Обзор рынка вторичного жилья (март 2010)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в марте в среднем по городу составила 49 тысяч 525 рублей, что на 1649 рублей выше аналогичной цены в феврале. Общий прирост цен на квартиры составил 3,44%.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.При первой методике расчета средней, сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры. При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире – рост данного показателя за отчетный месяц составил 0,33%.

Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 747 руб./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку рост средней удельной незначителен и не превышает показателя погрешности.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир
на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м
(аппроксимация полиномом 2-го порядка).

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 кв.м жилья
на вторичном рынке за март, %.

Из графика видно, что в марте наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика: больше всего цены предложения снизились в районе Военведа/Стройгородка (-11,33%), Нахичевани (-6,78%), Болгарстроя (-2,13%), Чкаловского (-0,71%), СЖМ (-0,58%). В некоторых районах наблюдался рост: Темерник (1,75%), ЗЖМ (3,1%), Сельмаш (3,13%), Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина (5,27%), Центр (5,87%), в районе Орджоникидзе/Аэропорта (6,32%) и в Александровке (12,93%).

В большинстве районов изменения происходили в пределах величины статистической погрешности, поэтому наличие значительных колебаний за месяц не означает значительного изменения цен в этих районах.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за март квартиры в монолитных домах занимают 3,7% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 33,49%, квартиры в кирпичных домах – 62,7%, в блочных – 0,12%. Это видно на графике 3.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в марте,
с разбивкой домов по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за март (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 25,29%, на втором месте Центр и 22,52% от общего объема заявок о продаже, на третьем СЖМ – 16,17%. Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (0,81%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за март,
с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в марте 2010 по сравнению с февралем (график 5).

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений
по продаже жилья за март, %.

Как видно из графика, мартовская структура предложения похожа на февральскую.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в марте находились двухкомнатные квартиры (30,88%), второе место занимают однокомнатные квартиры (25,81%), далее следуют трехкомнатные квартиры (24,31%), коммуналки (8,99%), квартиры гостиничного типа (5,76%) и многокомнатные квартиры (4,26%).

Это видно на графике 6.

График 6. Структура предложения по продаже жилья за март, %.

На графике 7 изображен прирост средней цены предложения квартир с разбивкой по микрорайонам в марте 2010 в сравнении с февралем.

График 7. Средняя цена предложения кв. метра в марте и феврале
с разбивкой по микрорайонам, руб./кв.м.

Для более точного отображения процессов, произошедших на рынке вторичной недвижимости за последний месяц, было произведено укрупнение типов жилого фонда (график 8).

График 8. Динамика средней цены предложения 1 кв.м на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки за период
с марта 2009 по март 2010 года.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м, в марте предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (53 518 руб./кв.м).

Средняя цена предложения в кирпичных пятиэтажках составила в марте 47 421 руб./кв.м.

Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 45 998 руб./кв.м, а в пятиэтажных панельных домах – по цене 43 055 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда.

График 9. Структура предложения по продаже жилья в марте, с разбивкой
по этажности и материалу постройки, %.

Наибольшее число квартир в марте предлагалось к продаже в девяти-десятиэтажных панельных домах (36,38%), процент предложения квартир в пятиэтажных кирпичных домах составил 25,83%, в девяти-десятиэтажных кирпичных домах – 24,6%, и в пятиэтажных домах панельной постройки – 13,18%.

Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Март 2010 г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

Квартиры в домах панельной постройки

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Обобщенная выборка

Алексей ЧУМАКОВ,
САРН,
Компания по управлению недвижимостью «Титул»
Тел.: (863) 290-78-78