Димитрий Позднев, руководитель региональной службы Госстройнадзора по Ростовской области: «В России все умеют играть в футбол, учить и строить»

В Ростовской области почти две тысячи обманутых дольщиков. По словам экспертов, «свежеобманутых» среди них нет. Регион все еще устраняет последствия кризиса 2008-2009 года, который и породил целую плеяду недобросовестных застройщиков. Как решается этот вопрос в области рассказывает руководитель региональной службы ГСН РО Димитрий Позднев.

– Димитрий Александрович, насколько серьезна ситуация с дольщиками в области?

– Ситуация серьезная у всех не только у нас, это проблема все страны. Обострилась она во время экономического кризиса 2008-2009 года. Первые обманутые дольщики появились в 2003 году. Эти ситуации мы сейчас и решаем.

– Насколько я понимаю, вы считаете, что в большинстве своем застройщики, по чьей вине образовались «проблемные дома», не мошенники?

– 90% из них – просто непрофессионалы. Схема «недостроя» выглядит примерно так: человек неизвестно каким образом получил участок земли, вложил в него относительно небольшие деньги. И после этого он, не имея никакого отношения к строительству, начинает продавать квартиры дольщикам. У нас же как в стране считается? Абсолютно все изначально умеют играть в футбол, учить и строить дома. А ведь на самом деле строительная экономика – вещь достаточно серьезная. Судя по моему опыту, мошенников, которые изначально шли на преступление, практически нет, их единицы. В основном горе-застройщики попали в серьезную ситуацию из-за своего непрофессионализма. Квартиры продали, а построить не получилось, денег не хватило, знаний недостаточно. И теперь они – участники уголовных процессов.

В свое время закон позволял покупать участки тем, у кого не было оборотного капитала, проектного разрешения. Практически кто угодно мог получить участок земли и собирать деньги с наивных дольщиков. Вот из-за этого очень многие и попали в такие ситуации.

– Что сейчас изменилось в строительном законодательстве?

– Был принят Федеральный закон о долевом строительстве №214, по которому застройщик обязан продавать квартиры только по договорам долевого участия, которые должны быть задекларированы в юстиции. Ведь иногда люди заключают с застройщиками некие договоры соинвестирования, не проверяют документы у застройщика и не понимают, что в таком случае их никто не защитит. Ведь участниками долевого процесса документально они не являются. Считайте, что их просто обманули. Госстройнадзор по Ростовской области отслеживает объекты, где есть случаи продажи квартир без договора долевого участия. Мы планируем в обозримом будущем размещать списки таких подрядчиков на нашем сайте, чтобы жители региона знали, с кем дел лучше не иметь.

– Сколько сейчас в области обманутых дольщиков?

– В Ростовской области сейчас осталось 1 982 обманутых дольщика, в отношении которых предоставляется отчетность. С того момента, когда был принят закон о долевом строительстве, когда губернатор региона Василий Голубев вступил в должность, решены проблемы 990 человек. Что же касается тех, чьи дома еще не достроены, то нужно понимать, что речь идет не о конкретных людях, а о количестве заключенных договоров, которые мы в ГСН РО учитываем.

За одним договором может скрываться как семья из нескольких человек, так и один человек, заключивший несколько договоров. Одно лицо при желании может купить и десять квартир. Поэтому о точном количестве человек, ждущих сейчас жилье, говорить сложно.

– То есть обманутыми дольщиками оказались и те жители области, которые собирались заработать на перепродаже квартир?

– Когда появился надлежащий учет договоров долевого участия, к нам пришло не так много людей. Есть разные категории дольщиков. Некоторые из них в самом деле долгое время копили деньги, продавали все, что у них было, чтобы купить жилье в новом доме. А есть категория людей – и она ничуть не меньше – которые использовали этот процесс как бизнес. Они вложили деньги в долевое строительство и купили несколько квартир. Я прекрасно помню ситуацию, когда мы в прошлом году принимали один из ростовских долгостроев. Дольщики ходили к нам со слезами на глазах и рассказывали, как собирали последние крохи на жилье и остались ни с чем. Но как только мы выдали акт ввода на этот дом, сразу же весь фасад украсили надписи «Продаю».

– Димитрий Александрович, вы не раз говорили, что посадив недобросовестного застройщика в тюрьму, мы создаем дополнительные проблемы дольщикам, которым еще дольше придется ждать своих квартир. Значит, такие подрядчики остаются безнаказанными?

– Дело все в том, что у госстройнадзора не стоит задача посадить застройщика в тюрьму. Губернатор поставил перед нами совершенно четкую задачу: решить вопрос с обманутыми дольщиками. По законодательству участок земли принадлежит застройщику. В данных случаях застройщики оказались неквалифицированными. Если их посадить, то эта ситуация станет тупиковой. Хотя посадить можно и, по большому счету, нужно. Но, как только застройщик получает срок, участок остается безхозным. И система передачи этого участка другому лицу крайне сложна.

Сегодня в регионе есть застройщики, которые привлечены к уголовной ответственности. Это либо те из них, кто не имел прав на земельный участок, либо те, кто не имел разрешения на строительство. Нередки ситуации, когда земельный участок не был ни в собственности у застройщика, ни арендован им. Но, тем не менее, эти люди привлекали денежные средства для строительства дома. Причем, договоры долевого участия участия в юстиции не регистрировались. Потом дольщики приходили с договором и с удивлением узнавали, что данный дом даже не начинал строиться. Вот это чистые мошенники, которым место в тюрьме.

– Какая судьба ожидает такой дом?

– В ряде случаев еще до получения уголовного срока застройщик заключает договор добровольной уступки прав на земельный участок. И дом достраивает уже новый подрядчик, получив недострой, так сказать, с обременением. В законе или договоре такие моменты прописать сложно, обычно все основано исключительно на доброй воле застройщика, которому уступили права на участок.

– Что нужно знать жителям донского края, чтобы не стать обманутыми дольщиками?

– Квартиру мы обычно покупаем раз в жизни, если, конечно, человек не строит на этом бизнес. Поэтому будущему покупателю жилья нужно найти в Интернете информацию, какие документы должны быть у застройщика, либо нанять адвоката. Самое главное: у застройщика на руках обязательно должно быть разрешение на строительство многоквартирного дома. Кроме того, застройщик должен показать правоустанавливающие документы на земельный участок. Проект дома должен быть задекларирован, причем подрядчик обязан разместить эту декларацию на каком-либо сайте и проинформировать дольщиков – на каком именно. В декларации всегда указан номер разрешения на строительство и правоустанавливающие документы на земельный участок. Там же содержится информация, какой конкретно дом будет строиться: сколько квартир, какой площади и т. д. Если это не первый проект застройщика, то у него должно быть аудиторское заключение о деятельности. Кроме того, застройщик обязан предъявить бухгалтерский баланс за тот период времени, в который он осуществлял свою деятельность. Напоминаю, что согласно закону о долевом строительстве № 214, застройщик вправе привлекать деньги только после того, как договор зарегистрирован в юстиции. Порядок «деньги вперед» – незаконен.

– Сейчас в регионе идет работа над законопроектом, который позволит решить проблему обманутых дольщиков. Расскажите о нем, подробнее, пожалуйста.

– Планируется внести поправки в федеральный закон о долевом строительстве, касающиеся нецелевого использования средств дольщиков. Сегодня этот вопрос в законодательстве четко не оговорен. Поэтому застройщик, строящий несколько домов, может тратить деньги дольщиков на любые свои объекты. Возможно, такая ситуация удобна застройщику, поскольку он может вложить средства туда, куда ему необходимо. Но иногда застройщик просчитывается, тратит деньги дольщика на другой объект, тогда как на тот, который дольщик ждет, средств уже не остается. Поэтому в случае принятия поправок, нецелевым будет считаться использование средств одного объекта на постройку другого. Продал квартиры в этом доме – будь любезен его достраивать.

Что касается, регионального законодательства, то мы работаем над законом, позволяющим использовать бюджетные деньги для решения проблемы обманутых дольщиков. Сегодня она решается на субъектном уровне. Изначально этот вопрос планировалось закрыть до конца 2012 года. Но это оказалось не под силу не только Ростовской области – аналогичная ситуация и в других регионах. Субъект не в состоянии сдать все долгострои, поскольку рычагов воздействия на недобросовестных застройщиков у нас нет, по большому счету мы занимаемся только контролем над ситуацией: проверяем, штрафуем. За последний год мы выписали штрафов более чем на миллион рублей. Но ведь ситуация здесь двоякая: мы знаем, что у застройщика и так нет средств, чтобы достроить дом, а ему еще и штраф выплачивать приходится. Поэтому мы все внимательно взвешиваем и просто так никого не штрафуем.

Ростовская область – субъект не бедный, если бы была такая возможность, мы вполне могли бы выделять бюджетные деньги на достройку того или иного дома. Но регион сегодня не имеет права софинансировать строительство. Поэтому планируется принять уникальный закон, согласно которому субъект получит возможность тратить свой бюджет на застройку. Возможно, бюджетные деньги можно будет направлять на прокладку коммуникаций в строящихся объектах. Как известно, это сегодня очень актуальный вопрос. Возможно, регион будет получать определенные участки в городе, строить на них дома и свою прибыль от этого тратить на достройку долгостроев.