Обзор рынка вторичного жилья (декабрь 2010)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в декабре 2010 года в среднем по городу составила 50 тысяч 524 рубля, что на 741 рубль выше аналогичной цены в ноябре. Общее изменение цен на квартиры составило 1,49%.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 930 руб./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку изменение средней не превышает показателя погрешности.

Средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону – номинальная цена – на графике 1 представлена в виде красной линии. Синяя линия отражает среднюю удельную цену, скорректированную на показатель инфляции, – реальная цена – (в ценах января 2002 года), в качестве которого был выбран индекс потребительских цен (ИПЦ). ИПЦ является одним из основных показателей инфляции и отражает изменение цены в процентах товаров, составляющих потребительскую корзину.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир
на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м.

Также на графике показаны средние, полученные путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 5-го порядка. Данная линия не является прогнозом, а показывает траекторию, по которой развивался рынок на протяжении последних восьми лет.

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 кв.м жилья
на вторичном рынке за декабрь, %.

Из графика видно, что в декабре наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика: больше всего цены предложения снизились в районе Орджоникидзе/Аэропорта (-7,7%), Сельмаш/Нахичевань (-4,03%), Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ (-3,67%), Темерник/Чкаловский (-1,76%). В ряде районов наблюдался рост: Центр/Комс. площадь (0,18%), Болгарстрой/Стройгородок (0,64%), Военвед/Зоопарк/Каменка (4,02), ЗЖМ (4,27%), Александровка (4,39%), СЖМ (6,09%). Стоит отметить, что высокие колебания в данном случае вызваны изменением структуры выборки: для расчетов были использованы данные только по вновь поступившим за месяц заявкам.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за декабрь квартиры в монолитных домах занимают 4,48% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 32,62%, квартиры в кирпичных домах – 62,9%, это видно на графике 3.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в декабре,
с разбивкой домов по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за декабрь (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 24,1%, на втором месте Центр – 23,02% от общего объема заявок о продаже, и на третьем СЖМ и 16,37%. Менее всего заявок на продажу поступило по району Болгарстрой/Стройгородок (1,8%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за декабрь,
с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена столбчатая диаграмма, отображающая в порядке убывания процентного соотношения количества предложений о продаже вторичного жилья в декабре 2010 по сравнению с ноябрем 2010 года:

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по продаже жилья за декабрь, %.

Как видно из графика, структура предложения в декабре похожа на структуру в ноябре, изменения в структуре не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в декабре находились двухкомнатные квартиры (31,06%), второе место занимают однокомнатные квартиры (25,13%), на третьем месте трехкомнатные квартиры (24,78%), далее рейтинг продолжают коммуналки (10,77%), квартиры гостиничного типа (4,49%) и многокомнатные квартиры (3,77%). Это видно на графике 6.

График 6. Структура предложения по продаже жилья за декабрь, %.

На графике 7 отображается динамика изменения цен на квартиры в домах различного материала постройки за период с января 2002 года по декабрь 2010 года, вне зависимости от местоположения объекта.

График 7. Сравнительная динамика средней цены предложения кв.м жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону,
с разделением по материалу постройки, руб./кв.м.

Средняя цена предложения квадратного метра в декабре 2010 года в кирпичных домах составила 50 744 руб., в панельных домах – 48 645 руб., в монолитно-каркасных – 62 146 руб.

На графике 8 показана динамика средней цены предложения квартир в разбивке по количеству комнат.

График 8. Сравнительная динамика средней цены предложения жилья на вторичном рынке
с дифференциацией квартир на 1-2-3 комнатные, гостинки и коммуналки, руб./кв.м.

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в декабре 2010 года лидером стали квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения которых по городу составила 55 521 руб./кв.м.

Далее рейтинг выглядит следующим образом: на втором месте в декабре по уровню средней цены предложения квадратного метра оказались однокомнатные квартиры (52 118 руб./кв.м), за ними следуют двухкомнатные квартиры (50 197 руб./кв.м), далее идут трехкомнатные квартиры (49 533 руб./кв.м), и замыкают рейтинг комнаты в коммунальных квартирах, оказавшиеся в отчетном месяце самыми недорогими (47 283 руб./кв.м).

На следующем графике показана динамика средней цены предложения на квартиры с разбивкой по этажности и материалу постройки дома:

График 9. Динамика средней цены предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки за период с декабря 2009 г. по декабрь 2010 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м, в декабре предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (54 060 руб./кв.м). Средняя цена предложения квартир в кирпичных 5-этажках в декабре составила 48 596 руб./кв.м. Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 49 530 руб./кв.м, а в 5-этажных панельных домах – по 45 407 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце.

График 10. Структура предложения по продаже жилья в декабре,
с разбивкой по этажности и материалу постройки, %.

Наибольшее число квартир в декабре предлагалось к продаже в 9-10-этажных панельных домах (38,27%), процент предложения квартир в 9-10-этажных кирпичных домах 29,05%, в кирпичных пятиэтажках составил 22,35%, и в пятиэтажных панельных домах 10,34%. На следующем графике изображена динамика средней цены предложения кв.м в квартирах различных типов жилого фонда с декабря 2009 по декабрь 2010 года.

График 11. Динамика средней цены предложения 1 кв.м на вторичном рынке,
с разбивкой по типам фонда, за период с декабря 2009 по декабрь 2010 года.

Самые дорогие квартиры в декабре (исключая элитные дома, учитывая их незначительную долю в общем объеме предложения) предлагались к продаже в улучшенном жилом фонде – средняя цена предложения 1 кв.м составила 52 382 руб., на втором месте квартиры в сталинском фонде – 49 456 руб/кв.м, за ними следуют квартиры в хрущевском жилом фонде (47 333 руб/кв.м), и самые недорогие предлагались к продаже квартиры в домах дореволюционной постройки (44 146 руб/кв.м).

Следующий график показывает процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце.

График 12. Структура предложения по продаже жилья в декабре,
с разбивкой по типу жилого фонда, %.

Из графика видно, что наибольшее количество квартир, предлагаемых к продаже в декабре, относятся к улучшенному типу жилого фонда (72,35%), 18,5% от общего числа продаваемых квартир – хрущевки, 4,57% – сталинки, 4,57% – квартиры в домах дореволюционной постройки.

На графике 13 изображен прирост средней цены предложения на квартиры с разбивкой по микрорайонам в декабре в сравнении с ноябрем.

График 13. Средняя цена предложения кв.м в различных микрорайонах
в декабре, в сравнении с ноябрем.

Таблица 1. Показатели средней удельной цены предложения.
Декабрь 2010 г.

*Индекс Титул-Рантье разработан компанией «Титул», показывает размер дохода в месяц в % от использования купленного жилья при условии сдачи его в найм (аренду) и рассчитывается по следующей формуле:

**Титул-доходность (коэффициент превышения доходности недвижимости над доходностью ср. банковского депозита):

Рассчитывается следующим образом: средняя стоимость найма (аренды) в месяц данного сегмента недвижимости делится на среднюю цену предложения данного сегмента жилья, умножается на 100%. К этой сумме прибавляется темп прироста (в %) данного сегмента жилья за данный месяц, и все это делится на среднюю ставку доходности по долгосрочным банковским рублевым депозитам (1/12 годовой ставки).

Таблица 2. Индекс цен.

Источник: Федеральная служба государственной статистики

Таблица 3. Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Декабрь 2010 г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

Квартиры в домах панельной постройки

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Обобщенная выборка

Евгений СОСНИЦКИЙ, Николай МАКАРОВ,
Компания по управлению недвижимостью «Титул».
Тел.: (863) 290-78-78