Обзор рынка вторичного жилья (ноябрь 2010)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в ноябре в среднем по городу составила 49 тысяч 784 рублей, что на 35 рублей ниже аналогичной цены в октябре. Общее изменение цен на квартиры составило -0,07%.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 755 руб./кв.м (~1,52%), можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку изменение средней не превышает показателя погрешности.

Средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону – номинальная цена – на графике 1 представлена в виде красной линии. Синяя линия отражает среднюю удельную цену, скорректированную на показатель инфляции, – реальная цена – (в ценах января 2002 года), в качестве которого был выбран индекс потребительских цен (ИПЦ). ИПЦ является одним из основных показателей инфляции и отражает изменение цены в процентах товаров, составляющих потребительскую корзину.

График 1. Динамика роста средней удельной цены предложения изолированных квартир на вторичном рынке
Ростова-на-Дону, руб./кв.м (аппроксимация полиномом 2-го порядка).

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней удельной цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней удельной цены предложения 1 кв. м жилья
на вторичном рынке за ноябрь, %.

Из графика видно, что в ноябре наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика: цены предложения снизились, например, в районе Александровки (-3,84%), Центра/Комс. площади (-2,58%), СЖМ (-2,12%), Военвед/Зоопарк/Каменка (-1,31%), ЗЖМ (-0,93%); в остальных районах наблюдался рост: Темерник/Чкаловский (6,42%), Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ (5,04%), Орджоникидзе/Аэропорт (4,82%), Болгарстрой/Стройгородок (1,54%). Стоит отметить, что высокие колебания в данном случае вызваны изменением структуры выборки: для расчетов были использованы данные только по вновь поступившим за месяц заявкам.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за ноябрь квартиры в каркасно-монолитных домах занимают 3,44% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 32,61%, квартиры в кирпичных домах – 63,95%, это видно на графике 3:

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в ноябре,
с разбивкой домов по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за ноябрь (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 27,13%, на втором месте Центр/Комс. площадь – 22,55% от общего объема заявок о продаже, и на третьем СЖМ и 15,41%. Менее всего заявок на продажу поступило по району Болгарстрой/Стройгородок (2,55%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья
за ноябрь, с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена столбчатая диаграмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в ноябре 2010 по сравнению с октябрем 2010 года:

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений
по продаже жилья за ноябрь, %.

Как видно из графика, структура предложения в ноябре похожа на структуру в октябре, изменения в структуре не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в ноябре находились двухкомнатные квартиры (31,59%), второе место занимают трехкомнатные квартиры (27,39%), на третьем месте однокомнатные квартиры (22,42%), далее рейтинг продолжают комнаты в коммунальных квартирах (9,81%) гостинки (5,35%) и многокомнатные квартиры (3,44%). Это видно на графике 6.

График 6. Структура предложения по продаже жилья за ноябрь, %.

На графике 7 изображен прирост средней цены предложения квартир с разбивкой по микрорайонам в ноябре 2010 в сравнении с октябрем.

График 7. Средняя цена предложения кв. метра в ноябре и октябре
с разбивкой по микрорайонам, руб./кв.м.

Для более точного отображения процессов, произошедших на рынке вторичной недвижимости за последний месяц, было произведено укрупнение типов жилого фонда.

График 8. Динамика средней удельной цены предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки за период
с ноября 2009 по ноябрь 2010 года.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней удельной цены предложения 1 кв.м, в ноябре предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (52 тысячи 915 руб./кв.м).

Средняя удельная цена предложения в кирпичных пятиэтажках составила в ноябре 49 тысяч 350 руб./кв.м.

Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 48 тысяч 654 руб./кв.м, а в пятиэтажных панельных домах – по цене 44 тысячи 972 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда.

График 9. Структура предложения по продаже жилья в ноябре,
с разбивкой по этажности и материалу постройки, %.

Наибольшее число квартир в ноябре предлагалось к продаже в девяти-десятиэтажных панельных домах (33,77%), процент предложения квартир в девяти-десятиэтажных кирпичных домах составил 27,92%, в пятиэтажных кирпичных домах – 24,34%, и в пятиэтажных домах панельной постройки – 13,96%.

Таблица 1. Показатели средней удельной цены предложения.
Ноябрь 2010 г.

*Индекс Титул-Рантье разработан компанией «Титул», показывает размер дохода в месяц в % от использования купленного жилья при условии сдачи его в найм (аренду) и рассчитывается по следующей формуле:

**Титул-доходность (коэффициент превышения доходности недвижимости над доходностью ср. банковского депозита):

Рассчитывается следующим образом: средняя стоимость найма (аренды) в месяц данного сегмента недвижимости делится на среднюю цену предложения данного сегмента жилья, умножается на 100%. К этой сумме прибавляется темп прироста (в %) данного сегмента жилья за данный месяц, и все это делится на среднюю ставку доходности по долгосрочным банковским рублевым депозитам (1/12 годовой ставки).

Таблица 2. Индекс цен.

Источник: Федеральная служба государственной статистики

Таблица 3. Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Ноябрь 2010 г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

Квартиры в домах панельной постройки

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Обобщенная выборка

Николай МАКАРОВ,
Компания по управлению недвижимостью «Титул».
Тел.: (863) 290-78-78