Поддельные документы и супружеские споры: как проверить квартиру перед покупкой — и почему сделку могут отменить

Покупка квартиры — серьезное и весьма дорогостоящее решение, особенно сегодня. Но мечта о собственном жилье может обернуться кошмаром, если не проверить квартиру перед покупкой. С прошлого года Росреестр больше не предоставляет данные о том, кто владеет той или иной квартирой. Это осложняет прозрачность сделки и создает риски для покупателей. Как проверить квартиру перед покупкой и на что обратить внимание перед сделкой, вместе с экспертами разбирались наши коллеги из NGS.RU. С 1 марта 2023 года вступили в силу изменения в законодательстве, касающиеся выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Теперь при запросе выписки третьими лицами Росреестр не предоставляет информацию о физлицах — собственниках объектов недвижимости. Это изменение направлено на повышение уровня безопасности персональных данных граждан. На что нужно обязательно обратить внимание при покупке квартиры Основные моменты, на которые нужно обратить внимание до заключения сделки по покупке квартиры, по просьбе NGS.RU перечислил специалист по недвижимости компании «Этажи» Роман Петренко. Правоустанавливающие документы — выписка из ЕГРН Продавец обязан предоставить вам по запросу правоустанавливающие документы на квартиру. Обязательно попросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации объекта. Сейчас Росреестр не предоставляет данных о собственнике недвижимости третьим лицам, поэтому подтвердить право собственности на квартиру можно следующим образом: продавец может самостоятельно раскрыть информацию, подав заявление в Росреестр. Кроме того, вы можете обратиться к нотариусу совместно с продавцом, чтобы получить выписку из ЕГРН с данными о правообладателе. Проверка оснований права собственности В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании получена собственность: договор купли-продажи, приватизация, дарение или наследство. При дарении или наследстве высока вероятность оспаривания сделки в суде родственниками или наследниками. Проверьте, как давно продавец стал собственником и каким образом: купил или получил в наследство. Разрешение супруга или супруги Если квартира приобретена в браке, необходимо получить нотариально заверенное разрешение супруга на ее продажу. В случае развода попросите продавца предоставить решение суда о разделе совместно нажитого имущества. Отсутствие разрешения может привести к отмене сделки, так как нарушаются интересы третьего лица. При этом разрешение не требуется, если квартира получена продавцом в дар или по наследству. Есть ли на квартире обременения По словам Романа Петренко, если вы купили квартиру, на которой есть обременения, суд может признать сделку недействительной. Это, например, касается имущества тех, кто в период осуществления сделки проходит процедуру банкротства. — Когда человек проходит процедуру банкротства, он не может осуществлять такие сделки без финансового управляющего. Получится, что вы купили квартиру, которую нельзя было продавать, и сделка будет признана недействительной, — объяснил специалист. Проверка стоимости квартиры в договоре Еще одним важным моментом является стоимость квартиры, которая указана в договоре. Зачастую, объясняет Роман Петренко, продавцы просят указать в документе заниженную стоимость, чтобы снизить размер налога от продажи. — Такие сделки очень рискованные. Если махинация будет выявлена, суд может признать эту сделку недействительной и покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — только ту сумму, которая указана в договоре, то есть заниженную. Получается, что вы можете остаться и без квартиры, и без части денег, — отметил специалист. Как купить квартиру в ипотеке Как объяснил Роман Петренко, сегодня уже 60–70% сделок по покупке и продаже квартир осуществляются с ипотечной недвижимостью. Сначала покупатель закрывает за продавца оставшуюся часть долга перед банком, после чего начинаются самые сложные этапы процесса. — Допустим, продавец уже выплатил 70% ипотеки, осталось 30%. Вы закрываете за него перед банком эти 30%. Как только из Росреестра приходит документ о том, что обременений на квартире больше нет, вы вносите оставшиеся 70% продавцу и становитесь собственником, — говорит Роман Петренко. «Всё всегда очень специфично» Агент-эксперт агентства недвижимости «Самолет Плюс» Максим Юрьев объяснил NGS.RU, что каждый случай покупки квартиры индивидуален, поэтому нужно очень тщательно изучить все документы и нюансы перед заключением сделки. — Всё всегда очень специфично и по-разному. Обычно у специалистов в этой области глаз уже наметан, — говорит он. — В первую очередь, само собой, нужно запросить справку из ЕГРН — это делается за минуту, продавец может ее запросить через портал госуслуг. Обязательно, чтобы она была именно свежая. Продавцы часто приносят с собой документы, условно, пятилетней давности — кто знает, что там за это время произошло. Специалист также отметил, что при заключении сделки желательно присутствие собственника. Кроме того, деньги за квартиру тоже должен получить именно владелец квартиры, а не его доверенное лицо. Еще одним важным моментом, по словам Максима Юрьева, является перепланировка квартиры: она должна быть узаконена. — Если в квартире, например, были тронуты несущие стены, это никогда не узаконить. Нужно всегда смотреть на то, была ли перепланировка, и если была, то узаконена ли она, — объясняет эксперт. При покупке квартиры очень важно не нарваться на мошенников, которые с каждым годом становятся всё более изощренными: они могут подделать выписку из ЕГРН, паспорта и прочие документы. Паспорту, к слову, нужно уделить особое внимание — есть специальные сервисы для проверки подлинности документов. Если вы покупаете ипотечную квартиру, то здесь тоже нужно будет заморочиться и всё проверить. — Нужно смотреть, нормально ли человек платил ипотеку. Нужно будет запросить выписки из банка, — заключил Максим Юрьев. Ранее мы писали, что ставки по ипотеке в России взлетели до 25% — сделок больше нет, а застройщики отказываются от проектов.