Увез бабушку в госпиталь и продал квартиру. Три истории о том, как собственники теряли жилье

Покупка недвижимости — дело очень ответственное. Суть не только в том, чтобы накопить деньги или получить одобрение по ипотеке, но и в том, чтобы не остаться потом у разбитого корыта. А таких историй — масса. Идет на сделку обычный человек. Нашел квартиру, смотрит документы — вроде бы всё нормально. На деле за этим нередко стоят очень сложные конфликтные истории, которые заканчиваются судом. О трех таких реальных случаях нашим коллегам из Е1.RU рассказала Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости из Екатеринбурга. С некоторого времени я активно мониторю судебную практику. Это богатейшая база историй, из которых видны возможные подводные камни сделок с недвижимостью, а их надо знать досконально, чтобы обезопасить наших собственных клиентов. Вот, например, любопытные и сравнительно недавние случаи, которые разбирались в судах Свердловской области. Дают, так сказать, пищу для размышлений. История первая: о том, как внучка отменила завещание бабушки В прошлом году в суде рассматривался интересный иск. Умерла бабушка, после которой осталась квартира в Екатеринбурге. Эту квартиру она завещала двум знакомым, которые заботились о ней перед смертью и к которым она питала благодарность и расположение. Завещание было составлено по всем правилам и удостоверено нотариусом. Однако после смерти пенсионерки к нотариусу пришла внучка усопшей и заявила о своих правах на наследство. Она сказала, что бабушка была несколько не в себе и не понимала, что делает. Была назначена посмертная судебно-психиатрическая экспертиза. Врачи пришли к выводу, что бабушка, по всей видимости, «страдала неуточненным органическим психическим расстройством в связи со смешанными заболеваниями». Откуда вывод? Оттуда, что в свое время пожилой женщине диагностировали энцефалопатию, которая выражалась в атрофических изменениях головного мозга, астении и когнитивных нарушениях. Плюс показания свидетелей, которые с ней общались. В общем, эксперты предположили, что бабушка в момент составления завещания «с высокой степенью вероятности» не понимала значения своих действий. Завещание признали недействительным. Право собственности признали за внучкой. Что здесь можно сказать? Оспаривание завещания — не такая уж редкая история, и покупка объекта, полученного продавцом по завещанию, всегда рискованна. Причем заметьте: завещание составлено у нотариуса. Это то, о чем я всегда говорю: хотя нотариус формально и проверяет дееспособность участников сделки, он не может эту дееспособность гарантировать. И даже нотариально заверенные сделки легко оспариваются в суде. История вторая: о продавце-родственнике, который оказался мошенником Этот случай был тоже в Екатеринбурге, и он также связан с пожилой женщиной. Однако дееспособность тут ни при чём, бабушку-собственника банально обманули. У нее была своя квартира плюс половина доли в другой квартире. Второй половиной доли владел ответчик: мужчина, который в результате ее и обманул. В материалах дела изъяты персональные данные и не указывается, кем конкретно этот мужчина приходился пожилой женщине, но, судя по обстоятельствам, это был ближайший родственник, возможно, сын или внук. Смотрите, что произошло. В один прекрасный день этот родственник пожаловался бабушке, что у него проблемы, ему очень нужны деньги, и попросил пожилую женщину продать первую квартиру. Она продала и переселилась в другую квартиру, которой они владели вдвоем. Постепенно их отношения становились хуже. В итоге он увез ее лечиться в госпиталь ветеранов ВОВ, а через несколько месяцев бабушке позвонила соседка и сказала, что в ее квартире живут посторонние люди. Действительно, квартира была уже продана. Покупатели сказали, что с документами было всё в порядке: квартира принадлежала одному мужчине, по договору купли-продажи. Оказалось, что, когда они ездили в МФЦ оформлять сделку по первой квартире, мужчина «продал» еще и долю во второй квартире — самому себе. Суд признал сделку недействительной. Квартиру вернули бабушке, покупателям пришлось выехать из только что купленного жилья, и очевидно, что свои деньги они будут возвращать долго. Конечно, у них есть шанс попытаться через суд признать себя добросовестными покупателями, но он совсем небольшой. Скорее всего, суд сочтет, что они были недостаточно осмотрительны. Купили квартиру всего через несколько месяцев после того, как ее купил сам продавец, а ведь это всегда сигнал к тщательной проверке сделки. Если у продавца в правоустанавливающем договоре купли-продажи была информация о том, что он купил долю, например, у своей пожилой матери, то это и вовсе стоп-фактор. Тут точно надо было попытаться связаться с бывшей собственницей и убедиться, что всё нормально. История третья: о том, как гражданский муж отменил договор дарения Эта феерическая история произошла в Алапаевске. Мужчина с женщиной долго жили в так называемом гражданском браке, то есть были не зарегистрированы. Причем жили они вместе долго, почти 30 лет. Вели совместное хозяйство, растили дочь женщины от первого брака. У мужчины при этом также было трое детей от первого брака, которых растила его бывшая жена, и, судя по материалам дела, он с ними почти не общался. Со временем хронические болезни у мужчины стали обостряться, он был уже далеко не молод и часто чувствовал себя плохо. И женщина всё чаще стала намекать: мол, она мужчину столько лет кормит-поит-обихаживает и хорошо бы оформить на нее частный дом, в котором они живут. Потому что если он умрет, то его взрослые дети ее просто выгонят. Мужчина долго не соглашался, но при очередном ухудшении состояния согласился: давай я тебе подарю дом, а ты меня дохаживай. И оформил-таки договор дарения. На звонки не отвечала. Разъяренный «муж» пошел в суд. Он пожаловался, что женщина его обманула, и потребовал признать договор дарения недействительным: он старый и больной человек, жить ему больше негде. Женщина возвращать недвижимость не хотела. Она сказала, что сожитель подарил ей дом безо всяких условий, она его оттуда не выгоняла, а ушла, потому что он с ней грубо обращался. Суд в этой истории встал на сторону мужчины: договор дарения признали недействительным. Тут всё произошло довольно быстро. Но если бы мужчина пошел в суд не сразу, а женщина решила бы подаренную ей недвижимость продать, то покупатели оказались бы в опасной ситуации. Договор дарения бы отменили, и им в итоге пришлось бы отдать дом. Кстати, договоры дарения также отменяют не так уж редко — у меня в копилке уже несколько таких случаев. Поэтому, если вы покупаете недвижимость, полученную по договору дарения, хорошо бы связаться с самим дарителем. Если продавец этому препятствует, да еще и договор дарения был заключен совсем недавно, это однозначно плохой вариант. Будет безопаснее от такой сделки отказаться. Ранее мы рассказывали историю семьи, которая осталась без жилья из-за расторжения предыдущей сделки. Прочитайте также про то, кто претендует на наследство и почему внуки редко что получают, в чём опасность покупки недвижимости, которая была приватизирована либо получена по наследству.