Застройщики взяли тайм-аут

В 2011 году цены на жилье вырастут минимум на 20 %, полагают эксперты ростовского рынка недвижимости. Причина повышения – нехватка предложений на первичном рынке, возникшая из-за кризисного застоя строительного комплекса. Вынужденная пауза в работе застройщиков будет преодолена, если удастся справиться хотя бы с одним из препятствий для развития новых территорий города – недостаточную обеспеченность водой.

Согласно данным Ростовстата, в январе-октябре этого года в Ростовской области ввод жилья снизился на 4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. За 10 месяцев на Дону построено 12,5 тысяч квартир площадью около 1330 тыс.кв. метров. Среди основных факторов, сдерживающих увеличение объемов жилищного строительства, специалисты Ростовстата называют относительно невысокие темпы роста доходов потенциальных покупателей и достаточно высокие цены на первичном рынке жилья.

«Высокие темпы жилищного строительства в Ростове позволили построить в 2000-2009 годах свыше 70 тысяч квартир, – согласен директор МУ «Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону» Владимир Иванов. Однако уже в 2009 году в связи с кризисом объемы жилищного строительства сократились».

«Учитывая тот факт, что в данные Росстата входит и индивидуальное жилищное строительство, отчетность по которому формируется по данным Росрегистрации на основании зарегистрированных за отчетный период прав на объекты индивидуального жилищного строительства, в том числе на основании судебных актов и в упрощенном порядке, цифры нельзя назвать объективными. На деле, в качестве индивидуального дома иногда выступает многоквартирный малоэтажный жилой дом, право собственности на который зарегистрировано в судебном порядке, анализирует генеральный директор ЗАО «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев. Лично у меня возникают сомнения, потому что по информации Росрегистрации, средняя площадь зарегистрированного в собственность объекта индивидуального строительства на территории города Ростова-на-Дону составляет 100 кв. метров, а точнее от 85 до 115 кв. метров. А мы понимаем, что в городе при высокой цене земли никто не строит новые индивидуальные жилые дома такой маленькой площади, строят намного большие дома».

В 2007 году в городе Ростове-на-Дону было введено в эксплуатацию более 530 тыс. кв. метров многоквартирного жилья. И все оно было успешно продано застройщиками. За 10 месяцев 2010 года в городе введено чуть более 130 тыс. кв. метров многоквартирного жилья. Если на 530 тыс. кв. метров жилья в 2007 году нашлись покупатели, то, наверное, 130 тыс. кв. метров жилья для потенциальных покупателей – ростовчан будет недостаточно. Получается, что спрос 2007 года в три раза превышает предложение 2010 года. Развитие первичного рынка жилья в немалой степени является стимулом для продажи квартир на вторичном рынке. И, если предложений на первичном рынке недостаточно, то повышается цена на жилье на вторичном рынке. Соответственно, растет цена и на аренду квартир.

«Да, существует очень большой дефицит предложений на первичном рынке недвижимости. Сейчас допродаются квартиры в тех домах, которые возводились до кризиса. Новые никто не начинал. Не исключено, что дефицит сохранится на несколько лет. Предпосылок, чтобы существующая ситуация изменилась, пока не вижу, поэтому возможно, что дефицит будет усиливаться. Если почва для развития строительства улучшится, сдвиги мы увидим через несколько лет. Для этого необходима поддержка властей, чтобы администрация выделяла земельные участки под строительство, насыщенные инженерными сетями. Купить у собственника участок за 50-100 млн руб. могут себе позволить единицы застройщиков, и не все могут затем реализовать там рентабельный проект, – пожимает плечами директор риелторской компании «Респект» Виктор Нейман. На вторичном рынке традиционно существует нехватка качественного жилья, за последние годы произошло обновление, но разрыв не удалось миновать. С началом кризиса многие застройщики чувствовали себя неплохо. Люди стремились изъять деньги из банков и вложить в недвижимость. Но распродавая жилье, застройщики не начинали новые стройки, и теперь последствия этой паузы сказываются на состоянии рынка недвижимости. Я полагаю, что в 2011 году цены вырастут на 15-20%».

«На сегодня на территории Ростова практически не начато ни одной новой стройки, утверждает директор дочерней структуры ЗАО «ИНТЕКО» – риелторской компании «Магистрат-Дон» Павел Корчуганов. Заканчивается то, что начато, и застройщики допродают то, что осталось. На первичном рынке ликвидные квартиры 1-2 комнатные, небольших площадей становится найти все труднее. Это подтверждают и те клиенты, которые получают банковские кредиты. Они не могут найти то, что хотели бы купить на первичном рынке. Все это может привести, и, собственно, уже приводит, к дисбалансу спроса и предложения, а впоследствии – к росту цен. Ипотека, конечно, расширяет возможности, это активный инструмент, но увеличивая спрос, возможен дефицит. И 2011 год может это подтвердить».

«Нехватка жилья, особенно эконом-класса, наблюдается не только в Ростовской области, но и в Волгоградской области, в Краснодарском крае. Причина кроется не столько в отсутствии предложений на первичном рынке недвижимости, сколько в низкой покупательской способности населения. К сожалению, невысокий уровень средних зарплат лишь подчеркивает недоступность жилья. Поэтому роста цен на вторичное жилье вряд ли можно ожидать, комментирует Лариса Сулацкая, управляющая филиалом «Ростовский» банка «ГЛОБЭКС». На наш взгляд, решение жилищных проблем – это государственная задача, которой в последнее время уделяется много внимания. И банки, и застройщики заинтересованы в продвижении ипотеки и удешевлении жилья. Необходима общая программа, но обязательно – при поддержке администрации».

«Темпы ввода жилья в этом году, также как и в прошлом, остаются невысокими. Их снижение объективно и обусловлено замедлением темпов строительства начатых объектов (в связи со снижением доступности кредитных ресурсов для строителей и девелоперов), а также снижением уровня покупательской активности в сегменте новостроек. Сейчас строительный рынок поддерживается государством. Это способствует его более динамичному восстановлению, но для роста динамики ввода жилья потребуется время, ведь экономический кризис негативно повлиял на объемы закладки новых жилых объектов, активности в рамках определенной части текущих строек. Заемщиками Ростовского регионального операционного офиса ВТБ24 в последнее время неоднократно отмечался дефицит предложений доступного жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке. Мы считаем, что повышение спроса на ипотеку отразится на цене на недвижимость. Ряд партнеров-застройщиков планирует повысить цену, но на сколько – точной информации мы предоставить не можем, высказывает свое мнение Евгения Власова, и.о. управляющего Ростовским региональным операционным офисом ВТБ24. Решением в поддержке застройщиков могут стать совместные партнерские программы по предоставлению кредитов на стройку на льготных условиях с последующей продажей квартир с помощью ипотеки».

По прогнозам Андрея Шумеева, положительных сдвигов в развитии строительного рынка можно ожидать, когда в городе начнут с аукциона продавать земельные участки под застройку многоквартирными жилыми домами. Основной проблемой для развития новых территорий города является его недостаточная обеспеченность водой. Строительство водозабора в Дугино, позволит пустить в оборот земельные участки в жилых районах Левенцовский, Декоративные культуры, микрорайоне севернее улицы Орбитальной.