Эксперты рассказали, как изменения в семейной ипотеке отразятся на рынке жилья

С 1 июля в России ужесточат правила получения семейной ипотеки. Об этом заявил заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин еще в начале июня. Но официально о новых условиях никто пока не сообщил. Замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин на форуме недвижимости «Движение» в Сочи лишь заявил, что банки уже готовятся, а изменения «будут направлены на стимулирование рождаемости». При этом ряд экспертов из строительной и банковской отраслей уже вторую неделю говорят, какие именно изменения ждут россиян. К чему готовиться тем, кто хочет приобрести квартиру по льготной программе, и как изменения повлияют на рынок недвижимости — рассказывает 93.RU. Чем меньше детей — тем больше ставка Еще раз подчеркнем, что с новыми условиями государство официально познакомит граждан 1 июля. А пока источники «Коммерсанта» и «Известий» сообщают, что: В регионах, включая Краснодарский край: для семей с одним ребенком лимит останется на уровне 6 миллионов рублей, при этом ставка поднимется до 10%;для семей с двумя детьми — лимит увеличат до 8 миллионов рублей, а ставку опустят до 8%;для семей с тремя детьми — лимит до 10 миллионов рублей, а ставка будет 6%;для семей с четырьмя детьми — лимит 10 миллионов, ставка 4%;для семей с пятью и более детьми — лимит 10 миллионов, ставка 2%. В Москве и Санкт-Петербурге, а также Московской и Ленинградской областях: для семей с одним ребенком лимит останется на уровне 12 миллионов рублей, но ставка при этом вырастет до 12%;для семей с двумя детьми лимит поднимут до 15 миллионов рублей при ставке 10%;для семей с тремя детьми — до 18 миллионов рублей при ставке 8%;для семей с четырьмя детьми — до 18 миллионов рублей при ставке 6%;для семей с пятью и более детьми — до 18 миллионов рублей при ставке 4%. Если семья взяла семейную ипотеку, когда у них был один ребенок, то при рождении последующих детей условия кредита будут пересматривать и уменьшать ставку. Кроме того, если покупатели сразу заплатят 50% от стоимости жилья, то будет действовать ставка 6%. Но это еще не всё. Власти рассматривают вариант, при котором льготные условия будут действовать всего 15 лет, а не как сейчас — до 30. В таком случае по истечении срока годовой процент будет рассчитан по формуле: ключевая ставка ЦБ + 2 пункта. Например, если бы это правило действовало уже сейчас, то семья после 15 лет платежей со ставкой 6% начала бы платить под 16,5% годовых. Разница существенная, учитывая суммы платежей. Нас ждет еще больше нераспроданного жилья? По итогам 2025 года по стране девелоперы не успели продать 5,6 миллиона квадратных метров — это 37% от общего объема жилья со сроком сдачи в том же году, приводило данные издание «Движение.ру». Антирейтинг возглавил Краснодар — доля нераспроданного жилья составила 61%, на втором месте Красноярск — 48%, на третьем Самара — 47%. Такой ситуации на рынке еще не было. На форуме недвижимости в Сочи в июне 2026 года девелоперы отмечали: дела идут печально. До 40% застройщиков не смогут выйти в прибыль к концу года. Как сказал президент девелопера DOGMA Денис Морозов: «Время тяжелое, его нужно просто пережить». И в этом аспекте особое внимание приковано к семейной ипотеке — это один из главных факторов развития рынка, ведь в большинстве городов «семейка» доступна только в новостройках. — Если мы говорим о том, что для семьи с одним ребенком ставка вырастет с 6% до 10–12%, то очевидно — хуже ничего не может быть, чем ставка, увеличившаяся в 2 раза. Сейчас 50% сделок проходит по льготным ипотечным программам. А это не только семейная ипотека, но после изменений мы потеряем как минимум половину сделок от этих 50%, то есть уйдет четверть сделок, но это средняя температура по больнице, на ком-то это скажется сильнее, — ответил на вопрос 93.RU Илья Пискулин, основатель девелоперской компании «Творчество». Как замечает Алексей Дьяконов, ведущий брокер компании «Лето недвижимость», застройщики перейдут к гибким инструментам продаж. — Девелоперам по всей России придется агрессивно внедрять альтернативные инструменты: длительные беспроцентные рассрочки, траншевую ипотеку, комбинированные продукты и масштабные субсидии от самих застройщиков. Основной удар примут на себя региональные игроки в сегменте массмаркета, — говорит в беседе с 93.RU Дьяконов. Но если смотреть в будущее, то, как говорит руководитель отдела маркетинга строительной компании «ЕкатеринодарИнвест-Строй» Арпи Микаелян, доля покупок квартир по рыночной ипотеке будет расти, это уже видно по данным девелопера за последние месяцы. — В сегменте комфорт-класса Краснодара доля семейной ипотеки по-прежнему доминирует — за последние полгода она достигала 80% от общего числа сделок. Однако гораздо показательнее — динамика в пользу рыночных программ. По нашим данным, в прошлом году на них приходилось не более 5% покупок, тогда как во втором квартале 2026 года этот показатель вырос до 20–30%. Именно эту динамику мы считаем главным вектором развития строительного рынка на ближайшие годы, — рассказала 93.RU Арпи Микаелян. На доступность рыночных ипотечных программ во многом влияет ключевая ставка Центробанка. Еще год назад она была на уровне 21%, сейчас — 14,25%. К концу года эксперты прогнозируют снижение до 12,75–13%. Увидеть заветные 9–12% по рыночной ипотеке россияне смогут не раньше первого квартала 2028 года, об этом ранее рассказала сооснователь и директор по развитию бизнеса экосистемы недвижимости М2 Юлия Рыкунова. В банках вы не найдете сейчас ипотеку под 14%, несмотря на ключевую ставку, в среднем значение около 18–20%. — Обычные банковские продукты остаются заградительными. Даже обновленная, более строгая «семейка» сохраняет колоссальный разрыв в пользу заемщика, оставаясь ключевым драйвером рынка, — считает брокер Алексей Дьяконов. Что будет с ценами? С грустной улыбкой девелоперы и покупатели вспоминают время, когда в России действовала льготная ипотека для всех. Она же, если быть честными, запустила рекордный рост цен, из-за чего однушка в новостройке оказалась в разы дороже, чем на вторичном рынке. Сейчас, как рассказали 93.RU аналитики «Авито Недвижимости», этот разрыв сокращается, такая тенденция прослеживается в 12 городах-миллионниках. Например, в Краснодаре стоимость квадратного метра в новостройках сейчас составляет 156,5 тысячи рублей, а на вторичном рынке — 133,9 тысячи рублей. Разрыв цен сократился до 13,4% (год назад было 16%). Но эксперты сходятся во мнении, что существенного снижения цен после изменения семейной ипотеки на первичном рынке ждать не стоит. А вот на вторичном, наоборот, будет постепенный рост, в зависимости от снижения ставки по кредитам. — Обрушения цен на первичном рынке РФ не будет. Механизм проектного финансирования (эскроу-счета) жестко контролируется банками, которые просто не позволят девелоперам продавать жилье ниже согласованной себестоимости. Вместо прямого снижения цен застройщики пойдут по пути скрытого дисконтирования и временной заморозки вывода новых очередей проектов, — говорит брокер Алексей Дьяконов. Эскроу-счет — это специальный безопасный банковский счет для сделок. При покупке квартиры в новостройке покупатель вносит деньги не застройщику, а замораживает их в банке. Продавец забирает средства только после того, как достроит дом и передаст ключи. Не стоит ждать и новых массовых льготных программ. Как отмечает брокер Алексей Дьяконов, «эра "дешевых денег для всех" в России завершена». Изменение ставки в зависимости от числа детей и сокращение срока льготных условий приведут к снижению объемов выдачи жилья комфорт- и эконом-класса. Но это не приведет к «буму» на вторичном рынке, во всяком случае пока рыночные ставки еще высокие, а сейчас для людей в первую очередь важна не общая сумма кредита, а доступность ежемесячного платежа. — Когда базовая ипотечная ставка будет примерно 13–14%, а семейная ипотека будет 10–12%, то да, для семей с одним ребенком в этой ситуации логичнее обращать внимание на вторичный рынок, потому что там квартиры будут всё еще дешевле, — рассказывает 93.RU Евгений Ткачев, руководитель федеральной программы «Семейный капитал» и эксперт по инвестициям в недвижимость юга России. Что касается квартиры как инвестиции, то с грядущими изменениями об этом можно забыть. Но не всем. — Мы 100% увидим субсидирование ипотечных ставок застройщиками для семей с двумя, тремя детьми и более. Я думаю, что на них будет делаться упор. В качестве гипотезы застройщики могут субсидировать ипотеку для семей с четырьмя детьми с 4% до 2%. И если эта семья возьмет однушку или студию, это будут достаточно дешевые деньги, — считает Евгений Ткачев. А что делать семьям, у кого нет нескольких детей, а квартиру хочется? Несколько советов дал брокер Алексей Дьяконов: Использовать рассрочки с последующим переходом в ипотеку.Разумно выбирать девелоперов, предлагающих гибкие графики платежей на этапе строительства. Это позволяет аккумулировать дополнительные средства на вкладах под высокий процент и минимизировать сумму, которую в итоге придется брать у банка.Оформлять траншевую или комбинированную ипотеку. Выдача кредита частями (траншами) позволяет не переплачивать проценты за «воздух», пока дом строится. Комбинированная ипотека (сочетание льготной и рыночной ставки) выручит, если лимита по госпрограмме не хватает на покупку качественной семейной квартиры.Сокращать тело кредита в первые 5 лет. Вне зависимости от выбранного региона и программы ключевое правило финансовой математики заключается в максимальном досрочном погашении именно на старте обслуживания долга. Это позволяет кардинально снизить общий объем уплачиваемых банку процентов, так как аннуитетные платежи в первые годы состоят преимущественно из них.