В Челябинске бухгалтер стала жертвой аферистов и оставила без квартиры покупателя

Десятки жителей России купили недвижимость у жертв мошенников и теперь рискуют остаться ни с чем. Почти у всех историй схожий финал — суд встает на сторону продавца, обманутого мошенниками, и отменяет сделку. Спорная жилплощадь остается у прежнего хозяина. А чтобы не отдавать покупателю долг, тот уходит в банкротство. Например, в Челябинске бухгалтер совета ветеранов федеральной структуры продала свою квартиру, унесла несколько миллионов с работы и перевела все эти деньги мошенникам. Покупатель бьется за правду третий год, но безуспешно. Наши коллеги из 74.RU нашли три разных случая и спросили юристов — есть ли возможность избежать такой ситуации. Подделка подписей в чековой книжке Первая история произошла в мае 2023 года. 55-летний житель Челябинска присмотрел квартиру в одном из районов. По профессии он риелтор, но в этот раз искал жилье именно для себя, хотел купить его рядом с домом, в котором живут его пожилые родители. Продавец квартиры во время сделки вела себя абсолютно адекватно: рассказывала, какую мебель оставит в квартире, какую заберет. Несмотря на солидный возраст — 70 лет, она трудилась бухгалтером в совете ветеранов крупной федеральной компании. «Квартира продавалась по цене в два миллиона рублей, куплена мной после тщательной юридической проверки, сделка удостоверена нотариусом. Сразу после получения денег продавец, как она утверждает, отправила всю сумму на неизвестные счета. При этом взяла еще кредитов на сумму около миллиона рублей, совершила по месту работы хищение денежных средств на сумму около четырех миллионов рублей, подделав подписи в чековой книжке», — рассказал покупатель. По его словам, после регистрации сделки, когда наступил момент освободить квартиру, пенсионерка заявила, что попала в руки мошенников и съезжать никуда не собирается. Всего она перевела на «безопасный счет» семь миллионов рублей. Пострадавший вместе со своим юристом прошел по этому делу три судебные инстанции: в районном суде им удалось добиться решения в свою пользу, но апелляция отменила решение, а кассация поддержала апелляцию. «Бесит несправедливость, что, оказывается, можно продать квартиру, заверив нотариально свои намерения, получить деньги, распорядиться ими по своему усмотрению и остаться жить и владеть этой квартирой, не скрывая того что, всех обманул. Кстати, перед отменой справедливого решения суда первой инстанции она предлагала отдать приличную часть из заплаченных за квартиру средств, но мы на это не могли пойти из-за инициированной ей процедуры банкротства. А когда апелляция признала сделку недействительной, желание у продавца возвращать хотя бы эту часть средств отпало. Возникает ощущение, что это четкая и выверенная схема обмана людей. При этом основной исполнитель остается как минимум безнаказанным, а как максимум еще и с доходом. Это больше всего беспокоит». Заселиться получилось, но надолго ли? Вторая история случилась в мае прошлого года в Москве. И если в Челябинске пенсионерка отдала мошенникам семь миллионов рублей, то в столице — на 20 миллионов больше. Но обо всем по порядку. Пожилая женщина получила по договору мены от государства квартиру в собственность (да, и такое сейчас бывает). Но жилплощадь пенсионерке не понравилась, и она попросила внуков поменять ее на другую, поближе к родственникам. Вскоре они вместе нашли подходящий объект за 15 миллионов рублей. «С хозяйкой Натальей мы познакомились на осмотре квартиры, она очень активно общалась, рассказывала о квартире, о соседях, говорила, что продает квартиру из-за того, что половину года живет в своем загородном доме, хочет переехать жить в этот дом, поэтому квартира ей больше не нужна», — рассказал участник сделки. Полученную от государства квартиру продали, и отдали деньги Наталье за ее жилье. Сделка происходила без спешки, от первого знакомства до договора в МФЦ прошло три недели. Продавец и покупатель продолжили общение и после сделки — помогали уже прежней хозяйке вывезти вещи из квартиры, начали в ней ремонт. Вскоре после новоселья выяснилось, что Наталья стала жертвой мошенников. Они обрабатывали ее несколько месяцев, потому что в июле она продала и свой загородный дом, в котором должна была жить на пенсии. Деньги тоже отправила неизвестным людям, всего получилось 27 миллионов рублей. А в конце прошлого года жертва аферистов подала в суд на покупателя с требованием признать сделку недействительной. «Сейчас проходит суд первой инстанции, Наталья должна скоро пройти судебно-психиатрическую экспертизу — насколько она подвержена влиянию мошенников. Наша бабушка пока живет в купленной квартире, но как на иголках, сами понимаете», — рассказал обеспокоенный внук. «Объявила, что сделка — фиктивная» История с Татьяной из Москвы произошла меньше года назад. В ноябре 2024 года она нашла подходящую квартиру для покупки. История продавца — точь-в-точь как в предыдущем случае с желанием переехать жить за город. «На момент осмотра квартиры все вещи были упакованы и сложены, все выглядело готовым к переезду. Квартира требовала большого ремонта, поэтому цена, с учетом будущих затрат, была вполне рыночной. Продавец выписалась из квартиры, я наняла юриста, и мы проверили все документы на это жилье. Дней через 10 провели в банке сделку через систему безопасных платежей. Продавец подписала договор купли-продажи», — рассказала Татьяна. Но вселиться в квартиру новой владелице так и не удалось, несмотря на прописку и документы о праве собственности. В день, когда она должна была забрать ключи у прежней хозяйки, та ей объявила, что отдала деньги мошенникам. «Объявила, что сделка — фиктивная, и в тот же день обратилась в полицию с заявлением о мошенничестве. Кроме денег за квартиру, она отдала мошенникам и 11 тысяч евро, которые были у нее дома», — описала хронологию событий Татьяна. В мае она вместе с адвокатом приехала к себе на квартиру, поменяла замки и заняла одну из комнат. Но вскоре ее оттуда выгнали прежняя хозяйка вместе с полицейскими. «Усилением» стали четверо крупных мужчин, которые представились «племянниками» продавца. Вскоре Татьяна обратилась в прокуратуру — почему ей как собственнице квартиры нельзя ею пользоваться. Ответ она назвала отпиской — в нем сказано, что на спорный объект наложен арест, а для решения вопроса об использовании квартиры посоветовали обратиться к судебным приставам. «У „ведомых“ продавцов есть общая черта» Эксперты из юридической сферы сходятся на том, что случаи отправки денег мошенникам продавцами квартир случаются все чаще. Несмотря на сложность распознать намерения жертвы аферистов, есть несколько «ред флагов», на которые нужно обратить внимание, говорит юрист Надежда Константиновская. Она сейчас занимается похожим делом в Челябинске. «Если продавец имеет стойкое желание получить деньги за квартиру именно наличными или продает квартиру по цене намного ниже рыночной, мотивируя это срочностью, ни при каких обстоятельствах не стоит соглашаться на это, — подчеркивает Надежда Константиновская. — Еще важный момент: настаивайте на освобождении объекта и снятии с регистрационного учета до подачи договора купли-продажи на регистрацию в Росреестр (обсудите это сразу при переговорах до заключения договора), это позволит продавцу прийти в себя до того, как ваши деньги уйдут в неизвестном направлении навсегда. У „ведомых“ продавцов есть общая черта — все они верят, что это игра в шпионов и им никуда не придется переезжать. Необходимо сразу дать понять, что это не так». Юрист подтверждает, что большинство судебных актов по таким делам выносятся в пользу продавцов (жертв мошенников). Почему? Решения основаны на 177-й статье Гражданского кодекса, которая признает сделку недействительной из-за того, что продавец был «не в себе» и не мог отдавать отчет своим действиям. Это устанавливается экспертизой. По статье 177 Гражданского кодекса сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. В заключении эксперта, как правило, содержатся формулировки: «не осознавала значение своих действий и не могла ими руководить», «подвержен влиянию, эмоционально неустойчивый, внушаемый…». «На практике это означает, что любой гражданин старше 55-60 лет, имея даже скромный медицинский анамнез в виде гипертонии, перенесенного когда-то сотрясения мозга, инсульта, инфаркта и так далее, под такие критерии так или иначе подпадает, — считает Надежда Константиновская. — И мы получаем подобные заключения (иногда подготовленные буквально со слов самих подэкспертных), которые суды, вооружившись поддержкой со стороны прокуратуры, кладут в основу своих решений, зачастую игнорируя все остальные собранные по делу доказательства». Другой эксперт, адвокат Егор Качурин, говорит, что конкретно у него в практике таких историй с недвижимостью не было. Но была похожая ситуация — сбивший женщину на пешеходном переходе стал ответчиком в суде о компенсации в три миллиона рублей. Но во время следствия ему удалось продать арестованную машину якобы под воздействием мошенников. Суд снизил сумму компенсации с трех миллионов до 600 тысяч рублей, но у нарушителя просто не осталось имущества, чтобы покрыть этот долг. Егор Качурин считает, что полицейским нужно тщательнее разбираться в случаях мошенничества, особенно при продаже квартир. «Указание же есть, что по заявлению жертв мошенников сразу возбуждать уголовные дела по статье 159 УК РФ без проведения каких-либо проверок, в те же дежурные сутки. Это, на мой взгляд, крайне преждевременно, — полагает он. — С квартирами это по факту преступная схема. Самый известный случай — это Лариса Долина, которая продала квартиру, а потом через суд вернула ее. Сейчас же из каждого утюга информация о мошенниках, из банка звонят и спрашивают: „Это точно вы проводите операцию?“. У нас люди что, дураки совсем, что ли? Я так сказать не готов. По большей части все адекватные, многие с высшим образованием. Но они вдруг говорят, что их гипнотизируют, зомбируют и прочее. Вы просто сядьте, успокойтесь и подумайте».