«Пока летела в Сочи, квартира подорожала на два миллиона». Как главный курорт страны превращается в «гетто для лохов»

Цены на недвижимость в Сочи растут в геометрической прогрессии, по миллиону рублей в неделю, при этом спрос давно превысил предложение. Покупатели из Москвы, Санкт-Петербурга, городов Урала и Сибири готовы покупать сомнительные жилые помещения, где не хватает электроэнергии и порой отсутствует даже канализация. Корреспондент 93.RU разбирался в перипетиях рынка жилья в Сочи и выяснял, почему борьба властей с сомнительными застройщиками взвинчивает цены на недвижимость еще больше.

Депутаты Законодательного собрания Краснодарского края в первом чтении приняли законопроект, который ограничит застройку прибрежной 500-метровой полосы побережья Черного и Азовского морей. Разработчики законопроекта планируют разрешить строительство на первой линии гостиниц и их инфраструктуры, а также реконструировать существующие ЖК без увеличения их этажности. Также законопроект ограничивает разрешенную этажность зданий на береговой линии. После принятия закона в окончательном чтении изменения будут внесены в правила землепользования и застройки Сочи, Новороссийска, Геленджика, Анапы и ряда районов края.

5 миллионов за 20 квадратов

Борьба с самостроями ведется на всех фронтах. Сочинские власти с 1 июля как минимум на два года вводят запрет на строительство многоквартирных жилых домов. Он будет действовать до тех пор, пока не будет принят новый Генеральный план города. За десять лет на курорте построено 4,5 миллиона квадратных метров жилья. Жилые комплексы возводятся без учета инфраструктуры — в среднем не хватает 9 тысяч мест в детских садах, 25 тысяч мест в школах и медицинских учреждениях.

Сочинский риелтор Степан Лашков рассказал корреспонденту 93.RU, что из-за разгула самовольного строительства в городе появилось много некачественного жилья, построенного без необходимой для нормальной жизни инфраструктуры. Да что там говорить, зачастую даже без канализации. Покупатели в погоне за более-менее дешевым жильем у моря готовы покупать даже жилые гаражи. По словам риелтора, мораторий на строительство жилья привел к тому, что цена на квадратные метры растет в геометрической прогрессии.

— За год стоимость квадратного метра выросла на 100 процентов и выше. 100 тысяч рублей за квадратный метр — раньше от такой цены люди шарахались. Спустя год квадратный метр стоит 300 тысяч рублей. За 200 тысяч рублей забирают всё — это считается дешево. Сейчас предложений мало, то есть спрос как был, так и есть. Люди уже говорят: дайте хоть что-нибудь, хоть 20 квадратов, готовы выкладывать 4–5 миллионов рублей за 20 квадратов. За малосемейки — 3–3,5 миллиона, раньше они стоили 1 миллион 800 тысяч рублей, — рассказал Степан Лашков. Особенно выросли цены на квартиры, которые строятся в рамках федерального закона «О долевом строительстве многоквартирных домов», считается, что эти стройки защищены государством, а застройщики таких домов получили все необходимые согласования.

Цены взлетели за две недели

Телеграм-канал «Сочи недвижимость» опубликовал сравнительный анализ роста цен на новостройки Сочи по ФЗ-214 на примере реальных предложений от застройщиков. Авторы анализа указывают актуальные данные и динамику изменения цен с 7 февраля этого года.

Сен-Тропе (Кудепста). Срок сдачи: 2-й квартал 2021-го.

07.02.2021. 1-комн. на 2-м этаже (33,6 м²) стоила 5,5 миллиона рублей.

08.05.2021. 1-комн. на 8-м этаже (33,7 м²) в продаже за 8,4 миллиона рублей.

Изменение стоимости м²: +52,1%.

Гранд Парк (Центральный р-н). Срок сдачи: 4-й квартал 2022-го.

07.02.2021. 1-комн. на 10-м этаже (35,2 м²) стоила 6,1 миллиона рублей.

2-комн. (50,8 м²) на 2-м этаже — 8,3 миллиона рублей.

08.05.2021. 1-комн. на 12-м этаже (35,3 м²) в продаже за 10,5 миллиона рублей.

2-комн. на 10-м этаже (50,8 м²) в продаже за 13,5 миллиона рублей.

Изменение стоимости м²: +67,3%.

Имеретинские высоты (Адлер) рядом с пгт. Сириус. Срок сдачи: 4-й квартал 2023-го.

07.02.2021. 1-комн. (35,3 м²) на 2-м этаже стоила 7,7 миллиона рублей.

2-комн. (44,4 м²) на 2-м этаже — 9,5 миллиона рублей.

08.05 2021. 1-комн. (35,3 м²) на 3-м этаже в продаже за 15,1 миллиона рублей.

2-комн. (44,4 м²) на 2-м этаже в продаже за 18,4 миллиона рублей.

Изменение стоимости м²: +94,9%.

Степан Лашков отмечает, сначала был плавный подъем цен на жилье, но после того, как объявили о введении моратория, цены до заоблачных высот взлетели за неделю-две. Продавцы недвижимости быстро смекнули и стали отказываться от продажи, возвращать задатки и ждать еще более высокой цены. 8 миллионов рублей за жилое помещение с недоделанным ремонтом в спальном микрорайоне Блиново вдали от моря, студия 22 квадратных метра в селе Высокое на улице Ивановской стоимостью 4 миллиона 500 тысяч рублей — эти предложения за последнее время удивили даже бывалого риелтора. Степан считает, что на рост цен повлиял еще и большой спрос: из-за пандемии границы оказались закрыты и на зиму в Сочи массово устремились так называемые удаленщики.

— Многие клиенты говорят, что у них есть недвижимость в Испании, в Болгарии, где-то еще, но им нужно где-то отдыхать в условиях пандемии, и остается только Сочи, в Крыму люди покупать боятся, — объясняет Степан.

При этом многие покупатели не боятся вкладывать свои деньги в сомнительные квартиры, в том числе в так называемые жилые помещения в многоквартирниках, возведенных на землях индивидуального жилищного строительства. Риелтор отмечает — за такие объекты опасно отдавать деньги на стадии строительства. Не факт, что застройщик сможет поделить общий дом на помещения. В лучшем случае, если он всё же завершит стройку, всем покупателям будут выделены доли, как в частном доме.

— Каждому дадут по 1/38 доли, и при подписании документов у нотариуса человек отказывается в будущем претендовать на другие доли. Но многоквартирный дом строился на землях для индивидуального жилищного строительства, которому дается 15 киловатт электроэнергии и куб воды. Конечно, всё это докупается, но опять же в случае если застройщик надежный и не обманет людей, что бывает не всегда. Например, на улице Тюльпанов есть дом, где люди себе покупают трансформаторы, потому что там 40 квартир, а у них 15 киловатт на весь дом, — рассказывает Степан. Он лично не связывается с домами, которые построены незаконно, для него важна репутация, но есть риелторы, которые продают квартиры в домах, которые рано или поздно пойдут под снос.

Очередная «мулька»

Такой же ажиотаж и на рынке земельных участков, ценник на них тоже растет в геометрической прогрессии. Земли мало — с одной стороны горы, с другой — море, и многим хочется иметь свой субтропический сад. В районе Галицино по дороге на Красную Поляну просят от 1,5 миллиона рублей за сотку. Чем ближе к морю, тем дороже участок. Район Золотого гребешка — от 2 миллионов рублей, видовые участки на Ворошиловградской — от 3,5 миллиона рублей, в Имеретинке просят 10 миллионов рублей за сотку. В Сочи едут в основном жители Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска, Красноярска, Челябинска, Кемерово. Конкуренция среди риелторов большая, в одном Адлере работают 7 тысяч риелторов и 20 агентств, из них 5–6 крупных.

Другой сочинский риелтор Николай Юхин рассказал, что в Сочи вводятся также ограничения на строительство частных домовладений, если раньше для строительства частного дома достаточно было всего три сотки земли, то теперь разрешение на строительство будет выдаваться на участок не менее 4–6 соток.

— Либо у тебя многодетная семья, либо много родственников. Это борьба с самостроями, с жилыми помещениями, которые у нас любят строить, — рассказал Николай.

Он также указал на опасность приобретения такого жилья, поскольку многоквартирный дом строится на землях ИЖС и строится как индивидуальный дом, позже соинвесторы подают друг на друга в суд и разделяют его на отдельные помещения. В новых условиях единственным способом узаконить такие помещения будет выделение долей.

— Но в таком случае непонятно, что за строение будет, когда у тебя один дом и 25 собственников. Общий счет, общий свет, даже если ты берешь для отдыха, уехал куда-то, но за соседа тебе придется платить в любом случае. Но местные риелторы рекомендуют, говорят, что ничего страшного, «у нас есть все нотариальные отказы и мы всё это официально оформляем». Но это очередная «мулька», — считает Николай.

Урвать хоть какой-то кусок

Кроме жилых помещений, в Сочи появились новые «объекты недвижимости»: застройщики выкупают старые заброшенные санатории, их реконструируют и в дальнейшем оформляют на какую-то государственную фирму, но финансовым директором зачастую является человек, который в принципе с Россией не связан, и деньги переводятся на его лицо.

— Заключается всего лишь предварительный договор купли-продажи, выставляются сроки, но срок сдачи объекта стоит все равно 2022 год, когда якобы закончится мораторий, когда будет готов Генплан города, только тогда можно будет оформить его право собственности. Это очень сомнительная схема, — считает Николай. Он отмечает: чтобы не попасться на удочку недобросовестных риелторов и застройщиков, желающие купить квартиру в Сочи должны выбирать дома, которые строятся по федеральному закону № 214.

— И то, если вылетают какие-то срочные объекты, они никогда не выставляются на площадки. Там либо фейки, либо уже отработанные с собственниками агентства, которые забирают под себя на договоры и уже в дальнейшем продают. Конкуренция очень большая, агентов, брокеров очень много, которые хотят урвать хоть какой-то кусок, многие даже приезжают специально, чтобы что-то одно продать, урвать и уехать, — говорит Николай.

По его информации, законные стройки сейчас ведутся в Кудепсте. Вот-вот сдадут ЖК «Сен-Тропе», строятся жилые комплексы «Флора» и «Летний», за счет инвесторов реконструируется набережная реки Кудепсты, в планах разбивка парков, строительство детских площадок, возведение детского сада и поликлиники.

— Там идет комплексная застройка, это крупные девелоперы, и туда можно вкладывать деньги, в любом случае это достроится, потому что это репутация в первую очередь, — объясняет Николай, он считает, что стоимость квартир, построенных в соответствии с 214-ФЗ, будет максимально увеличиваться и дальше. Он также связывает рост цен с тем, что в Сочи негде строить и действительно достойных объектов недвижимости не так много. Часто местные застройщики искусственно завышают цены, жилье комфорткласса выдают за бизнес. Дом бизнес-класса должен быть построен качественно, в нем должно быть несколько лифтов, придомовая территория, детская площадка, паркинг, а уже потом консьерж. И за это покупатели готовы доплачивать.

Хотела обеспечить себе безбедную старость

Известный инстаграм-блогер Евгения Фролова в своем блоге zhenya­­_prorab делится жизнью в Абхазии. В этом году тысячи ее подписчиков следили за тем, как она продавала квартиру в Нижнем Новгороде, откуда она родом, и покупала жилье в Адлерском районе Сочи. У нее подрастают дети, которые скоро пойдут в школу, Евгения хотела, чтобы они учились в России.

— Это крошечная комната во вторичном фонде в статусе квартиры. 18,9 квадратного метра за 3 миллиона рублей в центре Адлера. Это бывшее общежитие, переделанное под квартиры, — рассказала блогер. При этом риелторы настойчиво рекомендовали ей купить жилое помещение и даже большее по квадратам, но Евгения изучила все юридические риски приобретения такого жилья и предпочла маленькую студию со старыми коммуникациями. Сейчас там активно идет ремонт, необходимо на этой площади вместить санузел, кухню и спальню для двоих взрослых и двоих детей. По словам Евгении, с момента покупки квартиры прошло почти два месяца, соседнюю квартиру такой же квадратуры продали на днях за 4 миллиона рублей.

Жительнице Челябинска Ирине Князевой повезло меньше, хоть и сумма у нее на покупку квартиры была намного больше. Ирина рассказала корреспонденту 93.RU, что пока летела в Сочи, ее квартира подорожала на два миллиона рублей. По словам Ирины, она решила вложить 10 миллионов рублей в приобретение жилья на море, переезжать в Сочи не хотела, планировала сдавать квартиры, тем самым обеспечить себе безбедную старость. По рекомендациям земляков, которые уже живут в Сочи, связалась с крупным агентством недвижимости, ей дистанционно предложили несколько вариантов, она выбрала наиболее приемлемые.

— Я сказала агенту, что прилечу через 10 дней. Через 2 дня он мне звонит и говорит, что цены растут каждый день, срочно приезжайте. Я прилетела через день, а квартиры оказались уже проданы. Агент как ни в чем не бывало предложил мне однокомнатную квартиру за 10 миллионов рублей, — рассказала Ирина, от покупки жилья в Сочи она вынуждена была отказаться. Сейчас решила поискать квартиры в Геленджике или Анапе, там ценник существенно ниже.

Гетто для лохов

А Елена Антонова из Иркутска познала все прелести незаконного жилья, хорошо, что закончилось всё благополучно. Более 7 лет назад они с мужем решили вложить деньги в строительство квартиры в Сочи. Через интернет нашли застройщика, отправили ему необходимую сумму и стали ждать.

— Мы не знали город вообще, документы нам какие-то предоставили, заключили договор купли-продажи. Выбрали Лысую Гору, мы тогда не знали, что там садовые товарищества и все дома строились без разрешений и сдавались по суду. Когда об этом узнали, то стали переживать, просили сочинских знакомых посмотреть, строится там вообще что-то. На нас смотрели как на дураков, кто же так просто деньги отдает, — рассказала Елена.

Как ни странно, Антоновым повезло, дом достроили и выдали документы с их долей. Когда они приехали в свою квартиру, ужаснулись — Лысая Гора оказалась действительно горой, залитой бетоном, куда не ходил общественный транспорт, а вместо садовых домов друг на друге стояли многоквартирники. Утром с горы на работу добираться еще ничего, а вечером в гору да по проезжей части, тротуары в садоводстве не предусмотрены, вспоминает Елена.

— Машины слепят, куда наступаешь, не видишь. Ужасное место. Но мы были в эйфории, что квартира наша достроилась, что мы в Сочи, вложили-то всего 700 тысяч рублей. Лето жили нормально, но с наступлением зимы начался ад. У нас постоянно отключали электроэнергию, мы мерзли, потому что грелись электричеством, — рассказала Елена Антонова.

Так они прожили две зимы, на исходе последней приняли решение продать квартиру и вернуться домой. В это время в соседнем самострое случился пожар, весь квартал отключили от электричества и так больше и не включили, потому что подключение было незаконным. Жители купили генераторы, так они и тарахтели день и ночь.

— Мы быстро продали квартиру за 2 миллиона 500 тысяч рублей приезжим из Якутии, в принципе, ничего не скрывали, но они были в эйфории и им всё понравилось. За эти деньги мы купили хорошую квартиру на родине и теперь с ужасом вспоминаем Лысую Гору, гетто для таких лохов, как мы, — заключила Елена.

Строят прямо на оползне

Кроме Лысой Горы в Сочи масса мест, где на землях ИЖС и садоводства строятся многоквартирные дома. Одно из них — улица Бакинская в Адлерском районе. Канализации там не было никогда, зато всегда был оползень. В апреле 2011 года он сошел на Бакинскую, в результате было разрушено около десятка частных домов, уничтожены приусадебные участки и проезжая часть. Оползень на улицах Бакинской, Миндальной и Ворошиловградской выявили в 60-х годах XX века, до начала олимпийского строительства он не давал о себе знать, рассказали жители Бакинской. Тогда выше их домов организовали свалку грунта и железобетонных конструкций, и тем самым оползень активизировался. Сейчас выше их домов построен целый микрорайон, в законности этой стройки местные жители сомневаются.

— Прямо на оползне строят трехэтажные коттеджи, вырубили растительность, которая хоть как-то держала склон, роют его как хотят. Канализации нет, куда они будут сливать отходы своей жизнедеятельности, непонятно. Мы в ужасе живем. Мы уже в 2011 году ночью ехали с горы в своих домах, это было ужасно, и так живем в перекошенных строениях. А сейчас хоть уезжай, потому что, если оползень активизируется, последствия будут реально катастрофическими, — рассказала жительница Бакинской Елена.

Улицы Бакинская, Ворошиловградская и Миндальная массово застроены многоквартирниками, там живут люди, мощностей на всех не хватает, происходят аварии, канализации нет, септики не справляются, об этом сообщила жительница улицы Миндальной Тамара Клюева.

— Нагрузка на склон страшная, и я боюсь, что мы все рухнем рано или поздно. У нас до того узкие дороги, что их бетономешалки проехать не могут, я уже не говорю про пожарные машины, не дай бог пожар, — говорит Тамара.

Но все эти неудобства, а зачастую и реальная угроза жизни не пугают желающих переехать. Сейчас не самое лучшее время для этого, говорят риелторы и считают, что нужно подождать окончательного открытия границ и окончания моратория, возможно, тогда в Сочи наведут порядок, а большинство удаленщиков предпочтут черноморскому побережью заморский Гоа.