Продавцы воздуха

Кто виноват в появлении в Ростовской области «продавцов воздуха», как нечестные застройщики используют пробелы в договоре, чтобы обмануть дольщиков, и какие документы гражданин имеет право потребовать от строительной компании? Все эти вопросы обсудили на пресс-конференции в ИА «Интерфакс-Юг».

За последние несколько лет в нашем регионе получило широкое распространение строительство с привлечением средств дольщиков. Схема работы предприимчивых застройщиков такова: чтобы заработать как можно больше денег, они предлагают гражданам построить квартиры по цене ниже рыночной, регистрируют инвестиционные фирмы для аккумулирования денег инвесторов, причем сами финансовыми средствами для жилищного строительства не располагают. Сотрудники правоохранительных органов отмечают, что появились даже «жилищно-финансовые» пирамиды. Внешне они схожи с финансовыми пирамидами 90-х годов. Руководители даже крупных строительных компаний, понимая, какую крупную выгоду они могут извлечь из привлечения денежных средств субинвесторов – физических и юридических лиц, занялись обманом последних. Получив чужие средства, они используют их в личных целях, не соблюдая договорные обязательства. Впоследствии тысячи жителей, продавших старое жилье, чтобы приобрести новое, оказываются на улице без копейки в кармане.

«Основной всплеск преступлений в отношении дольщиков пришелся на период трехлетней давности, – комментирует начальник Управления по борьбе с экономическими преступлениями ГУ МВД России по Ростовской области Игорь Бойченко. – Деятельность застройщиков-мошенников приобретает новые формы, сюда относится и строительство многоквартирных домов в частном секторе. За период с 2006 года было возбуждено 14 уголовных дел, по четырем вынесены обвинительные приговоры. Сейчас в стадии расследования находятся 10 уголовных дел».

Выявить, раскрыть и расследовать такие преступления достаточно трудно. Договорные отношения составляются таким образом, чтобы в дальнейшем представить свои незаконные действия, то есть невыполнение обязательств по представлению гражданину квартиры, а также в отказе вернуть ему вложенные деньги, не как криминальные, а относящиеся к сфере гражданско-правовых отношений. Следовательно, претензии клиентов по этому поводу рассматриваются в порядке гражданского судопроизводства.

Зачастую застройщики применяют предварительный договор. В нем строительная фирма обязуется заключить с физическим лицом договор купли-продажи квартиры, когда дом будет построен, однако деньги за будущую квартиру гражданин вносит уже сейчас, хотя по такому договору застройщик принимать деньги не имеет права. Или, например, заключают договор не на инвестирование строительства жилья, а на иную совместную инвестиционную и коммерческую деятельность с «бронированием» для лица жилой площади в каком-либо доме-новостройке. Вопросы, касающиеся условий получения квартиры, причем, со множественными оговорками, нередко указываются в конце текста договора и печатаются мелким шрифтом. Многие потерпевшие, полностью доверяя контрагентам, подписывают его, не читая. Еще одной уловкой преступников является составление долгосрочных договоров, от трех лет, причем ни в одном из них не указаны конкретные сроки предоставления квартиры. Обман обнаруживается спустя длительное время после их заключения, а в правоохранительные органы потерпевшие обращаются уже после того, как их иски рассмотрены гражданским судом. За это время преступники успевают уничтожить изобличающие их документы о движении денежных средств, полученных от вкладчиков, либо перевести их на счета подставных, фиктивных фирм, в том числе – зарубежных, снять их и скрыться от следствия.

Как отмечает Игорь Бойченко, процесс сбора доказательств вины фигурантов довольно сложный, за исключением очевидных фактов, когда полученные от граждан деньги не приходуются, в банк не сдаются и на расчетный счет посреднической или фирмы застройщика не перечисляются. Как правило, мошеннические действия при долевом участии в строительстве – это многоходовая операция. Чтобы доказать, что деньги вкладчиков похищены, в том числе путем нецелевого расходования, необходимо проводить тщательную предварительную проверку и большой объем работы в ходе расследования. Кроме того, необходимо получить убедительные доказательства того, что умысел руководителей компании или фирмы, заключающей с гражданами договора о долевом их участии в строительстве, был направлен именно на хищение их денежных средств.

«Эта проблема имеет ярко окрашенный криминальный характер. Механизм совершения преступлений фактически один и тот же: заключается договор, фактически о намерении, ничего больше, но под него собираются крупные суммы денег, которые потом присваиваются, – перечисляет заместитель начальника Следственной части Главного следственного управления при ГУ МВД России по Ростовской области Владимир Разогреев. – Сложность заключается в том, что дольщики не всегда дают правильную оценку совершенным против них действиям, не всегда являются по вызову к следователю, не предоставляют необходимую документацию. Многие до определенного момента не считают себя обманутыми. Продолжают верить и надеяться, что обязательства будут выполнены».

Наибольшее число пострадавших дольщиков приходится на концерн «Вант», по этим фактам возбуждено четыре уголовных дела. Концерн занимается строительством на 32 строительных пятнах, на семи из которых разрешений на строительство нет. Общая сумма обязательств перед гражданами ООО «СК «Вант» и входящих в него юридических лиц составляет свыше 320 миллионов рублей.

«Цель преступников – получение наибольшей выгоды, а ее можно получить только в этой сфере. В случае с «Вантом» областная администрация предприняла шаги, чтобы застройщик получил кредит порядка 200 миллионов рублей. Деньги освоены, два дома по ул. Евдокимова сданы, 284 дольщика удовлетворены в своих требованиях, – объясняет начальник Следственного управления при УВД по городу Ростову-на-Дону Александр Добрановский. – По нашим оценкам, нужно порядка трех миллиардов, чтобы возобновить деятельность концерна и довести до логического завершения строительство».

Совет: любой человек при заключении договоров долевого участия обязательно должен ознакомиться с пакетом документов, необходимых застройщику как для строительства объекта, так и для привлечения денежных средств дольщиков, предусмотренных Федеральным законом №214, то есть: полное наименование, организационно-правовая форма, местонахождение предприятия; фамилия, имя, отчество, место жительства, документы, удостоверяющие личности руководителей и учредителей данного предприятия; наличие свидетельства о членстве в СРО; учредительные документы и свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; документы, подтверждающие соответствующую квалификацию работников юридического лица; документ, подтверждающий отвод земельного участка на ведение строительных работ, за подписью главы территориального органа власти; наличие проектно-сметной документации, непосредственно на объект строительства; документ, подтверждающий прохождение экспертизы проекта по отношению к отведенному земельному участку; разрешение на строительство.