Рынок жилья: тренды и прогнозы-2015

Рынок недвижимости – один из самых чувствительных секторов экономики. Он быстро реагирует даже на незначительные изменения спроса, а также на перемены ситуации в экономике. Сложное экономическое положение в стране заставило рынок в январе-феврале замереть в ожидании кризиса. Эксперты рассказали Dom.161.ru об основных трендах развития рынка недвижимости Ростова в начале 2015 года.

Ситуацию января-февраля на рынке недвижимости можно охарактеризовать как «ожидание кризиса» или «неопределенность». В компании «ТИТУЛ» настаивают, что «кризисом» это называть ни в коем случае нельзя.

«Количество сделок снизилось – это факт. Но если мы проанализируем ситуацию, то мы увидим следующую тенденцию, – пояснил генеральный директор компании «ТИТУЛ» Евгений Сосницкий. – Если возьмем за 100% все количество продавцов на рынке недвижимости, то обратим внимание, что в январе выделись две категории продавцов. Первые – в ситуации скачков валют, нестабильности на мировых рынках – решили отложить продажу квартиры, пока все не выяснится. Таких продавцов немного, но они есть. Вторая группа подняла цены на свои объекты в среднем на 20-30%. Мы называем на своем сленге таких продавцов «нереальными». Таким образом, количество «реальных» продавцов на рынке уменьшилось».

По мнению экспертов, среди покупателей также выделилось две категории. Первые – отложили свою покупку на неопределенное время. Вторые – ждут, пока недвижимость резко подешевеет, и они смогут купить не однокомнатную квартиру, а трехкомнатную. Эти две категории резко уменьшили покупательский спрос. Но уменьшенный покупательский спрос соответствует уменьшенному предложению, поэтому на рынке оказалось все гармонично, считают в компании «ТИТУЛ». Произошло сужение и предложения, и спроса, соответственно, наблюдается и снижение количества сделок.

По словам многих игроков рынка, в январе-феврале неплохо продавалась только первичка эконом-класса. «Понятно, что были сделки и по «двушкам» и по «трешкам», но 90% сделок – это сделки по жилью эконом-класса», – подчеркнул директор компании «Универсал Недвижимость» Валерий Мироненко.

Ростовчане все больше предпочитают малогабаритное жилье – гостинки, коммуналки, квартиры-студии или недорогие двухкомнатные квартиры.

«Сейчас в тренде эконом-класс. Ситуация на рынке говорит, что денег у людей нет, – отметила руководитель отдела маркетинга и аналитика риелторской компании «ДОН-МТ-недвижимость» Галина Пивоварова. – Но эконом-жилье всегда покупают больше, потому что страна у нас бедная. У нас бедных людей больше, чем состоятельных и, естественно, ипотека используется для покупки жилья эконом-класса. В основном, это недорогие двухкомнатные квартиры».

Однако спрос даже на недорогое жилье заметно сократился: поддавшись панике в конце прошлого года, ростовчане активно стали вкладывать свой капитал в недвижимость. «Все, кто хотели и даже не хотели, купили квартиры в декабре, поддавшись ситуации, потому что деньги надо сохранить и во что-то вложить», – рассказывает Валерий Мироненко.

Один из признаков финансового кризиса – повышенный спрос на коммуналки, считают некоторые эксперты. Так, в Ростове спрос на это жилье заметно возрос. Естественно, подскочила и стоимость этих метров.

«Коммуналкой за миллион-миллион 100 тысяч рублей уже никого не удивишь, – отмечает заместитель директора ООО «РИЭЛТИ» Станислав Нови. – Да и гостинкой за два миллиона тоже никого не удивишь. Я не нагнетаю обстановку, я говорю, как есть. И я не говорю, что это хорошо».

Станислав Нови подчеркнул, что среди его клиентов много тех, кто предпочитает сейчас покупать именно вторичку. «Новостроек берут не так много, так как люди понимают, что туда надо войти и вложить еще дикое количество денег, чтобы сделать ремонт. Во вторичке можно хотя бы некоторое время перебиться и пожить».

Чем меньше по площади квартира, тем дороже квадратный метр. Сегодня ростовчане покупают старые гостинки, где стоимость квадрата может достигать и 80 тысяч, и даже 90 тысяч за квадратный метр. «Люди покупают, потому что ориентируются не на стоимость квадрата, а в целом на стоимость квартиры. Если у меня, предположим, есть 1300 тысяч рублей, а за такую цену можно приобрести только коммуналку или гостинку 12-ти метровую, то какая разница, сколько стоит квадратный метр, если у меня столько-то денег», – сказал Валерий Мироненко.

В первый же месяц года спрос на загородную недвижимость сократился. Если в других сегментах рынка заметно падение спроса, то загородные дома сейчас почти никто не покупает – слишком дорого для кризиса.

В Ростове спрос на коттеджи снизился не менее чем на 40%, считает аналитик строительной компании «Ростстрой» Анвер Бек-Мурза: «Люди сегодня воздерживаются от крупных покупок, таких как дома и дорогие машины. По моим оценкам, в дальнейшем цены на коттеджи станут выше в связи с ростом стоимости строительных материалов».

Однако если требуется вложить крупную сумму денег, ростовчане все чаще рассматривают земельные участки. «На загородный дом нужна большая сумма денег, на такие покупки сегодня отваживаются немногие. Земля – более разумное вложение денег. В дальнейшем его можно продать, как минимум, за те деньги, которые были на землю потрачены. Стоимость сотки за городом сегодня колеблется в диапазоне от 50 до 200 тысяч рублей, участок можно купить на сумму до двух млн рублей», – отметил Анвер Бек-Мурза.

Ростовские агентства недвижимости большие надежды возлагают на март-апрель. По их мнению, рынок весной оживится. «Надеюсь, в марте рынок будет повеселее. Покупатели поймут, что отката назад по ценам нет. Цены особо не падают, люди начнут к этому привыкать, и покупательский спрос начнет увеличиваться», – уверен Валерий Мироненко.

Также все будет зависеть от того, насколько успешно риелторы смогут общими усилиями перевести продавцов и покупателей из категории «нереальных» в «реальные» и убедить их в том, что жилищный вопрос нужно решать сегодня. Пока же одни и те же факты люди оценивают противоположно. Одни считают, что недвижимость подорожает в четыре раза, а другие – что цены упадут в два раза.

«Я призываю всех грамотно и взвешенно комментировать ситуацию на рынке недвижимости. Как и рынок ценных бумаг, рынок недвижимости чутко реагирует не только на факты, но и на слухи, на любые заголовки. Люди дорожат недвижимостью, и в ситуации неопределенности или даже угрозы, прекращают все операции. На сегодняшний день сделки идут, схлопывание спроса не прогнозируется, ипотека выдается, хотя и в меньших размерах, рынок недвижимости продолжает функционировать», – заверяет генеральный директор компании «ТИТУЛ» Евгений Сосницкий.