Торговля для улиц

Стрит-ритейл начал активно развиваться в Ростове в конце 90-х годов и сегодня стал одним из самых популярных сегментов рынка недвижимости. Об особенностях этого формата торговли и характеристиках предлагаемых сегодня объектов корреспонденту 161metr.ru рассказывают эксперты.

Под словом стрит-ритейл скрывается один из самых старых форматов торговли – уличная. К этому сегменту относятся встроено-пристроенные помещения на первых этажах и иногда в подвалах жилых домов и административных зданий.

В базу недвижимости 161metr.ru в раздел «Торговая недвижимость» внесено 51 предложение об аренде помещений сегмента стрит-ритейл. Есть и объекты самой востребованной площади 100-150 кв м: например, на Чкаловском сдается нежилое помещение 150 кв м без ремонта за 52 000 руб в месяц, ремонт входит в счет аренды; на ул. Лермонтовской сдается помещение 100 кв м за 70 000 руб в месяц под магазин или офис продаж.

«Преимуществом помещений является удобство доступа для потенциальных клиентов. Такие площади предпочитают работающие «на улицу» предприятия торговли и сферы услуг: магазины, рестораны, туристические компании, салоны красоты, нотариусы, – комментируют в пресс-службе компании «Миэль». – Магазины должны быть расположены на первой линии домов, иметь хорошую обзорность и привлекательную витрину. Наиболее распространенная площадь торговых помещений формата street-retail – 100-150 квадратных метров».

Как добавляют в пресс-службе компании «Миэль», к особенностям сегмента стрит-ритейл относится то, что оператор располагается вблизи автомобильного и пешеходного потока, в непосредственной близости от потребителя. Там, где житель перемещается ежедневно – гуляет, едет на работу или домой, ходит по магазинам.

Объекты формата street-retail не нуждаются в наличии «якорных» арендаторов и существуют автономно от своих соседей. Помещения первых этажей, как правило, продаются или сдаются в аренду без особых требований к их использованию.

«С точки зрения эксплуатации на арендатора такого помещения ложатся все обязанности по обеспечению охраны, уборки внутри и снаружи, надзору за техническим состоянием инженерных систем помещения, – отмечает директор департамента управления активами компании «Миэль-Коммерческая недвижимость» Сергей Лобанов. – В торговых центрах все эти функции выполняет управляющая компания, арендатор только оплачивает ее услуги».

В Ростове стрит-ритейл стал развиваться с конца 90-х годов.

«Самое золотое время пришлось на начало 2000-х. Тогда самые интересные объекты еще были «свободны». Риелторы осознали, какие перспективы имеет этот сегмент рынка, и активно за него взялись, – объясняет учредитель и директор АН «Парус» Максим Хмель. – Если говорить о ценовой политике, то перед кризисом цены были взвинчены, и инвесторы понимали, что экономически невыгодно отселять из помещений жильцов. Стрит-ритейл -это долгосрочное вложение. В 2006 году было проще: ты купил помещение и, пока делаешь ремонт, уверен, что цены подрастут, и можно его сдать или перепродать за хорошую стоимость. К 2008 году рынок явно начал стагнировать, так как запросы владельцев не соответствовали возможностям инвесторов, а чаще и здравому смыслу».

Два года назад в Ростове вышло постановление о переводе квартир в нежилой фонд исключительно с согласия собственников дома. В связи с этим готовые торговые помещения сегмента «стрит-ритейл» несколько поднялись в цене.

«Конечно же, постановление оказало определенное негативное влияние на развитие данного сегмента и весьма усложнило работу риелторов. Однако я не считаю его фатальным и существенно тормозящим развитие данного сегмента в целом, так как наиболее топовые и востребованные помещения уже давно переведены в нежилой фонд, – высказывает свою точку зрения начальник отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Нирлан» Александр Димитров. – Кроме того, в настоящий момент при строительстве новых объектов застройщиками изначально уже закладывается в проект определенный процент нежилых помещений коммерческого назначения, что позволяет получить более качественные площади, нежели при переводе из жилого фонда, а также позволит рынку стрит-ритейла продолжить динамичное развитие».

«В связи с постановлением мэра, наверное, определенное снижение количества новых объектов произошло, но сильного влияния на рынок не оказало. Нововведение создало сложности для игроков, которые открывают так называемый «магазин у дома», одиночные точки в спальных районах, например, продуктовые магазины. Если даже дом трехподъездный, это 108 квартир, и вероятности, что хоть один жилец не будет против, нет, – уверен Максим Хмель. – Постановление затронуло объекты второго уровня, потому что самые лучшие помещения уже давно выкупили. В топовых местах остались только квартиры, владельцы которых или принципиально не хотят переезжать, или просят слишком высокую цену за свое жилье».

По словам учредителя и директора АН «Парус» Максима Хмеля, цены на аренду помещений стрит-ритейла сейчас составляют 800-1000 рублей за квадратный метр (на объектах с хорошей локацией), в центре города – от 1000 рублей за квадратный метр и выше. Топовые объекты с витринами предлагаются от 1500-2000 рублей за квадратный метр, причем такие ставки есть и в спальных районах.