Многоквартирная беда

В Ростове существует не менее 150 незаконных многоквартирных домов. Из-за пробелов в законодательстве и слабой воли местных властей их количество неуклонно растет. Спрос есть, ведь цена квартиры в таком доме специально занижена.

На сайте 161.ru прошла онлайн-конференция экспертов Южной палаты недвижимости. Одной из тем обсуждения для экспертов стало взаимодействие риелторов и администрации по мониторингу незаконного строительства на территории Ростова.

Многоквартирные самозастрои стали одной из самых наболевших проблем последних двух лет.

Начальник отдела развития строительного комплекса Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Марина Давыдова рассказывает, что на ситуацию повлиял и кризис.

Законодательство 2005 года определило продажу земельных участков с аукциона. Застройщики, не имеющие больших средств, не смогли участвовать в аукционах, и земли стали покупать крупные компании, в том числе и московские. Таким образом местные компании оказались не у дел, еще и кризис осложнил их положение. Прибыли хотелось всем. Проще всего было воспользоваться пробелом в федеральном законодательстве. Согласно ему, строительство домов до трех этажей не наблюдается органами госстройнадзора. Застройщики под видом индивидуального дома получали разрешение на возведение, строили объект в четыре или пять этажей. Чтобы сносить самозастрой, властям нужно выделить деньги из бюджета. Момент вовремя не был пойман, и донскую столицу «украсило» множество незаконных многоэтажек.

«Администрация Краснодарского края приняла волевое решение. Снесла дома, поснимала с должностей архитекторов тех муниципальных образований, – отмечает Марина Давыдова. – Ростовские власти не нашли в себе смелости по снесению объектов, ссылаясь на то, что нет денег в бюджете. Интересно, что и четкой правовой основы в таких делах тоже нет. Так, арбитражные суды часто выступали в пользу застройщиков, потому что это частная собственность».

В настоящий момент в донской столице насчитывается не меньше 150 незаконных домов общей площадью 300 тысяч кв. м.

По словам директора «ПРГ Респект» Виктора Неймана, для того чтобы определиться, можно ли приобретать квартиру в таком доме или нет, необходимо сначала изучить объект.

Многоквартирный дом малой этажности может иметь разный правовой статус. Если он возведен под видом индивидуального жилого дома, то порекомендовать покупку такого объекта грамотный риелтор не сможет. Сомнителен сам статус здания – самозастрой с нарушениями Градостроительного кодекса. Третье лицо имеет право опротестовать в суде данное строение, а суд – признать его самовольной постройкой и принять решение о сносе.

Есть дома, которые признаны многоквартирными по решению суда. Они прошли экспертизу и приобрели статус многоквартирного жилого дома с переведенным земельным участком. Но! Коммуникации, к которым подключено здание, создавались под индивидуальный дом при строительстве. Возникает риск, что в какой-то момент коммунальная компания, поставщик энергоресурсов расторгнет договор и заставит застройщика получать новые технические условия. Если в данном месте невозможно подключение такого дома, дом окажется отрезан от газа или электричества.

Самый цивилизованный способ постройки многоквартирного дома предполагает прохождение процедуры публичных слушаний после покупки земли, а также перевод участка в условно разрешенный вид использования и получение разрешения на строительство многоэтажки.

«Сегодня эта процедура только начала работать. Архитектура не может дать четкого понимания какие земельные участки подходят для такого строительства, – комментирует Виктор Нейман. – Так что основным документом, который даст населению информацию о законности объекта, является градостроительный план».

Большинство застройщиков покупают шесть соток, на них решают построить дом 500 кв, м, отступив по три метра от межи, что выливается в кучу проблем. Как отмечает директор юридической компании «Риэлти-Эксперт» Станислав Нови, в таком коттедже без разрешения соседей даже квартиру потом не продать.

У властей и так глобальные планы по вводу жилья, а ведь дома-фантомы – не менее 300 тысяч неучтенных квадратных метров.

«Никто не может гарантировать клиенту, что этот дом построен качественно и на века. Ни соответствия СНИПам, ни парковочных мест, – перечисляет Марина Давыдова. – Не рассчитаны нагрузки на инженерные сети, нарушаются права жителей частного сектора – соседей, постоянно идут судебные разбирательства. Люди, которые покупают там квартиры, не уверены, будет ли у них вода, канализация, газ. Страдают все. И в итоге ничего не сносится. Самая главная беда – это жилье создает нездоровую конкуренцию на рынке недвижимости, ведь выбрасывают его по намеренно заниженным ценам. Это привлекательно для обычных людей, они ведь хотят иметь жилье. Они не желают слышать предупреждения и предостережения. Они просто хотят купить квартиру, а в итоге страдают – ни качества жизни, ни законного оформления права собственности»

К сожалению, эту проблему государство пока решить не может.