«Когда рынок неспокойный, это хорошо». Эксперт — о преимуществах элитного жилья и архитектуре Ростова

Элитные квартиры и дома, по данным «ДОМ.рф», составляют только 1% строящегося жилья в нашем регионе, а средняя цена в премиальных ростовских ЖК по итогам сентября дошла до 274,4 тысячи рублей. Эксперт рынка элитной недвижимости Алексей Маралин рассказал в интервью 161.RU, какие квартиры пользуются спросом, почему жилье премиум-класса в Ростове пока представляют единичные проекты и какой архитектуры не хватает городу.

— Чем премиальные ЖК принципиально отличаются от других домов?

— Особое месторасположение домов, высокое качество отделочных материалов, холлов, лифтов. А то бывает, саму группу холлов делают красивой, а когда поднимаешься на этаж, то видишь, что там стены покрашены. В проектах элитного сегмента отличаются системы остекления и кондиционирования. Территория премиального жилого комплекса закрытая, приватная. И, конечно, большое внимание уделяется архитектуре домов.

Если же мы говорим о массмаркете, то дома строят, можно сказать, по упрощенной схеме. Клиенту дают неплохую планировку, приличную входную группу, подземный паркинг.

По-хорошему, на одну квартиру должна быть одна парковка. Я прекрасно понимаю, что это существенное удорожание проекта, потому что паркинг нужно делать под землей на один уровень, а то и на два. Многие застройщики на этом не то чтобы экономят, они работают по существующим нормам. Их тоже можно понять.

— На рынке недвижимости в Ростове-на-Дону мало представителей элитного сегмента. На ваш взгляд, почему он до сих пор не так широко представлен? Мало спроса или не хватает компаний, которые способны взяться за такие проекты?

— Два-три года назад у нас начали строить дома, более или менее отвечающие критериям элитного жилья. До этого был большой временной отрезок, когда такие проекты не были популярны. В середине 2000-х появлялись жилые комплексы, которые в то время можно было отнести к элитным, они отличались от обычного массмаркета.

Одна из основных причин, почему пока не так много премиальных проектов, — все-таки дороговизна земли. Второй момент — подведение коммуникаций. Коммуникации все старые, их нужно все менять. Учитывая, что если раньше на земельном участке стоял, например, двухэтажный дом, у него были одни нагрузки. А если планируется строительство десятиэтажки или дома повыше, то, соответственно, нагрузка уже серьезнее: на канализацию, отопление, водоснабжение, свет. Всё нужно менять под конкретный проект, что значительно увеличивает себестоимость дома.

Влияют также ограничения по строительству, которые введены в центральной части Ростова, по плотности застройки и допустимой этажности. Если есть ликвидный земельный участок, а там можно строить 4–6 этажей, то себестоимость земли и подведения коммуникаций выходит слишком большая.

В центре города невыгодно строить клубные дома по этим причинам. Невыгодны дома с невысокой этажностью и малым количеством квартир на этаже. Конечно, выгоднее поднять этажность, чуть-чуть удешевить проект и получить с этого больший доход.

— Как на вашу работу с элитной недвижимостью повлияла спецоперация?

— Последние два года действительно сильно отличаются от предыдущих. Рынок интересный, рабочий, волнообразный. Очень много было факторов, влияющих на спрос, предложение, ценовую политику, срочность принятия решений к покупкам жилья. Среди этих факторов, конечно, начало мобилизации, рост процентных ставок, скачки курса. Мы оказались в нестандартных условиях, и эта ситуация для меня интересна.

Я всегда говорил: риелтор не будет риелтором, если он за всю жизнь коммуналку не продал. Нужно постоянно быть в «полях», чувствовать тренды, общаться с клиентами.

Я давно занимаюсь недвижимостью, с 2000 года, и люблю, когда рынок неспокойный. Не так, что ты почти ничего не делаешь, и тебе все на тарелочке приносят. Интересно изобретать новые инструменты, менять рекламу и методы презентации объектов. По крайней мере, мы работаем, и компания развивается.

Среди наших покупателей востребованы трех- и четырехкомнатные квартиры площадью от 100 квадратных метров. Клиентам важен комфорт: минимум коридоров — больше холлов, не отдельная кухня, а кухня-гостиная, в спальне шкафы ставить не хотят, нужна отдельная гардеробная. К таким пожеланиям нужны большие квартиры.

— Можно ли представить, что через несколько лет элитные квартиры будут появляться не только в центре, но и на периферии, скажем, в Октябрьском районе или в Левенцовке?

— Я думаю, что это возможно. Скорее всего, это будут кондоминиумы в отдаленных от центра районах. Пока земельные участки используют под коттеджные поселки. Но я знаю, что в проработке есть проекты, в которых предполагается строительство жилого района с домами от одного до четырех этажей, с парками и территориями у водоемов, искусственных рек. Это формат загородной жизни в более комфортных условиях и не в частном секторе.

— Вы сказали, что одна из отличительных характеристик элитного жилья — продуманная архитектура. Какую архитектуру вы хотели бы видеть в Ростове? Чего нашему городу не хватает?

— Элементарно: нужны хорошие современные проекты. Я, конечно, могу углубиться в отделку кирпича, керамогранита, в остекление, но это отдельные моменты. В целом нам не хватает креативных проектов. Их много, к примеру, в Москве, в Краснодаре. Специалисты там уделяют достаточное внимание внешней составляющей домов. Хочется гордиться, что живешь в Ростове-на-Дону, и здесь красивая архитектура.

— Вы видите в высотках глобальную проблему для архитектурного облика города?

— Безусловно, важна хорошая работа архитектора, а администрация могла бы давать рекомендации к тому, каким должно быть лицо города. Запретом многоэтажной застройки развивать архитектуру в Ростове вряд ли получится. Дома, которые строились пять-шесть лет назад, уже сильно отличаются от тех, что ставили 10 лет назад. А сейчас в процессе строительства много примечательных проектов — на Пушкинской и на набережной, например (там строятся премиальные жилые комплексы «Пушкин» и «Гранд Панорама». — Прим. ред.). Они отличаются современным взглядом на архитектуру.

Я думаю, что через два-три года, как их введут в эксплуатацию, Ростов поменяется. Пусть, может быть, не так активно, домов не будет много, но много и не надо. Нужно просто, чтобы лицо города стало интереснее.

— А такая тенденция может быть связана с тем, что как раз в последние годы в Ростов активно стали заходить застройщики из других городов и конкуренция возросла?

— Мне кажется, наоборот: наши сами стали думать о том, чтобы строить что-то красивое. Нет зависимости от того, кто зашел на рынок. На практике у иногородних застройщиков задача взять большую площадь, завести туда коммуникации, тем самым снизив себестоимость, и построить стандартные востребованные дома — «комфорт», «комфорт плюс». А строящееся сейчас жилье, которое отвечает параметрам современного жилья, — проекты ростовских компаний. И это приятно.