Обзор рынка вторичного жилья (февраль 2011)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в феврале в среднем по городу составила 52 тысячи 714 рублей, что на 1248 рублей выше аналогичной цены в январе...

11 марта 2011, 09:30 7 110

Написать комментарий

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 924 руб./кв.м, можно сделать вывод о росте показателя средней удельной цены в феврале 2011 года.

Средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону – номинальная цена – на графике 1 представлена в виде красной линии. Синяя линия отражает среднюю удельную цену, скорректированную на показатель инфляции, – реальная цена – (в ценах января 2002 года), в качестве которого был выбран индекс потребительских цен (ИПЦ). ИПЦ является одним из основных показателей инфляции и отражает изменение цены в процентах товаров, составляющих потребительскую корзину.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир
на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м.

На этом же графике показаны средние, полученные путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом пятого порядка. Данная линия не является прогнозом, а показывает траекторию, по которой развивался рынок на протяжении последних восьми лет.

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 кв.м жилья
на вторичном рынке за февраль, %.

Из графика видно, что в феврале наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика: больше всего цены предложения снизились в районе Сельмаш/Нахичевань (-2,77%), Болгарстрой/Стройгородок (-1,09%). В ряде районов наблюдался рост: Орджоникидзе/Аэропорт (0,15%), ЗЖМ (1,33%), Александровка (1,61%), Темерник/Чкаловский (1,93%), Военвед/Зоопарк/Каменка (1,96%), СЖМ (2,78%), Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ (3,94%), Центр/Комс. площадь (4,9%).

Стоит отметить, что высокие колебания в данном случае вызваны изменением структуры выборки: для расчетов были использованы данные только по вновь поступившим за месяц заявкам.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за февраль квартиры в каркасно-монолитных домах занимают 5,56% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 33,38%, квартиры в кирпичных домах – 61,05%, это видно на графике 3:

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в феврале,
с разбивкой домов по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за февраль (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 26,77%, на втором месте Центр – 20,48% от общего объема заявок о продаже, и на третьем СЖМ и 18,07%. Менее всего заявок на продажу поступило по району Болгарстрой/Стройгородок (2,14%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за февраль,
с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена столбчатая диаграмма, отображающая в порядке убывания процентного соотношения количества предложений о продаже вторичного жилья в феврале по сравнению с январем года:

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений
по продаже жилья за февраль, %.

Как видно из графика, структура предложения в феврале похожа на структуру в январе, изменения в структуре не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в феврале находились двухкомнатные квартиры (32,4%), второе место занимают однокомнатные квартиры (25,57%), на третьем месте трехкомнатные квартиры (24,23%), далее рейтинг продолжают коммуналки (8,97%), квартиры гостиничного типа (5,35%) и многокомнатные квартиры (3,48%). Это видно на графике 6:

График 6. Структура предложения по продаже жилья за февраль, %.

На графике 7 отображается динамика изменения цен на квартиры в домах различного материала постройки за период с января 2002 года по февраль 2011 года, вне зависимости от местоположения объекта.

График 7. Сравнительная динамика средней цены предложения кв.м жилья
на вторичном рынке Ростова-на-Дону, с разделением по материалу постройки, руб./кв.м.

Средняя цена предложения квадратного метра в феврале 2011 года в кирпичных домах составила 52 780 рублей, в панельных домах – 50 338 рублей, в монолитно-каркасных – 62 864 рубля.

На графике 8 показана динамика средней цены предложения квартир в разбивке по количеству комнат.

График 8. Сравнительная динамика средней цены предложения жилья на вторичном рынке
с дифференциацией квартир на 1-2-3-комнатные, гостинки и коммуналки, руб./кв.м.

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в феврале 2011 года возглавили список квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения которых по городу составила 57 704 руб./кв.м.

Далее рейтинг выглядит следующим образом: на втором месте в феврале по уровню средней цены предложения квадратного метра оказались однокомнатные квартиры (53 563 руб./кв.м), за ними следуют трехкомнатные квартиры (52 962 руб./кв.м), далее идут двухкомнатные квартиры (51 677 руб./кв.м), и замыкают рейтинг комнаты в коммунальных квартирах, оказавшиеся в отчетном месяце самыми недорогими (49 629 руб./кв.м).

На следующем графике показана динамика средней цены предложения на квартиры с разбивкой по этажности и материалу постройки дома за период с февраля 2010 года по февраль 2011 года.

График 9. Динамика средней цены предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м, в феврале предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (54 272 руб./кв.м). Средняя цена предложения квартир в кирпичных 5-этажках в феврале составила 52 366 руб./кв.м. Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 51 086 руб./кв.м, а в 5-этажных панельных домах – по 47 382 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце.

График 10. Структура предложения по продаже жилья в феврале,
с разбивкой по этажности и материалу постройки, %.

Наибольшее число квартир в феврале предлагалось к продаже в 9-10-этажных панельных домах (39,5%), процент предложения квартир в 9-10-этажных кирпичных домах составил 24,16%, в кирпичных пятиэтажках – 22,9%, и в пятиэтажных панельных домах – 13,45%.

На следующем графике изображена динамика средней цены предложения квадратного метра в квартирах различных типов жилого фонда с февраля 2010 по февраль 2011 года:

График 11. Динамика средней цены предложения 1 кв.м на вторичном рынке,
с разбивкой по типам фонда.

Самые дорогие квартиры в феврале (исключая элитные дома, учитывая их незначительную долю в общем объеме предложения) предлагались к продаже в улучшенном жилом фонде – средняя цена предложения 1 кв.м составила 54 803 рубля, на втором месте квартиры в сталинском фонде – 53 110 руб./кв.м, за ними следуют квартиры в хрущевском жилом фонде (50 403 руб./кв.м), и самые недорогие предлагались к продаже квартиры в домах дореволюционной постройки (46 749 руб./кв.м).

Следующий график показывает процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце:

График 12. Структура предложения по продаже жилья в феврале,
с разбивкой по типу жилого фонда, %.

По диаграмме видно, что наибольшее количество квартир, предлагаемых к продаже в феврале, относится к улучшенному типу жилого фонда (71,09%), 22,43% от общего числа продаваемых квартир – хрущевки, 2,69% – сталинки, 3,79% – квартиры в домах дореволюционной постройки. На графике 13 изображен прирост средней цены предложения на квартиры с разбивкой по микрорайонам в феврале в сравнении с январем:

График 13. Средняя цена предложения кв.м в различных микрорайонах в феврале, в сравнении с январем.

График 14 показывает, как распределились предпочтения покупателей квартир на вторичном рынке в феврале в зависимости от количества комнат в квартирах:

График 14. Структура спроса в феврале 2011 с разбивкой по числу комнат, %.

Наибольшим спросом в феврале пользовались однокомнатные квартиры (38,14% заявок на покупку), меньше двухкомнатные квартиры (31,36%). Трехкомнатные квартиры желали приобрести 15,82%, гостинки и коммуналки – 6,5% и 6,78% соответственно, и многокомнатные – 1,41% из числа обратившихся.

Завершающим этапом исследования рынка купли-продажи жилья стал анализ структуры спроса с разбивкой по микрорайонам, результаты которого приведены на графике 15:

График 15. Структура спроса с разбивкой по микрорайонам, %.

На первом месте по объему заявок на покупку квартир на вторичном рынке в феврале находился ЗЖМ (23,56% от общего числа заявок на покупку), на втором месте Центр/Комс. площадь (18,01%) и на третьем СЖМ (15,01%).

Кроме рынка купли-продажи жилья были также исследованы данные рынка найма (аренды) жилья. Результаты приведены на графике 16:

График 16. Относительное количество предложений по найму (аренде) жилья в феврале,
с разбивкой по микрорайонам, %.

Как видно из вышеприведенного графика, лидером по количеству предложений в секторе найма (аренды) жилья в феврале выступает Центр/Комс. площадь (27,54%), ЗЖМ (21,26%) и СЖМ (16,91% от общего объема предложений квартир в Ростове-на-Дону.

Следующая столбчатая диаграмма отображает рейтинг микрорайонов Ростова по процентной доле в общем объеме предложений по найму (аренде) в феврале по сравнению с январем (график 17). Микрорайоны расположены по убыванию:

График 17. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений
по найму (аренде) жилья в феврале, %.

На графике 18 показана структура объема предложений на рынке найма (аренды) жилья в Ростове-на-Дону в феврале с разделением по числу комнат.

График 18. Структура объема предложений на рынке найма (аренды), %.

Из графика 18 видно, что на первом месте по количеству предложений в феврале находились двухкомнатные квартиры – 35,92% от общего количества заявок наймодателей, на втором – однокомнатные квартиры (29,13%), на третьем – комнаты в коммуналках (15,53%), далее идут трехкомнатные квартиры (12,14%), и доля гостинок составила 5,34%.

Таблица 1. Показатели средней удельной цены предложения.
Февраль 2011 года.

*Индекс Титул-Рантье разработан компанией «Титул», показывает размер дохода в месяц в % от использования купленного жилья при условии сдачи его в найм (аренду) и рассчитывается по следующей формуле:

**Титул-доходность (коэффициент превышения доходности недвижимости над доходностью ср. банковского депозита):

Рассчитывается следующим образом: средняя стоимость найма (аренды) в месяц данного сегмента недвижимости делится на среднюю цену предложения данного сегмента жилья, умножается на 100%. К этой сумме прибавляется темп прироста (в %) данного сегмента жилья за данный месяц, и все это делится на среднюю ставку доходности по долгосрочным банковским рублевым депозитам (1/12 годовой ставки).

Таблица 2. Индекс цен.

Источник: Федеральная служба государственной статистики

Таблица 3. Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Февраль 2011 года.

Квартиры в домах кирпичной постройки