Обзор рынка вторичного жилья (июнь 2010)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в июне в среднем по городу составила 48 тысяч 303 рубля, что на 1466 рублей ниже аналогичной цены в мае. Общее изменение цен на квартиры составило -2,95%.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.При первой методике расчета средней сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры. При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв.метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв.метра от стоимости 1 кв.метра в каждой квартире – снижение данного показателя за отчетный месяц составило 1,36%.

Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 795 руб./кв.м (примерно 1,66%), можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку изменение средней не превышает показателя погрешности.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир на вторичном рынке
Ростова-на-Дону, руб./кв.м (аппроксимация полиномом 2-го порядка).

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 кв.м жилья на вторичном рынке за июнь, %.

Из графика видно, что в июне наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика: больше всего цены предложения снизились в районе Нахичевани (-9,98%), Военведа/Стройгородка и Центра (-4%), Орджоникидзе/Аэропорта (-1,62%), СЖМ (-1,45%), Чкаловского (-1,29%), ЗЖМ (-1,21%). В ряде районов наблюдался рост: Александровка (0,03%), Болгарстрой (0,79%), Каменка/Зоопарк/РИИЖТ/Ленина (0,91%), Темерник (5,8%), Сельмаш (13,8%) – стоит отметить, что высокие колебания в данном случае вызваны изменением структуры выборки: для расчетов были использованы данные только по вновь поступившим за месяц заявкам.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за июнь квартиры в монолитных домах занимают 4,23% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 35,14%, квартиры в кирпичных домах – 60,63%, это видно на графике 3:

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в июне,
с разбивкой домов по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за июнь (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 22,99%, на втором месте Центр – 20,48% от общего объема заявок о продаже, на третьем СЖМ и 16,78%. Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (0,66%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за июнь,
с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в июне по сравнению с маем 2010 года.

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений
по продаже жилья за июнь, %.

Как видно из диаграммы, июньская структура предложения похожа на майскую, изменения в структуре не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в июне находились однокомнатные квартиры (29,19%), второе место занимают двухкомнатные квартиры (28,14%), на третьем месте трехкомнатные квартиры (23,12%), далее рейтинг продолжают коммуналки (8,45%), квартиры гостиничного типа (7,27%) и многокомнатные квартиры (3,83%).

Это видно на графике 6.

График 6. Структура предложения по продаже жилья за июнь, %.

На графике 7 отображается динамика изменения цен на квартиры в домах различного материала постройки за период с января 2002 года по июнь 2010 года, вне зависимости от местоположения объекта.

График 7. Сравнительная динамика средней цены предложения кв.м. жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону
с января 2002 по июнь 2010, с разделением по материалу постройки, руб./кв.м.

Средняя цена предложения квадратного метра в июне 2010 года в кирпичных домах составила 49 474 руб., в панельных домах – 45 190 руб., в монолитно-каркасных – 54 267 руб.

На графике 8 показана динамика средней цены предложения квартир в разбивке по количеству комнат.

График 8. Сравнительная динамика средней цены предложения жилья на вторичном рынке
с дифференциацией квартир на 1-2-3–комнатные, гостинки и коммуналки, руб/кв.м.

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в июне 2010 года лидером стали квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения которых по городу составила 49 тысяч 457 руб./кв.м.

Далее рейтинг выглядит следующим образом: на втором месте в июне по уровню средней цены предложения квадратного метра оказались однокомнатные квартиры (48 992 руб./кв.м), за ними следуют двухкомнатные квартиры (47 330 руб./кв.м), далее идут трехкомнатные квартиры (46 911 руб./кв.м), и замыкают рейтинг комнаты в коммунальных квартирах, оказавшиеся в отчетном месяце самыми недорогими (45 760 руб./кв.м).

На следующем графике показана динамика средней цены предложения на квартиры с разбивкой по этажности и материалу постройки дома.

График 9. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки за период
с июня 2009 г. по июнь 2010 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м, в июне предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (51 091 руб./кв.м.). Средняя цена предложения квартир в кирпичных 5-этажках в июне составила 45 975 руб/кв.м. Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 45 466 руб./кв.м, а в 5-этажных панельных домах – по 43 910 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце.

График 10. Структура предложения по продаже жилья в июне, с разбивкой по этажности
и материалу постройки, %.

Наибольшее число квартир в июне предлагалось к продаже в 9-10-этажных панельных домах (37,45%), процент предложения квартир в кирпичных пятиэтажках составил 24,71%, в 9-10-этажных кирпичных домах – 25,48%, и в пятиэтажных панельных домах – 12,36%.

На следующем графике изображена динамика средней цены предложения квадратного метра в квартирах различных типов жилого фонда с июня 2009 по июнь 2010 года.

График 11. Динамика средней цены предложения 1 кв.м на вторичном рынке,
с разбивкой по типам фонда, за период с июня 2009 по июнь 2010 г.

Самые дорогие квартиры в июне (исключая элитные дома, учитывая их незначительную долю в общем объеме предложения) предлагались к продаже в улучшенном жилом фонде – средняя цена предложения 1 кв.м составила 49 453 руб., на втором месте квартиры в хрущевском жилом фонде – 43 666 рублей, за ними следуют квартиры в сталинском фонде (43 018 руб./кв.м), и самые недорогие предлагались к продаже квартиры в домах дореволюционной постройки (41 226 руб./кв.м).

Следующий график показывает процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце.

График 12. Структура предложения по продаже жилья в июне,
с разбивкой по типу жилого фонда, %.

На графике 13 изображен прирост средней цены предложения на квартиры с разбивкой по микрорайонам в июне в сравнении с маем.

График 13. Средняя цена предложения 1 кв.м в различных микрорайонах в июне,
в сравнении с маем.

Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Июнь 2010 г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

Квартиры в домах панельной постройки

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Обобщенная выборка

Алексей ЧУМАКОВ,
САРН,
Компания по управлению недвижимостью «Титул»
Тел.: (863) 290-78-78