Обзор рынка вторичного жилья (август 2010)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в августе в среднем по городу составила 49 тысяч 294 рубля, что на 863 рубля выше аналогичной цены в июле. Общее изменение цен на квартиры составило 1,78%...

9 сентября 2010, 12:30 4 669

1 комментарий

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.При первой методике расчета средней сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры. При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире – снижение данного показателя за отчетный месяц составило 0,53%.

Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 741 руб./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку изменение средней не превышает показателя погрешности.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир на вторичном рынке
Ростова-на-Дону, руб./кв.м (аппроксимация полиномом 2-го порядка).

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 кв.м жилья
на вторичном рынке за август, %.

Из графика видно, что в августе наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика: больше всего цены предложения снизились в районе Темерника (-8,13%), Александровки (-5,91%), Орджоникидзе/Аэропорта (-4,76%), Чкаловского (-2,54%), Болгарстроя (-2,02%). В ряде районов наблюдался рост: Нахичевань (0,13%), Военвед/Стройгородок (0,41%), СЖМ (1,07%), Каменка/Зоопарк/РИИЖТ/Ленина (1,92%), ЗЖМ (2,99%), Центр (3,91%), Сельмаш (7,19%). Стоит отметить, что высокие колебания в данном случае вызваны изменением структуры выборки: для расчетов были использованы данные только по вновь поступившим за месяц заявкам.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за август квартиры в монолитных домах занимают 4,41% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 34,76%, квартиры в кирпичных домах – 60,83%, это видно на графике 3:

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в августе,
с разбивкой домов по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за август (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 28,26%, на втором месте Центр – 18,76% от общего объема заявок о продаже, и на третьем СЖМ и 16,48%. Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (1,01%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья
за август, с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в августе 2010 по сравнению с июлем этого же года.

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений
по продаже жилья за август, %.

Как видно из графика, августовская структура предложения похожа на июльскую, изменения в структуре не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в августе находились двухкомнатные квартиры (31,1%), второе место занимают однокомнатные квартиры (26,3%), на третьем месте трехкомнатные квартиры (23,14%), далее рейтинг продолжают коммуналки (9,48%), квартиры гостиничного типа (6,83%) и многокомнатные квартиры (3,16%). Это видно на графике 6:

График 6. Структура предложения по продаже жилья за август, %.

На графике 7 отображается динамика изменения цен на квартиры в домах различного материала постройки за период с января 2002 года по август 2010 года, вне зависимости от местоположения объекта.

График 7. Сравнительная динамика средней цены предложения кв.м жилья
на вторичном рынке Ростова-на-Дону, с разделением по материалу постройки, руб./кв.м.

Средняя цена предложения квадратного метра в августе 2010 года в кирпичных домах составила 48 904 руб., в панельных домах 45 490 руб., в монолитно-каркасных – 56 386 руб.

На графике 8 показана динамика средней цены предложения квартир в разбивке по количеству комнат:

График 8. Сравнительная динамика средней цены предложения жилья на вторичном рынке
с дифференциацией квартир на 1-2-3–комнатные, гостинки и коммуналки, руб./кв.м.

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в августе 2010 года лидером стали квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения которых по городу составила 49 457 руб./кв.м.

Далее рейтинг выглядит следующим образом: на втором месте в августе по уровню средней цены предложения квадратного метра оказались однокомнатные квартиры (48 992 руб./кв.м), за ними следуют двухкомнатные квартиры (47 330 руб./кв.м), далее идут трехкомнатные квартиры (46 911 руб./кв.м), и замыкают рейтинг комнаты в коммунальных квартирах, оказавшиеся в отчетном месяце самыми недорогими (45 760 руб./кв.м).

На следующем графике показана динамика средней цены предложения на квартиры с разбивкой по этажности и материалу постройки дома за период с августа 2009 года по август 2010 года:

График 9. Динамика средней цены предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м, в августе предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (50 703 руб./кв.м). Средняя цена предложения квартир в кирпичных 5-этажках в августе составила 46 305 руб./кв.м. Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 46 135 руб./кв.м, а в 5-этажных панельных домах – по 42 916 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце:

График 10. Структура предложения по продаже жилья в августе,
с разбивкой по этажности и материалу постройки, %.

Наибольшее число квартир в августе предлагалось к продаже в 9-10-этажных панельных домах (36,45%), процент предложения квартир в кирпичных пятиэтажках составил 24,18%, в 9-10-этажных кирпичных домах 26,92%, и в пятиэтажных панельных домах 12,45%.

На следующем графике изображена динамика средней цены предложения кв.м. в квартирах различных типов жилого фонда с августа 2009 по август 2010 года.

График 11. Динамика средней цены предложения 1 кв.м на вторичном рынке,
с разбивкой по типам фонда.

Самые дорогие квартиры в августе (исключая элитные дома, учитывая их незначительную долю в общем объеме предложения) предлагались к продаже в улучшенном жилом фонде – средняя цена предложения 1 кв.м составила 50 592 руб., на втором месте квартиры в хрущевском жилом фонде – 43 827 руб./кв.м, за ними следуют квартиры в сталинском фонде (46 883 руб./кв.м), и самые недорогие предлагались к продаже квартиры в домах дореволюционной постройки (39 832 руб./кв.м).

Следующий график показывает процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце.

График 12. Структура предложения по продаже жилья в августе, с разбивкой по типу жилого фонда, %.

Из графика видно, что наибольшее количество квартир, предлагаемых к продаже в августе, относятся к улучшенному типу жилого фонда (67,17%), 25,04% от общего числа продаваемых квартир – хрущевки, 4,4% – сталинки, 3,38% – квартиры в домах дореволюционной постройки.

На графике 13 изображен прирост средней цены предложения на квартиры с разбивкой по микрорайонам в августе в сравнении с июлем: