул руководитель ГОУ «Агентство жилищных программ» Дмитрий Павленко, часто у предприятий возможность заниматься системной работой по оказанию помощи в приобретении жилья для сотрудников появляется только тогда, когда оно самостоятельно что-то строит. Как, например, Южный федеральный университет, власти которого в скором будущем намерены заняться возведением кампуса в Западном жилом массиве Ростова.

«Наступил тот этап, когда государство, говоря о поддержке, должно не деньги выделять из бюджета, а создавать условия для того, чтобы работодатель смог воспользоваться определенными инструментами для оказания помощи в приобретении жилья для своего персонала. Сегодня существует ряд «пересекающихся» категорий граждан. Это многодетные и молодые семьи, ветераны боевых действий. Схема проста – если супруг работает, скажем, на «Роствертоле», а его жена – в школе, эта семья – наш клиент. Такие «пересекающиеся» категории граждан помогают нам уже сегодня реализовать ряд совместных проектов с предприятиями», – заметил Дмитрий Павленко.

К числу корпоративных ипотечных проектов, которые можно с уверенностью назвать успешными, участники встречи отнесли программы поддержки работников ОАО «Роствертол» и Таганрогского котлостроительного завода ОАО ТКЗ «Красный котельщик». Так, Ростовский вертолётный завод ежегодно строит по одному многоквартирному дому для своих сотрудников. «Красный котельщик» строительством жилья в последнее время заниматься почти перестал, выбрав для себя другие формы корпоративной ипотеки.

«Нашу программу заместитель губернатора области Юрий Андриади утвердил ещё в 2006 году. Тогда только шесть сотрудников попали в категорию субсидируемых предприятием. Кредиты они брали, в основном, в Сбербанке или в Донском народном банке. В 2007 году таких специалистов у нас было уже восемь. На этот год запланировано просубсидировать 15 работников, и в бюджете компании на эти цели отведено восемь миллионов рублей. Кроме того, мы также выдаем беспроцентные займы членам коллектива. И в текущем году наш завод построит 90-квартирный дом. Землю для этих целей власти Таганрога уже выделили», – рассказал директор по персоналу ОАО ТКЗ «Красный котельщик» Николай Кобец.

Другой успешный пример реализации программы корпоративной ипотеки демонстрирует сегодня ЗАО «Жилдорипотека». Как отметил директор филиала этой организации в городе Ростов-на-Дону Владимир Ковалев, компания призвана «воплотить в жизнь идею обеспечения жильем российских путейцев». Так, с момента основания филиала ЗАО «Жилдорипотека» в 2003 году и по сей день, на СКЖД «Российскими Железными Дорогами» были прокредитованы более 500 человек.

«В 2007 году 270 сотрудников корпорации получили займы в «МетраКомБанке» и двое или трое – в банке «Возрождение». Оба банка – наши уполномоченные финансово-кредитные организации. При этом займы выдавались на 15 лет, с рефинансированием процентной ставки под два процента годовых. Компания «Российские Железные Дороги» вела строительство самостоятельно – в Минеральных Водах, Тихорецке, Туапсе. В Ростове таким образом было продано 56 квартир в Безымянной балке. В целом же по стране благодаря ипотечным программам ОАО «РЖД» было реализовано 12 тысяч квартир», – добавил Владимир Ковалев.

Однако, в большинстве случаев банки не имеют возможностей для рефинансирования земельной ипотеки. И речь идет не о точечном освоении участков, а о комплексной их застройке. «Далеко не все кредиторы могут себе позволить снижать процентные ставки по ипотечным кредитам. Это прерогатива Сбербанка. В то же время не каждое предприятие, как, например, «Красный котельщик», может профинансировать ипотечные займы своим сотрудникам. Существует реальная проблема в рефинансировании таких программ банками. И эта проблема заключается в отсутствии законодательной базы, которая была бы утверждена на федеральном уровне», – заявила заместитель Управляющего филиала АКБ «МБРР» (ОАО) в Ростове-на-Дону Ольга Горбачева.

Игорь Далаксакуашвили, в свою очередь, внес веское замечание, пояснив, что в Ростовской области программа земельной ипотеки реализуется уже давно. Правда, воспользоваться ею могут только «частники». «Совместно с «Россельхозбанком» у нас в регионе построено десять коттеджных поселков по программе социального развития села. При этом, для жителей районов предусматривалась и предусматривается сейчас возможность получения первоначальных взносов на строительство «нулевого» цикла (фундаментов) индивидуальных домов.

Что же касается земельной ипотеки для комплексного освоения участков профессиональными застройщиками, то это – миллиардные инвестиции. Банки должны это понимать. Минимум 2-2,5 миллиарда рублей требуется для создания микрорайона. К сожалению, находятся, в основном, федеральные инвесторы – чаще столичные. И они решают эти вопросы с крупными банками, расположенными в той же Москве. Это действительно большая проблема для регионального рынка», – подчеркнул замминистра. Он сообщил, что готов предоставить всем заинтересованным банкам информацию о конкурсах, которые в ближайшее время планируется проводить в том или ином городе, – с тем, чтобы финансисты уже сами смогли определиться, с кем из застройщиков им вести соответствующие переговоры.