Как оформить дом с соседями

Разделить жилое помещение или выделить долю в жилом помещении в натуре можно, если жилое помещение представляет собой домовладение. Квартиру разделить в натуре нельзя, так как при разделе или выделе доли собственнику необходимо передать в собственность не только жилые комнаты, но и каждому собственнику предоставить отдельно подсобные помещения – кухню, туалет, ванную, коридор. В обычной квартире это сделать невозможно, собственники квартиры могут только определять порядок пользования жилым помещением.

Раздел домовладения может производиться как в судебном порядке, так и добровольно путем заключения всеми собственниками соглашения, которое подлежит государственной регистрации. После регистрации раздела дома в натуре право общей долевой собственности прекращается.

Классическим примером выдела доли в натуре является дом. Во время его выделения в натуре происходит создание отдельного входа и присвоение дому нового адреса.

«Часто у наших клиентов очень примерное представление о том, что такое выдел доли в натуре, раздел имущества, – говорит специалист отдела продажи услуг юридического департамента компании «ТИТУЛ» Татьяна Кравченко. – По закону предусмотрено три формы преобразования (раздела) домовладений, являющихся собственностью (находящихся в пользовании) граждан:

• реальный раздел домовладения (жилого дома или квартиры) между совладельцами в соответствии с величиной принадлежащих им идеальных долей в праве собственности на недвижимость либо с отступлением от указанной величины;

• выдел части домовладения (дачи, коттеджа или вилы) стороне по делу в соответствии с величиной принадлежащей ей доли в праве собственности на недвижимость, либо с отступлением от указанной величины;

• определение порядка пользования совладельцами домовладением с учетом величины принадлежащих им долей в праве собственности на недвижимость».

Реальный раздел домовладения означает передачу в собственность сторонам по делу (участникам общей долевой собственности) определенных изолированных его частей и влечет за собой прекращение общей долевой собственности на домовладение.

Выдел доли означает передачу в собственность стороне по делу определенной изолированной части домовладения, соответствующей величине его доли (имеющей отклонение от этой величины), и влечет за собой прекращение общей долевой собственности на указанную часть домовладения.

«Определение порядка пользования домовладением (домом, дачей или квартирой) не прекращает общей долевой собственности на домовладение и как судебное действие обуславливается двумя факторами: невозможностью реального раздела либо выдела части домовладения в натуре; отсутствием права собственности у спорящих сторон на спорное домовладение либо на часть (например, земельный участок), – разделу не подлежит то, что не является собственностью», – отметила Татьяна Кравченко.

Определение порядка пользования домовладением может не предполагать проведение какого-либо переоборудования строений. В таких случаях изменяется только режим пользования недвижимостью ее совладельцами, то есть появляются помещения строений обособленного пользования наряду с помещениями общего пользования.

Очень многие смешивают понятия «выдел» и «раздел». Большое количество совладельцев при относительно небольших размерах домовладения делает, как правило, невозможным его раздел. Для того, чтобы понять возможен ли раздел домовладения, надо выяснить следующие моменты:

1. Определить техническую возможность раздела (выдела) доли в спорном домовладении (загородном доме или дачи) пропорционально долям совладельцев (либо с наименьшими отступлениями от идеальных долей).

2. При наличии возможности раздела (выдела) долей в спорном домовладении разработать и предоставить варианты раздела домовладения; при отсутствии возможности раздела домовладения (выдела его части) в точном соответствии с идеальными долями рассмотреть возможность раздела (выдела) с отступлением от указанной величины и разработать соответствующие варианты раздела (выдела) с максимальным приближением к величинам идеальных долей в натуральном выражении; определить виды, объем и стоимость работ, необходимых для переоборудования дома (иных строений домовладения) в соответствии с разработанными экспертом вариантами раздела домовладения (выдела его части), при установлении возможности раздела (выдела).

3. Если раздел (выдел) можно произвести только с отклонениями от идеальных долей, определить стоимостное и натуральное выражение этого несоответствия по каждому из разработанных вариантов; если отсутствует возможность раздела спорного домовладения (выдела его части), определить порядок пользования.