Почему в Ростове выросла цена квадрата

В стране после предновогоднего повышения цены на жилье поползли вниз, а точнее, вернулась к исходным цифрам. В Ростове же в январе средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке незначительно выросла, но эксперты считают, что январь не стоит считать показательным в плане цен месяцем. Что же происходит сегодня на рынке жилья, разбирался Dom.161.ru.

По данным аналитиков, квадратный метр в донской столице в январе вырос почти на два процента по сравнению с декабрем прошлого года.

«Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в январе в среднем по городу составила 67 329 рублей, что выше средней цены предложения декабря 2014 года (66 145 рублей). Общее изменение цен на квартиры за истекший месяц составило (+1,79%). Анализ производится на основании данных риэлторской базы компании «Титул», объем выборки – 1042 единицы, нормирование выборки производится путем исключения повторов, очистки от случайных ошибок. Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 970 руб./кв.м (1,4%), можно сделать вывод о росте цен в течение января месяца, поскольку изменение средней превысило показатель погрешности», – сообщил аналитик компании Алексей Чумаков.

Пользователи Dom.161.ru в комментариях возмущаются этими цифрами, считая, что на самом деле квадрат на «вторичке» дешевеет. По их мнению, риелторы лукавят. Но, по словам участников рынка недвижимости, ситуация сложнее, чем кажется.

«Все дело в том, что ситуацию на рынке недвижимости Ростова сегодня никак нельзя характеризовать словом «кризис», – комментирует генеральный директор компании «Титул» Евгений Сосницкий. – Это, скорее, ожидание кризиса, ситуация некоторой неопределенности, при которой покупатели ведут себя совершенно по-разному... Да, безусловно, количество сделок снизилось, где-то значительно, где-то незначительно. Это факт. Но стоит проанализировать ситуацию, которая возникает, когда присутствуют неопределенность и ожидание. Если мы возьмем за 100% то количество продавцов недвижимости, которое есть на рынке, то мы увидим, что из этого количества продавцов можно выделить две категории. Первая – это люди, которые страшатся неопределенности, того, что происходит на мировых рынках. Они решили отложить продажу своей квартиры на неопределенный срок. Таких людей не очень много, но все-таки они есть. Вторая группа продавцов под воздействием тех же самых факторов намного или ненамного подняла цену на свои объекты. Кто-то на 20%, кто-то на 30%. Таким образом, количество реальных продавцов, которые хотят продать свои объекты, уменьшилось. Теперь давайте посмотрим в этом же ракурсе на покупателей. Среди них, кроме тех, кто готов покупать, также можно выделить две категории. Первая – те, кто под воздействием тех же факторов отложили свою покупку на неопределенное время. И вторая категория – покупатели, которые заявили о том, что они не будут покупать недвижимость, а подождут, пока она подешевеет. Таким образом, мы видим, что в основной массе покупателей выделены те же самые две категории, которые уменьшили покупательский спрос. Но уменьшенный покупательский спрос соответствует предложению. Поэтому рынок сегодня достаточно гармоничен, схлопывания спроса, которое характерно для кризиса, нет. Произошло гармоничное сужение и предложения, и спроса».

По мнению директора центра недвижимости «Алекс» Александра Коночкина, каждое АН подсчитывает стоимость квадратного метра, основываясь на своих сделках. И средняя стоимость высчитывается с общего числа объектов. Например, если обратить внимание на цену однокомнатных квартир в СЖМ с общей площадью 35 квадратных метров, то мы выясним, что такое жилье стоит от 1,6 млн до шести млн рублей в зависимости от разных факторов. Средняя стоимость такой квартиры получится значительно выше реальной.

«Январь – не очень показательный месяц, поскольку сделки в основном возобновились только во второй его половине. А вот сейчас ростовчане все больше стали выставлять недвижимость на продажу. Но покупателей не так много. Во многих компаниях сокращают штаты, у банков снизилось количество выдаваемых кредитов. Во-первых, процентные ставки выросли. Во-вторых, ужесточились требования к заемщику. Если ипотеку по двум документам можно было взять, имея первоначальный взнос от 35%, то сейчас эта цифра увеличилась до 50%. То есть, если квартира приобретается за три млн рублей, взнос должен составлять примерно 1,5 млн рублей. Эти деньги есть далеко не у всех», – считает риелтор.

По его словам, заемщики все равно есть, сделки совершаются, но их стало меньше. Причина кроется еще и в том, что многие ранее приобретали квартиры для дальнейшей сдачи в аренду, что сегодня стало менее рентабельным. С другой стороны, те, кто взял ипотеку раньше, сегодня стараются избавиться от своих квартир, предпочитая приобрести жилье поменьше, чтобы не выплачивать кредит.

«Если в ноябре мы наблюдали рост цен на жилье, то в декабре – сильный рост декабре. В некоторых сегментах рынка стоимость увеличилась на 10-15%. В январе по сравнению с предыдущими месяцами рост практически нулевой», – отмечает риелтор.

По мнению Евгения Сосницкого, дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от того, найдут ли друг друга продавцы и покупатели, которые готовы решать свои жилищные проблемы сейчас, не откладывая их на время, «когда все прояснится».