Почему «умерла» ипотека и что будет с ценами: разбор ростовского рынка недвижимости

С начала года рынок недвижимости сотрясают артиллерийские обстрелы, западные санкции и скачки ключевой ставки. В беседе с корреспондентом 161.RU Мариной Гаричян директор агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников рассказал, что будет с ценами на квартиры и какими способами застройщики Ростова привлекают покупателей в непростых условиях.

Дешевле не будет?

— Когда я давал прогнозы по рынку до спецоперации, думал, что рост стоимости на жилье будет не таким большим. Только с января по март цены выросли минимум на 15–20%, в апреле-мае ценник тоже подрос. В последнее время начался отыгрыш. Но ниже, чем в конце 2021 года, цены, конечно, вряд ли упадут.

В апреле продаж у застройщиков практически не было. В мае ставки начали потихоньку спускать и пошло какое-то шевеление.

Но в целом за апрель-май выдача ипотеки снизилась в пять раз. В июне ставку вернули на прежний уровень, и спрос медленно, но возвращается. Сейчас льготную ипотеку в новостройке можно взять под 6% годовых, как и до СВО.

Застройщики при этом не торопятся падать по ценам. Они пытаются развивать работу с партнерами и играть на субсидированных ставках — всё, чтобы, по крайней мере, держать цену. Думаю, глобального снижения цен мы не увидим, а в некоторых проектах они вполне могут еще и подрасти.

Своя крепость

— В конце 2021 года по Ростову где-то 54% от общего объема введенного жилья составляли частные дома. Если смотреть на цифры с января по май, то уже 63% покупателей смотрят частные дома вместо квартир. Причем спрос на ИЖС начал расти еще в середине 2021-го, когда ценники на квартиры сильно пошли вверх.

Привлекательность частных домов вполне понятна. Есть типовые проекты домов площадью 100 квадратных метров. Так, поставить коробку в «стройварианте» стоит порядка 33 тысяч за квадратный метр. Сюда включены и работа хорошей компании, и материалы. Сделать ремонт и технику поставить — в итоге тратим около 6 миллионов рублей. Добавляем стоимость участка хотя бы в 4 сотки в приличном районе и получаем свежий дом за 8–8,5 миллиона с коммуникациями, землей и отделкой под ключ.

Другой вариант — купить у застройщика трехкомнатную квартиру за 7,5 миллиона рублей в «стройварианте». А если посчитать расходы на ремонт, то получается, что квартира стоит дороже. При этом я беру в расчет застройщиков с очень низкими ценами на «трешки», центр даже не рассматриваю.

Нужно понимать, что снижение льготной ставки не означает параллельное снижение цен на квартиры. Когда застройщик формирует прайс, он в сумму закладывает не только себестоимость, но и риски, связанные с нестабильной ситуацией по стройматериалам и банковским продуктам. Когда льготная ипотека только появилась в 2020 году, ставка очень сильно упала, но цены при этом выросли за год примерно на 50%. Люди, покупая квартиру в ипотеку, смотрят на ежемесячный платеж. Если он для них комфортен, они будут рассматривать покупку.

Если мы говорим о покупке первого жилья — студии или однокомнатной квартиры, то просадка по спросу в Ростове сильнее, чем при покупке «двушки» или «трешки». Учитываем, что выросла в цене не только первичка, но и вторичка. Покупатели, которые берут жилье побольше, как правило, не критично теряют в деньгах. Они ведь продают свои квартиры, которые тоже выросли в цене.

Что предлагает рынок?

— В нашем регионе еще к началу 2022 года 60% строящегося жилья было распродано. В первые три месяца 2022-го эта цифра росла — особенно в марте, когда на фоне спецоперации люди побежали покупать.

Часть покупателей переезжает из городов области и других регионов, и они, как правило, смотрят Суворовский и Левенцовку. Доля «областных» покупателей в Суворовском составляет 50–60%, по моим наблюдениям. Спрос в жилом районе падать не будет, потому что там самые доступные квартиры в городе. Не сказать, что туда бегут от суперхорошей жизни. Ростовчане же покупают жилье в местах поинтереснее. Традиционно неплохой спрос в районе «Вересаево».

Группа компаний «Сигма» выводит на рынок отличный проект ЖК «Шолохов» (эскизы мы показывали здесь. — Прим. ред.). У них еще нет подробной визуализации и рекламы, при этом они уже хорошо продаются. Думаю, для Ростова это будет топовый проект. Так вообще пока никто не заморачивался с «созданием проекта». Они хотят сделать не просто жилой дом с квартирами, а единую экосистему с очень высоким уровнем комфорта и безопасности. Внутренний двор без машин — по габаритам больше, чем футбольное поле. Очень сильно налегают на озеленение с высадкой крупномерных деревьев, которые сразу будут создавать тень на территории комплекса. Будут детские площадки, мангал, зоны отдыха, которые разделят живой изгородью, поставят беседки.

Компания не гонится за сиюминутной прибылью. На этом участке могли посадить в 2,5 раза больше квадратных метров жилья, чем делают по факту.

Окраины Ростова активно раскупаются. В экорайоне «Вересаево» виден комплексный подход застройщика (проектом занимается «ЮгСтройИнвест». — Прим. ред.) — охрана территории, качественное озеленение, спортивные зоны, лоск входных групп. При этом на «Вересаево» не самые низкие цены — квадратный метр там перевалил за 120 тысяч. Но даже в тяжелый месяц они продали 150 квартир. «ЮСИ» привлекает клиентов социальными объектами: строительство школ и детских садов идет параллельно со строительством домов. Так вообще никто не делает.

Постепенно переходим на свое

— Стройматериалы начали достаточно прилично падать в цене. Арматура откатывается до уровня декабря 2021 года. С кирпичом серьезная проблема. Постепенно идет диалог — возможно, появятся свои новые производства.

Стоимость металла у нас была сильно завязана на цене в Европе. Когда весной там металл пошел вверх, наши начали гнать его на экспорт, а не продавать внутри страны. Нас отрезали от части инженерного оборудования, дорогих строительных материалов. Тут у застройщиков два пути: или менять на отечественные, или, выкручиваясь, искать новых поставщиков или закупать через параллельный импорт, что может увеличить себестоимость.

На что обращать внимание при покупке квартиры?

— Для начала нужно трезво оценить свою финансовую состоятельность. Если вы понимаете, что ваш работодатель нестабилен или завязан на иностранцев, я бы предложил подумать либо о смене компании на отечественную, либо о том, чтобы отложить покупку. При ипотечной сделке учитывайте, что сумма платежа не должна превышать 40% от общего дохода.

Важный момент — расположение жилого комплекса, инфраструктура, транспортная доступность.

В некоторых случаях я бы посоветовал доплатить и купить квартиру у проверенного застройщика, чем брать жилье даже большей площади, но на окраине или у сомнительной компании. Чтобы не прогадать, следует очень тщательно изучить рынок — или же просто обратиться к хорошему специалисту. Но, к сожалению, их в Ростове можно по пальцам пересчитать.