Обзор рынка вторичного жилья (сентябрь 2010)

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.Средняя удельная цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в сентябре в Ростове-на-Дону составила 49 тысяч 629 рублей, что на 335 рублей выше аналогичной цены в августе. Общее изменение цен на квартиры составило 0,68%.

Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 1015 руб./кв.м (~2,05%), можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца – так как изменение средней не превышает показателя погрешности, нельзя утверждать, что цена предложения на вторичном рынке выросла.

Рис. 1. Динамика изменения средней удельной цены предложения изолированных квартир
на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м
(аппроксимация полиномом 5-го порядка).

Средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону – номинальная цена – на графике (Рис.1) представлена в виде красной линии. Синяя линия отражает среднюю удельную цену, скорректированную на показатель инфляции, – реальная цена – (в ценах января 2002 года), в качестве которого был выбран индекс потребительских цен (ИПЦ). ИПЦ является одним из основных показателей инфляции и отражает изменение цены в процентах товаров, составляющих потребительскую корзину. Источник данных: Федеральная служба государственной статистики.

Скорректированный показатель цены применяется в ходе принятия инвестиционных решений. На графике видно, что рост номинальных цен с января 2002 года по сентябрь 2010 составил 496,29%. Однако, при учете инфляции, в реальных ценах рост составил 259,29%. То есть если бы инвестор сделал вложение в недвижимость в январе 2002 года, то к сентябрю 2010 года инфляция съела бы почти половину его дохода.

Также на графике показаны средние, полученные путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 5-го порядка. Данная линия не является прогнозом, а показывает траекторию, по которой развивался рынок на протяжении последних восьми лет.

Для получения более информативной картины динамики изменения средней удельной цены предложения были рассмотрены данные показатели, начиная с момента пика показателя цены 1 квадратного метра – сентября 2008 года:

Рис. 2. Динамика изменения средней удельной цены предложения изолированных квартир
на вторичном рынке Ростова-на-Дону с сентября 2008 года, руб./кв.м
(аппроксимация полиномом 2-го порядка).

На данном графике (Рис.2) хорошо заметна наметившаяся тенденция роста показателя средней удельной цены в период последних нескольких месяцев. Однако преждевременно говорить, что данная тенденция является систематической. По результатам нескольких месяцев нельзя говорить о тенденциях рынка. Наиболее вероятным развитием событий является «умеренно оптимистичный» сценарий. В рамках данного сценария можно предположить небольшой стабильный рост, обусловленный ростом реальных доходов населения, снижением доли безработных и оживлением банковского сектора экономики. Такой сценарий как раз и реализуется на данный момент на рынке недвижимости, что следует из графика индексов цен:

Рис. 3. Номинальные и реальные индексы удельных цен предложения на вторичном рынке
Ростова-на-Дону (с сентября 2009 года).

График показывает, во сколько раз цена предложения в рассматриваемый период больше цены предложения в базовый период (сентябрь 2009). Можно заметить, что, несмотря на определенные колебания, за последний год номинальная цена предложения 1 квадратного метра на вторичном рынке выросла на 2,25%. Однако при рассмотрении реального индекса цен видно, что темпы роста рынка недвижимости на данный момент ниже темпов роста инфляции, что следует учитывать при принятии инвестиционных решений.

Индекс средней удельной цены предложения на вторичном рынке города Ростова-на-Дону составил 1,0068 по отношению к предыдущему месяцу и 1,0262 по отношению к декабрю 2009 года (Рис.4).

Рис. 4. Номинальные и реальные индексы удельных цен предложения
на вторичном рынке Ростова-на-Дону.

Для построения более информативной картины формирования индекса средней удельной цены в сентябре была проведена дифференциация выборки по районам города и построен соответствующий рейтинг:

Рис. 5. Темпы прироста средней удельной цены предложения 1 кв.м жилья
на вторичном рынке за сентябрь, %.

Рис. 6. Темпы прироста средней удельной цены предложения 1 кв.м жилья
на вторичном рынке за август, %.

Из графика видно, что в сентябре наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика: цены предложения снизились, например, в районе Болгарстроя (-11,59%), Сельмаша (-5,89), Нахичевани (-5,35) и в Центре (-5,22); в остальных районах наблюдался рост: Орджоникидзе/Аэропорт (11,92%), Чкаловский (9,52%), Александровка (7,84%), Темерник (6,58%), СЖМ (3,78%); ЗЖМ (1,62%), Военвед/Стройгородок (1,37%), Каменка/Зоопарк/РИИЖТ/Ленина (0,35%).

Стоит отметить, что высокие колебания в данном случае вызваны как изменением структуры выборки (для расчетов были использованы данные только по вновь поступившим за месяц заявкам), так и процессами саморегуляции рынка. Если рассмотреть аналогичный график за прошлый месяц (Рис. 6), то видна кардинально противоположная картина: те районы, где цена предложения в августе снижалась, в сентябре она росла, и наоборот. Данная ситуация обусловлена тем, что рынок корректируется после крупного роста или падения в отдельных районах в предыдущем периоде.

Для более точного отображения процессов, произошедших на рынке вторичной недвижимости за последний месяц, было произведено укрупнение типов жилого фонда (Рис.7).

Рис. 7. Динамика средней удельной цены предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки за период
с сентября 2009 по сентябрь 2010 г., руб./кв.м.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней удельной цены предложения 1 кв.м, в сентябре предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (51 049 руб./кв.м).

Средняя удельная цена предложения в кирпичных пятиэтажках составила в сентябре 49 980 руб./кв.м.

Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 47 952 руб./кв.м, а в пятиэтажных панельных домах – по цене 44639 руб./кв.м.

В рамках анализа вторичного рынка недвижимости также были проанализированы цены предложения в разрезе 1-2-3–комнатных, гостинок и коммуналок.

Рис. 8. Динамика изменения средней удельной цены предложения жилья на вторичном рынке
с дифференциацией квартир на 1-2-3 комнатные,
гостинки и коммуналки, руб./кв.м.

На графике видно, что за последний месяц лидером роста можно считать гостинки. За сентябрь прирост средней удельной цены предложения 1 кв.м в гостинках составил 8,43%, на втором месте коммуналки – 4,81%. По мнению специалистов рынка недвижимости, такой заметный рост именно гостинок на фоне общерыночной стагнации обусловлен подписанием распоряжения о распределении субвенций в объеме около 3 миллиардов 33 миллионов рублей, поступивших в областной бюджет из федерального бюджета, предназначенных для обеспечения жильем ветеранов, вставших на квартучет как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Именно гостинки являются основными объектами, рассматриваемыми в качестве покупки данной группой участников рынка недвижимости

Конъюнктура предложения квартир на вторичном рынке

Анализ конъюнктуры предложения на вторичном рынке г.Ростова-на-Дону в сентябре показал, что в целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Структура предложения квартир в разрезе материала постройки

Анализ предложения квартир в разрезе материала постройки показал (Рис.9), что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за сентябрь квартиры в каркасно-монолитных домах занимают 5,88% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 33,45%, квартиры в кирпичных домах – 60,67%.

Рис. 9. Структура предложения в разрезе материала постройки, %.

Структура предложения квартир в разрезе жилого фонда

Из графика (Рис.10) видно, что наибольшее количество квартир, предлагаемых к продаже в сентябре, относятся к улучшенному типу жилого фонда (70,31%), 19,8% от общего числа продаваемых квартир – хрущевки, 7,57% – сталинки, 2,33% – квартиры в домах дореволюционной постройки.

Рис. 10. Структура предложения квартир в разрезе типов жилого фонда, %.

Структура предложения квартир в разрезе количества комнат

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат (Рис.11) показывает, что на первом месте в сентябре находились двухкомнатные квартиры (29,29%), второе место занимают трехкомнатные квартиры (26,05%), на третьем месте однокомнатные квартиры (22,69%), далее рейтинг продолжают комнаты в коммунальных квартирах (11,4%), гостинки (6,84%) и многокомнатные квартиры (3,72%).

Рис. 11. Структура предложения квартир в разрезе количества комнат, %.

Структура предложения квартир в разрезе районов города

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за сентябрь показало: первое место занимает ЗЖМ – 25,57%, на втором месте Центр – 21,85% от общего объема заявок о продаже, и на третьем СЖМ и 14,05%. Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (0,72%).

Рис. 12. Структура предложения квартир в разрезе районов города, %.

Рис. 13. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложения квартир, %.

Как видно из графика, структура предложения в сентябре похожа на структуру в августе, изменения в структуре не являются значимыми.

Таблица 1. Показатели средней удельной цены предложения.
Сентябрь 2010.

*Индекс Титул-Рантье разработан компанией «Титул», показывает размер дохода в месяц в % от использования купленного жилья при условии сдачи его в найм (аренду) и рассчитывается по следующей формуле:

**Титул-доходность (коэффициент превышения доходности недвижимости над доходностью ср.банковского депозита):

Рассчитывается следующим образом: средняя стоимость найма (аренды) в месяц данного сегмента недвижимости делится на среднюю цену предложения данного сегмента жилья, умножается на 100%. К этой сумме прибавляется темп прироста (в %) данного сегмента жилья за данный месяц, и все это делится на среднюю ставку доходности по долгосрочным банковским рублевым депозитам (1/12 годовой ставки).

Таблица 2. Индекс цен.

Таблица 3. Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Сентябрь 2010 г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

Квартиры в домах панельной постройки

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Обобщенная выборка

Евгений СОСНИЦКИЙ, Николай МАКАРОВ,
Компания по управлению недвижимостью «Титул».
Тел.: (863) 290-78-78