Регистрация ипотеки Росреестром: как и зачем

Ипотека для многих россиян – единственный возможный способ решить извечный квартирный вопрос. По данным Центробанка РФ, только за первое полугодие 2013 года в стране выдано ипотечных кредитов на общую сумму в 535 миллиардов рублей. Не все будущие заемщики знают, что законодательством предусмотрена обязательная регистрация договора ипотеки. В том, каким образом Росреестр осуществляет регистрацию ипотеки, разбирался Dom.161.ru.

Получение жилья по системе ипотечного кредитования особенно актуально для молодых семей. Ведь речь идет о крупных денежных суммах, которые молодые пары зачастую не имеют.

«По сути, ипотека – это залог недвижимости. Она может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде. Особое внимание, я считаю, следует уделить залогу (ипотеке), возникающему при регистрации договоров купли-продажи жилых помещений за счет кредитных средств. Законодательством установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное с использованием кредитных средств, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Переход права собственности на жилой дом, квартиру к покупателю подлежит государственной регистрации. Помимо этого, подлежит государственной регистрации право собственности покупателя», – сообщил и. о. заместителя руководителя Управления Росреестра по РО Геннадий Дахнов.

По его словам, не менее распространен в использовании между физическими и юридическими лицами договор о залоге недвижимого имущества. Чаще всего договор ипотеки обеспечивает обязательства сторон по договору займа денежных средств.

«Договор ипотеки заключается в письменной форме, – пояснил собеседник Dom.161.ru. – В нем указываются некоторые обязательные требования – например, объект ипотеки, его оценочная стоимость, размер и сроки исполнения обязательств, вид права, на основании которого заемщику принадлежит предмет ипотеки и данные об органе государственной регистрации, который зарегистрировал это право. Законодательством предусмотрена обязательная регистрация договора ипотеки».

Процесс государственной регистрации состоит из нескольких этапов:

• прием документов;

• их правовая экспертиза и проверка законности сделки;

• внесение записи в ЕГРП;

• удостоверение самой процедуры государственной регистрации.

Геннадий Дахнов подчеркнул, что договор об ипотеке можно считать заключенным и вступившим в силу только тогда, когда он прошел государственную регистрацию. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Документы

Для регистрации договора ипотеки необходимо предоставить следующие документы:

• совместное заявление от залогодателя и залогодержателя;

• договор ипотеки и его копии;

• документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копию);

• кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;

• документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений.

Как сообщил Геннадий Дахнов, возможно, дополнительно придется предоставить закладную и документы, названные в ней в качестве приложений. Но это необходимо лишь тогда, когда права залогодержателя удостоверяются закладной. В определенных случаях управление Росреестра может затребовать и другие документы, например письменное согласие всех собственников недвижимого имущества, которое выступает в качестве залога.

Если заявитель покупает квартиру, и в договоре купли-продажи указано, что покупка осуществляется, в том числе, с использованием кредитных средств, важно помнить, что в этом случае независимо от воли сторон договора возникает ипотека в силу закона. Квартира будет находиться в залоге у организации, предоставившей кредит до момента полной выплаты кредита. Запись об ипотеке будет внесена в Единый государственный реестр прав одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя на эту квартиру.

«Стоит обратить внимание, что при подаче документов в управление Росреестра по Ростовской области требуется отдельное заявление на регистрацию ипотеки в силу закона, – подчеркнул собеседник Dom.161.ru. – Государственная пошлина при этом не взимается. В свидетельстве о государственной регистрации будет сделана соответствующая запись о регистрации ипотеки как обременения права собственности покупателя. Пока не будут исполнены обязательства по ипотеке перед банком или другим юридическим лицом, заявитель не сможет свободно распорядиться своей квартирой, например продать ее. Хочу отметить, что выплата кредита не влечет автоматического прекращения ипотеки. Заявителю необходимо будет обратиться в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке. Только после этого заявитель сможет совершать с квартирой любые предусмотренные законодательством сделки».

Как погасить ипотеку?

Существует несколько вариантов погашения ипотеки.

1. Если права заявителя были удостоверены закладной, то ипотека может быть погашена на основании заявления законного владельца закладной (залогодержателя). С заявлением может обратиться и сам заявитель, имея на руках закладную, содержащую отметку залогодержателя об исполнении обязательства в полном объеме.

2. Ипотека может быть погашена на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

3. По решению суда.

4. В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления заявителя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

Как уточнил Геннадий Дахнов, запись об ипотеке погашается в трехдневный срок, государственная пошлина не взимается.