Как зарабатывают на ремонте и перепродаже квартир в хрущевках

Ксения Колганова — инвестор из Краснодара, которая переделывает жилье в хрущевках до неузнаваемости. Она создает уютные современные квартиры, а затем продает их. О том, что такое флиппинг, что хорошего в хрущевках и как сэкономить на ремонте и выгодно изменить пространство, Ксения рассказала 93.RU. — Как вы решили зарабатывать на хрущевках? — Я сама выросла в хрущевке, и моя родная квартира была без ремонта, буквально рассыпалась. У меня рано ушла мама, и одно из воспоминаний с ней — как мы мечтали, что отремонтируем квартиру, снесем стену, расширим кухню… У всех же свои травмы из детства, и это одна из моих. Я выросла и отремонтировала свою квартиру, а потом поняла, что мне нравится недвижимость как таковая. А хрущевки — это то, что мне знакомо с детства, я понимаю нюансы этого жилья. Здесь кирпичные стены, железобетонные перекрытия, это упрощает процесс ремонта, есть свои косяки, но они предсказуемы, а не как в купеческих домах, когда не знаешь, что найдешь в стене. Я работала риелтором, но поняла, что это не мое. Занялась предпродажной подготовкой недвижимости или, иначе говоря, хоумстейджингом. Пока я занималась этим, появилось понимание о нюансах ремонта, о том, где брать то, что я хочу видеть в квартире. И так в 2023 году я продала родную отремонтированную квартиру в хрущевке, купила на эти деньги две однушки и стала флиппером. — Если простыми словами, кто такой флиппер? — Флиппер — это человек, который покупает недвижимость, ее ремонтирует и продает. На входе цена квартиры без ремонта, в убитом состоянии, одна, на выходе, с ремонтом и готовая к жизни, уже другая. Эта разница и есть доход флиппера. Но мы понимаем, что есть также расходы на ремонт, которые также входят в конечную стоимость жилья. Я делаю универсальный эконом-ремонт, используя отделочные материалы, которые будут актуальны долгое время. Получаются пространства, которые подойдут многим. А уже на основе этой базы мои покупатели создают уют под себя. На вторичке не так много флипперов, больше работают в новостройках. Но я, наоборот, популяризую хрущевки среди коллег, потому что их после 90-х многие списали, стали считать чем-то зашкварным. Но надо понимать, что сейчас люди экономят, и хрущевки зачастую становятся первым жильем, например, для молодежи или становится квартирой размена, когда кто-то разводится. Хрущевка — это первое, на что хватает денег. — Во время кризиса насколько рискованно быть флиппером? — Если используешь не кредитные деньги, то нет рисков. У меня в активе остается квартира, которую у меня никто не заберет. Параллельно я консультирую людей и инвесторов, кто купил хрущевку, но не знает, как подступиться к ремонту или как провести его бюджетно. В последнее время флипперов действительно стало меньше, потому что большинство из них работало с кредитами. — Вы говорите, что косяки в хрущевках предсказуемы. Можете назвать типичные проблемы? — Зачастую их можно увидеть еще до момента покупки и принять решение, надо ли тебе это. В первую очередь это коммуникации. Например, в квартире, где я сейчас делаю ремонт, не заменен стояк, он чугунный до сих пор. Но его будут менять, уже что-то. Еще из моментов — стены. Это вообще масштабное вложение в квартиру. Штукатурка может сыпаться, как песок, а может держаться плотно, зависит от того, экономили ли в свое время на материалах. И мы понимаем, в худшем случае надо будет всю штукатурку снимать и простукивать, а это большая работа. Подумайте также о соседях. Я как-то купила квартиру, где сверху жила женщина 40 лет с деменцией, и она тащила с помойки всё. Было непросто… С опытом я поняла, что достаточно пройтись по подъезду, посмотреть, чистые ли двери, убрано ли на лестничной площадке, глянуть на окна рядом с твоей квартирой, грязные ли они. И уже станет понятно. Если сомневаетесь, то поговорите с людьми, кто уже живет тут. — Сколько времени после покупки квартиры у вас обычно уходит на ремонт? — Месяц-два. Учитывая всё: замену коммуникаций, окон, кухни… Но, например, в одной из квартир мне, мягко говоря, не повезло с мастерами. Я это не скрываю. И так ремонт затянулся уже на полгода. Я много чего умею делать своими руками, но мне 38 лет, и в какой-то момент я уже просто устала. У меня с 25 лет были разные бизнес-проекты, где я сама что-то декорировала, красила и так далее. Но бывает, что я всё равно берусь сама за работу. Например, у меня сейчас в квартире стоит советская дверь, и я не могу доверить ее ремонт другим людям. Опять же, если меня подводят в процессе и я понимаю, что нет времени или финансов на поиски мастера, я делаю сама. — А как найти мастера, который тебя не обманет, не подведет? Это же боль всех, кто планирует большой ремонт — Есть очень много способов обмануть. Начиная с того, что даже в договоре будет написано, что вы постепенно внесете большой аванс в начале работ и мастер легально может уйти со стройки с вашей предоплатой. Если у вас один мастер выполняет разные виды работ, то могу посоветовать прописать сразу в договоре расчет после выполнения каждого этапа по рыночной цене, как если бы вы платили разным людям. Допустим, человек делает и электрику, и сантехнику, и еще что-то. Электрика стоит 60 тысяч рублей, работы выполнил — оплатили, без авансов за предстоящие услуги. Я тоже попадалась на таких, кто «а давай еще авансом сантехнику, а то у меня дядя заболел», а потом он просто не выходит на работу. Общение с мастерами в этом сегменте ремонтов — это вопрос психологии в первую очередь. Стоит понимать, что мастера не настроены на то, чтобы у вас всё было хорошо. Они настроены срубить бабла. И надо понимать, что один мастер с большим объемом работ рано или поздно устанет. Поэтому лучше вообще разбить это. Электрики пришли и они замотивированы быстрее сделать и уйти. Затем пришли отдельно сантехники, отдельно мастера по стенам и так далее. Тогда это будет быстро. — Говорят, если мастер понимает, что делает ремонт в квартире, которую потом будут сдавать или продадут, то он хуже выполняет работы. Это правда? — Абсолютно. Я тоже наивная душа раньше говорила, что это инвестквартира. И на меня сразу смотрели, как на хомячка с деньгами, будто они у меня безлимитные. И когда вы общаетесь с мастером, смотрите, из какого положения он с вами разговаривает, понимает ли он, что такое совесть. И да, то, что у человека есть дети, вообще ни о чем не говорит, это я уже на своем опыте поняла. Бывало и такое, что через жен мастеров удавалось вернуть деньги за косяки. Бывало, что и домогались, причем мужчина делал коммуникации, а его жена попутно на этой же квартире занималась стенами. — Все мы знаем, что в хрущевках маленькие кухоньки. Как выгодно обыграть пространство? — Если без перепланировки, то от шести квадратов кухни мы никуда не уйдем. Что я сделала в своей хрущевке, в которой сейчас живу? У меня мини-холодильник, который не сжирает пространство, как обычная бандура. И сейчас можно найти не очень дорогую мебель разного формата, чтобы обыграть пространство. По поводу мест для хранения — можно повесить небольшие ящики над столом. — А что по поводу стен? Отказываетесь ли вы от дополнительного выравнивая, чтобы не сжирать пространство? — Чтобы было визуально просторнее, я использую при покраске стен всегда оттенки белого, но в зависимости от освещения смотрю — холодные или теплые. Или стены крашу с потолком в один цвет. Мы не разрезаем пространство, и это выглядит классно. По поводу капитального выравнивания стен — я этим не занимаюсь. Потому что это огромные деньги, а я делаю эконом-ремонт. В квартире, которую сейчас готовлю к продаже, я выравнивала только одну стену и то, потому что там было сильно явно, и на это ушло шесть мешков штукатурки. Представьте, только на одну стену. — Сколько можно заработать, перепродавая переделанную квартиру в хрущевке? — Сказать наверняка для любой квартиры нельзя, потому что цены разные, да и рынок сейчас такой, что я могу согласиться на цену, которая будет ниже, чем я хотела бы. Но давайте приведу пример с одной из квартир, которую я уже продала. Это была однушка в хорошем районе с хорошим видом из окон за 3 миллиона 150 тысяч рублей. Продала я в итоге за 4 миллиона 500 тысяч. Делала ее полтора месяца. Затраты по ремонту были около 515 тысяч рублей и минус налог. Вышло около 800 тысяч рублей. — А кто ваши покупатели? Это молодые люди? — Я делаю универсальные пространства, которые могут подойти большему количеству людей, это касается как разводки электрики, так и выбранных цветов в интерьере. Но зачастую у меня покупают квартиру творческие ребята. Одна из моих покупательниц — девушка-инженер, вся в татуировках. Удивительная женщина. Первый раз зашла в квартиру и смотрит на меня так, что я уже подумала — всё плохо, а она говорит: «Она что, настоящая? Это правда так?». То есть она не поверила фото в объявлении. Она ведет свой телеграм-канал, и я вижу, что она выкладывает фото своей квартиры, смотрю, как она разные элементы адаптирует под себя, украшает. Это круто. — Что дальше? Есть у вас цель на ближайшие годы? — Знаете, я поняла, что сейчас загадывать далеко это бесполезное дело. Может, в какой-то момент я это всё перерасту и буду только консультировать, ну а пока моя амбициозная задача, чтобы все хрущевки в стране были отремонтированы!