Эксперты рассказали, что происходит на рынке ИЖС в России

Мечты о загородной жизни стали более недосягаемыми, и дело не только в ценах, но и в трудностях с поиском компании, которая действительно построит дом, а не оставит клиента на пустыре и с долгами. По всей России за полтора года стало заметно больше случаев обмана в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Кто-то не может добиться устранения недостатков в сданных домах, у кого-то процесс остался незавершенным, а у некоторых на участках и вовсе ничего не появилось. При этом никто не отменял платежи по ипотеке, в которую ввязываются многие покупатели загородного жилья. Вместе с экспертами журналист Е1. RU Юлия Забайлович разбирается, насколько критична ситуация сейчас на рынке, почему застройщики стали чаще обманывать и как обзавестись частным домом с минимальными рисками. «Массовый покупатель ушел с рынка» Руководитель агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова говорит, что сложности на рынке ИЖС начались еще в 2024 году и нынешняя ситуация — это последствия целого ряда факторов. Вот как они повлияли на рынок: скачки цен на стройматериалы. Рост цен шел с 2021 года, но в 2024-м кризис усугубился. Подорожало всё — от блоков и арматуры до пиломатериалов. Когда сметы изначально считаются в одних цифрах, а к моменту закупки всё существенно дорожает, экономика проекта уже критически не сходится. Сейчас цены стабилизировались, но банкротства, которые мы видим в 2025-м, — это последствия в том числе прошлогодних ценовых всплесков;кадровый голод. Ужесточение миграционной политики резко сократило число рабочих бригад, а если нет рабочих — нет и стройки. При этом штатным специалистам — инженерно-техническим работникам, снабженцам, сметчикам — надо продолжать платить зарплату, залезая в «подушку», если она есть. Кстати, квалифицированных инженеров сейчас тоже не хватает: лучшие кадры уезжают на стройки в ОАЭ, Турцию или на крупные федеральные проекты внутри России. Поэтому если раньше цикл строительства дома занимал, предположим, полгода, то теперь год и больше, при этом постоянные расходы умножились;спрос фактически обнулился. Ставка по ипотеке в 25–27% в прошлом году закрыла рынок для большинства семей: они просто не могут позволить себе такие платежи. Исключение — семейная ипотека, но она охватывает далеко не всех. То есть массовый покупатель просто ушел с рынка;эскроу-счета. Я считаю, что закон об эскроу-счетах в ИЖС нужен. Он мог бы упорядочить рынок, сделать его более прозрачным, цивилизованным и защитить клиентов. Мог бы. Но в том неудобоваримом виде, как сейчас, он скорее приносит вред. Эскроу — специальные банковские счета, на которых аккумулируются деньги клиентов. Строительная компания получает их не сразу, а по мере исполнения своих обязательств. Система таких счетов в сфере строительства многоквартирных домов (МКД) работает с 2019 года, она была призвана решить проблему обманутых дольщиков. Официально закон об эскроу-счетах в ИЖС вступил в силу с марта 2025 года, однако фактически начал действовать почти на год раньше — с июля 2024 года. Из-за того, что система заработала слишком быстро, многие не успели адаптироваться к новым условиям. Особенно болезненно нововведение приняли небольшие строительные компании. «Аккредитацию получить, договоры переподписать, сметы пересчитать, бизнес-процессы перестроить — это огромная работа. Когда вводили эскроу-счета по многоквартирным домам, застройщикам на раскачку дали два года. А тут времени вообще не было», — отмечает Екатерина Торопова. Кроме того, создатели закона не учли специфики ИЖС. При этом эксперт подчеркивает, что с проблемами столкнулись не только компании-однодневки, но и вполне приличные застройщики. «Недавно мы приняли в команду менеджера, которая раньше работала у застройщика по ИЖС. Компания успешно просуществовала больше десяти лет, а в 2024-м обанкротилась. В результате сотни людей, которые вложили деньги, не получили дома», — говорит Екатерина Торопова. «Кризис в ИЖС отразился на всех» Вице-президент Уральской палаты недвижимости и председатель комитета по загородной недвижимости Эдуард Богданов тоже отмечает, что введение эскроу-счетов доставило проблем, но уверен, что в итоге это принесет только плюсы. «Давайте вспомним, как болезненно внедрялась схема эскроу-счетов на сегменты МКД. Но сегодня, если мы будем разговаривать хоть с профессионалом, хоть с обычным потребителем, ни у кого не возникнет вопроса, как безопасно купить первичку. Вот и в сегменте ИЖС мы придем к этому, но здесь будет сложнее, так как слишком много мелких и средних застройщиков», — считает Эдуард Богданов. Ситуация на рынке влияет не только на строительные компании и их клиентов, но и на другие структуры, имеющие отношение к сделкам, — особенно если используются заемные средства. «Многие брали ипотеку на дом даже без первоначального взноса, по известной схеме: по документам объект оценивался в 6 миллионов, хотя его реальная рыночная цена была, например, 4 миллиона. В итоге сейчас в портфелях банков оказалось много проблемных и неликвидных объектов. Поэтому проверки усилились. Если раньше на объект выезжал только независимый оценщик, то теперь банк зачастую направляет и своего сотрудника — чтобы перепроверить всё лично». Ужесточили проверки и страховые компании, теперь они детально изучают документы и пересматривают методы оценки. В списке пострадавших 99 граждан и семей К сожалению, обманутых клиентов компаний, которые обещали быстро и по доступной цене построить дом, становится всё больше по всей стране. В Свердловской области даже стали вести реестр, похожий на тот, что когда-то был по обманутым дольщикам в МКД. Параллельно ведется еще один список — недобросовестных строительных компаний. В него попали уже 18 юрлиц и ИП. О них Минстрой сообщает в прокуратуру и в банки, чтобы те внесли информацию в стоп-листы. По словам Эдуарда Богданова из Уральской палаты недвижимости, подобная ситуация характерна для России в целом. Речь идет о тысячах пострадавших семей. Многие клиенты стали жертвами компаний, которые пришли на рынок в его пиковый период. «С момента пандемии сегменту был дан толчок, и люди поняли, что пережидать такие вещи в своем доме существенно комфортнее. Рынок ИЖС начал развиваться, а на волне развития какого-либо сегмента приходят не только игроки, которые хотят остаться надолго и всерьез, но и те, кто хочет быстро подзаработать и уйти», — отмечает Эдуард Богданов. При этом часто у обманутых ипотечников вызывает недоумение тот факт, что, когда банк одобрял им кредит, застройщик был в списке аккредитованных. Но как так вышло, что проверенная компания оказалась не в состоянии исполнять обязательства? Ситуацию прояснил член президиума Федерации ИЖС и глава компании «Загородная недвижимость Урала» Александр Свитеньков. «Есть аккредитация, которая действовала до июля 2024 года, — там компания просто подавала, а точнее, рисовала документы о том, что она построила очень много домов, показывала какую-то отчетность. Это всё давало возможность получать проектное финансирование. Потом банки эту историю закрутили — на стройку выдаются кредиты, появились эскроу-счета. Те, кто не умеет работать с эскроу и занижает цены, никак не смогут выжить. А многие компании специально саботируют ситуацию и не берут проектное финансирование, продолжая работать в черную, то есть за наличные расчеты. Это дешевле для клиента, но и риски здесь выше», — говорит Александр Свитеньков. «Выигранный суд не означает мгновенного возврата денег» Мало того, что клиенты не получают домов вовсе или вынуждены искать подрядчиков, которые исправят недочеты, так многие еще остаются должны банку. Сложнее всего в этой ситуации семьям, получившим кредит по льготной программе. Ставка по нему 6%, но при этом всё строго завязано на договоре. К определенной дате заемщик должен оформить построенный дом в собственность и передать его в залог банку. За несоблюдение этих условий и нарушение сроков заемщики получают штрафы и повышение льготной ипотечной ставки до рыночной, из-за чего ежемесячный платеж вырастает в несколько раз. Если вы оказались в такой ситуации, когда на площадке месяцами нет никакого прогресса, а застройщик не идет на контакт, то главное, что нужно сделать, — подать иск в суд. Практика показывает, что клиенты легко выигрывают процессы, вот только получить потом присужденные деньги не всегда получается. «Это тяжелые истории, и, к сожалению, выигранный суд действительно не означает мгновенного возврата. Но бороться всё равно нужно. Да, это процесс долгий и нервный, он может занять несколько лет. Но судебное решение — единственный инструмент, который позволяет реально взыскать деньги. Те, кто борются, чаще всего добиваются результата». Екатерина Торопова подчеркивает, что на практике к материальной ответственности в итоге привлекают не только директора и учредителей, но и всех, кто реально влиял на хозяйственную деятельность застройщика. «Строить сейчас долго и страшновато» Все эксперты, с которыми мы обсудили текущую ситуацию, в один голос говорят, что на рынок ИЖС точно не стоит вешать клеймо самого рискованного. Да, есть случаи неисполнения обязательств и намеренного обмана, но это не показывает ситуацию во всей сфере. Рынок загородной недвижимости эксперты предлагают разделять, ведь можно купить уже готовый дом у застройщика, а можно подписать договор на его строительство, и в плане рисков это две совершенно разные истории. «Если говорить о строящихся объектах, то ИЖС сегодня объективно рискованнее, чем покупка квартиры в новостройке на этапе фундамента. Причина простая: многоквартирные дома возводятся по 214-ФЗ, который строго регулирует процесс и защищает дольщиков. В ИЖС аналогичного закона нет. Закон об эскроу-счетов по факту ничего не регулирует и только добавляет трудностей всем», — говорит Екатерина Торопова. Но вот в плане готовых объектов что в ИЖС, что в МКД риски примерно равные. С этим согласен и Эдуард Богданов. По его словам, минимизировать риски в ИЖС можно, если купить дом, в котором уже кто-то жил, либо готовый дом от застройщика. При этом во втором случае всё еще действуют льготные ипотечные программы. «Сегодняшний рынок позволяет купить готовый дом по ценам, близким к себестоимости, потому что застройщик не может годами ждать продажи, для него деньги — это оборотные средства, которые необходимы для функционирования. Поэтому иногда он будет готов заработать с дома 700 тысяч вместо двух миллионов, но быстро войти в новую стройку, загрузить бригаду, заплатить налоги, зарплаты и прочее», — объясняет вице-президент УПН. А вот покупка вторичного частного дома хоть и выгодна скорее за наличку, потому что базовые ставки всё еще высоки, зато можно договориться на существенный торг. «Вторичка в ИЖС — то же самое, что и вторичка в многоквартирниках. Скорее всего, это уже обжитой дом, в котором остается что-то из мебели и техники, все коммуникации проведены, есть какой-то отзыв от прежних хозяев. Но мы, компания риелторская и строительная, когда подбираем дом для клиента, делаем полный технадзор. Чаще всего это дает возможность аргументированно снизить цену на дом, и для клиентов это тоже большая польза», — говорит Эдуард Богданов. «Люди больше не готовы покупать кота в мешке» Продажи загородных домов в последнее время хоть и упали, но точно не остановились совсем. Сделки идут, а клиенты стали тщательнее выбирать подрядчиков. Наверняка большую роль в этом сыграл поток новостей об обманутых покупателях жилья. «Я бы не сказала, что у клиентов сейчас больше страхов и опасений, но они однозначно стали осознаннее подходить к выбору дома. Люди больше не готовы покупать кота в мешке, они хотят понимать, из чего и как построен дом. Всё чаще клиенты приезжают на стройки, интересуются технологиями, разбираются в материалах, и лично я это только приветствую», — замечает Екатерина Торопова. Если многочисленные случаи обмана не охладили вашего стремления жить за городом, то при выборе подрядчика стоит устроить ему детальную проверку. «Самый надежный способ защититься от недобросовестного застройщика — это опыт тех, кто уже прошел путь до вас. Сарафанное радио по-прежнему работает лучше любых рекламных обещаний. Если знакомые купили дом у компании и остались довольны, это весомый аргумент в ее пользу», — советует Екатерина Торопова. Вот еще ряд пунктов, на которые стоит обратить внимание: проверить юридическую сторону. В открытых сервисах для проверки контрагентов можно посмотреть, сколько лет компания на рынке, нет ли у нее массовых долгов и судебных процессов, какова финансовая отчетность;изучить публичное лицо компании. Сайт, соцсети. Добросовестная фирма не прячется: она регулярно показывает процесс работы, делится отзывами, возможно, ведет экспертный блог или канал;посетить стройплощадки. Это ключевой момент. Не поленитесь съездить и своими глазами всё увидеть. Если на площадках работает техника, работают бригады, дома в разной степени готовности — это хороший знак. Если стройки похожи на брошенные — однозначно стоит насторожиться. Если вы строите дом за наличные и со стороны банка никакого контроля не будет, то вице-президент УПН советует передавать деньги застройщику частями. «Начинать строить дом нужно только по договору, в котором строительство разбито на этапы, и вы никогда не платите больше, чем за один этап. Аванс внесли, первый этап приняли — рассчитались, и так дальше. Так физическое лицо, которое не имеет никакого отношения к стройке и не понимает, как она организована, может себя обезопасить от того, что компания его деньги растащит на закрытие каких-то своих дыр», — рекомендует Эдуард Богданов. Но, конечно, сегодня безопаснее покупать уже готовый дом: либо вторичку, если есть наличные и не нужно брать ипотеку под высокий процент, либо от застройщика, если вы попадаете под льготную программу. «Для потребителя это означает, что дом уже есть, можно его посмотреть и купить без риска застрять в долгострое. Для застройщика — меньше зависимости от регуляторов и эскроу-счетов, понятные сроки и финансовые риски. Мы сейчас тоже работаем преимущественно по этой схеме. Конечно, здесь тоже надо проверять качество: пригласить независимого эксперта для технической оценки объекта, съездить на другие площадки застройщика, — там сразу будет видно, есть ли у компании единые стандарты, соблюдает ли она технологии и как в целом организован процесс», — говорит Екатерина Торопова. «Старые компании пытаются выжить, новых нет» «Сегодня застройщикам сложно поддерживать тот ритм, который был с ипотечным плечом. Они все просели, перестроили свои бизнес-процессы, вынужденно убрали людей. Меня очень радует, что есть компании, которые практически сохранили темпы строительства, они упали всего на 20−30 процентов», — говорит вице-президент Уральской палаты недвижимости. Он отметил, что те компании, которые смогут пережить этот период спада и развиться, точно останутся на рынке надолго. Такие примеры есть, а вот новых игроков в сфере ИЖС пока не появляется. «Рынок живой, вязкий и сложный, но он продолжает свое развитие, хотя темпы сильно замедлились. Новых компаний я не вижу вообще. Старые пытаются выжить, трансформируясь или тихонечко уходя с рынка, в том числе через банкротство», — говорит эксперт. Екатерина Торопова также отмечает, что есть компании, которые стойко переносят все сложности. «Некоторые застройщики за последние годы не просто удержались, а даже выросли. Почему? Думаю, у них хорошо выстроены бизнес-процессы, есть финансовая подушка и стратегический подход. Большинство из них не строят под заказ, а продают уже готовые дома. По опыту нас и коллег, с которыми мы общаемся, сейчас это самая безопасная стратегия для всех участников рынка», — говорит директор компании «Метражи». Еще одна проблема рынка, которая проявит себя совсем скоро, — повышение цен на строительство частных домов. Александр Свитеньков связывает это с двумя факторами: повышением ставки НДС до 22% и снижением порога доходов для упрощенной системы налогообложения НДС с 60 до 10 миллионов рублей. «В среднем стоимость дома вырастает в два раза — из-за эскроу, из-за повышения НДС, из-за того, что нам приходится оптимизироваться. Условно: если у вас есть деньги и вы можете построить сами, не привлекая бригады, то нужно 5 миллионов. А из-за того, что компаниям нужно получать прибыль, дом в 100 квадратных метров будет стоить уже 10–12 миллионов», — объясняет Александр Свитеньков. По его словам, у строительных компаний просто нет возможности держать цены на прежнем уровне и тем более снижать их, поэтому, по подсчетам эксперта, примерно на 5% дома подорожают уже к концу этого года, и еще на 10–15 процентов в следующем. «Средняя маржинальность по рынку сейчас — 10–15%. Простым языком, мы даже не можем заработать в этом бизнесе для развития, так не успеваем перекрыть инфляцию, а от клиента слышим только слово „дорого“, ведь люди всё еще думают, что дом стоит три миллиона», — добавляет наш собеседник. Прочитайте объяснение эксперта, почему построить или купить дом в ипотеку гораздо сложнее, чем обзавестись квартирой.