Цена ростовского «квадрата»: итоги и прогнозы

Стоимость квадратного метра в Ростове с начала года если и изменилась, то незначительно, считают участники местного рынка недвижимости. Максимальный рост не превышает 10%, и то – только на самое востребованное жилье. В основном же рынок находится в стагнации. Что касается прогноза на 2014 год, то особых потрясений, по мнению экспертов, ожидать не стоит.

За истекший год средняя цена квадратного метра в Ростове практически не изменилась. Рынок недвижимости уже несколько лет находится в стагнации, считают специалисты.

«Февраль 2013 года продолжил курс на стагнацию – удельные цены предложения в среднем по городу практически не изменились по сравнению с январем 2012 года, – считает аналитик компании «Титул» Алексей Чумаков. – Март не принес заметных изменений – в среднем по Ростову прирост цен предложения за месяц составил (+0,34%), апрель скорректировал цены на -0,42%, в мае произошло такое же снижение цен на -0,41%, июнь выделился сравнительно резким снижением цен (-2,52%), июль скорректировал цены вверх (+1,8%), август сохранил цены на прежнем уровне, сентябрь отличился ростом цен (+2,14), октябрь и ноябрь по уровню цен остались практически на том же уровне. По предварительным данным, средняя цена предложения за декабрь составила 63 042 рубля за квадратный метр, т.е. снизилась за месяц на -0,24%. Фактически это означает стагнацию».

Основываясь на мнении экспертов общероссийского уровня, он полагает, что, с одной стороны, инфляция способствует подорожанию реальных активов, в том числе недвижимости, а с другой, системные изъяны экономической модели регулярно провоцируют периоды нестабильности на рынках, не позволяя установиться продолжительному восходящему ценовому тренду.

Средние цены квадратного метра в Ростове в марте-декабре 2013 года

Если рассматривать каждый сегмент жилья в отдельности, то изменения в 2013 году не коснулись только так называемой неходовой недвижимости, убеждены другие участники рынка.

«На ходовые категории жилья, а это одно-двухкомнатные квартиры, цены выросли в среднем на семь – максимум десять процентов, – говорит директор компании «Универсал-Недвижимость» Валерий Мироненко. – А вот цены на гостинки остались на том же уровне. На сегодняшний день это самая неходовая категория жилья. Покупают их очень плохо. В последнее время в городе появились трех-пятиэтажные дома с небольшими квартирами, которые у гостинок, я бы сказал, выбили почву из-под ног. Речь идет о квартирах-студиях, о маленьких квартирах в домах коттеджного типа. Они гораздо удобнее, имеют удачную планировку. И противовес гостинкам – это жилье в новых домах».

Вообще же, у ростовчан популярны «однушки» и «двушки».

«Это жилье, расположенное в центре спальных районов – ЗЖМ и СЖМ. Как правило, одно-двухкомнатные квартиры улучшенной планировки, то есть то жилье, которое покупается впервые», – поясняет генеральный директор компании «Титул» Евгений Сосницкий .

По данным министерства внутренней политики Ростовской области, в январе-октябре жителями региона получен 13 571 кредит, объем выданных кредитов составил более 20,7 млрд рублей, что в 1,4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Очевидно, что, имея в виду среднюю стоимость квадратного метра в сочетании со средним уровнем дохода ростовчан, большая часть жителей донской столицы в состоянии решить свой квартирный вопрос только с помощью ипотеки. По мнению Валерия Мироненко, 80% жилья Ростова покупается в ипотеку. Его коллеги тоже отмечают высокий уровень числа сделок с ипотекой на рынке недвижимости.

«В нашей компании в среднем 40-60% сделок проходит с использованием ипотечных кредитов, но могу отметить, что темпы роста замедлились. Это логично, они и не могут быть все время галопирующими. Пусть не так быстро, но количество выданных ипотечных кредитов растет. Здесь немаловажную роль играет и поддержка государства: военная ипотека, различные государственные программы, но у нас много и тех покупателей, которые берут обыкновенные ипотечные кредиты в банках», – уточнил Евгений Сосницкий.

«Думаю, рынок останется в состоянии колебательной стагнации. Ожидаемый рост цен не превысит 5%. Совершенно неважно, стагнирует рынок или нет, недвижимость всегда, пусть и немного, растет в цене и приносит пассивный доход от сдачи в аренду. Поэтому рассматривать недвижимость как объект для инвестиций стоит всегда», – считает Евгений Сосницкий.

Валерий Мироненко придерживается примерно такой же точки зрения. Правда, со скидкой на возможные глобальные изменения на рынке: «Если грянет кризис, и банки перестанут выдавать кредиты, цены на жилье непременно снизятся. Недвижимость просто некому будет покупать – как я уже говорил, квартиры в Ростове чаще всего приобретают «ипотечники». Если же никаких глобальных изменений не будет, то цены на жилье будут расти соразмерно уровню инфляции».

К снижению цен может привести и позитивное развитие событий, например, наращивание объемов строительства в области. По информации областного министерства строительства, архитектуры и территориального развития, в 2014 году в регионе будет введено 2,31 миллиона квадратных метров жилья, что на 9% больше, чем по плану 2013 года.

За 11 месяцев текущего года за счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию 1 млн 753 тыс. кв.м. жилья, в том числе малоэтажного – 1 276,5 тыс. кв. м. При этом 827,79 тыс. кв. м введено по стандартам эконом-класса.

Как сообщил министр строительства Валерий Кузнецов, в области утверждены показатели ввода жилья на семь лет. Так, в 2014 году регион должен построить 2,31 млн квадратных метров, в 2015-м – 2,536 млн, в 2016-м – 2,811 млн, в 2017-м – 3,153 млн, в 2018-м – 3,589 млн, в 2019-м – 4,166 млн и в 2020-м – 4,841 млн квадратных метров.

«Нет сомнений в том, что объемы строительства значительно возрастут, поэтому имеющийся сегодня дефицит новостроек будет ликвидирован, – считает директор центра недвижимости «Алекс» Александр Коночкин. – А это, в свою очередь, может привести к тому, что цены на первичном рынке снизятся. Увеличение числа новостроек может даже привести к перенасыщению ими ростовского рынка».

Сейчас, по его словам, спрос на новостройки в донской столице очень высок. И нет сомнений, что он будет только расти. Но проблема заключается в том, что в Ростове не так много свободных участков, где можно строить новые дома и жилые комплексы.