Обзор рынка вторичного жилья (ноябрь 2009)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в ноябре в среднем по городу составила 49 тысяч 114 рублей, что на 704 рубля выше аналогичной цены в октябре. Общее изменение цен на квартиры составило 1,45%.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.При первой методике расчета средней сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры. При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире – рост данного показателя за отчетный месяц составил 0,92%.

Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 875 руб./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку изменение средней не превышает показателя погрешности.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир на вторичном
рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м (аппроксимация полиномом 2-го порядка).

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 квадратного метра жилья
на вторичном рынке за ноябрь, %.

Из графика видно, что в ноябре наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика: больше всего цены предложения снизились в районе Болгарстроя (-9,65%), Орджоникидзе/Аэропорта (-9,47%), Военведа/Стройгородка (-5,14%), снижение цен в районе Сельмаша составило -2,45%, в Центре -2,3%, в Нахичевани -1,83%, в некоторых районах наблюдался рост: Чкаловский (1,32%), Александровка (2,38%), ЗЖМ (2,51%), СЖМ (3,77%), Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина (4,58%), Темерник (14,25%).

В большинстве районов изменения происходили в пределах величины статистической погрешности (данный показатель для каждого района см. в таблицах в конце отчета), поэтому наличие значительных колебаний за месяц не означает значительного изменения цен в этих районах.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за ноябрь квартиры в монолитных домах занимают 7,1% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 28,41%, квартиры в кирпичных домах – 64,48%, это видно на графике 3:

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в ноябре,
с разбивкой домов по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за ноябрь (график 4) показало: первое место занимает Центр – 26,52%, на втором месте ЗЖМ – 23,24% от общего объема заявок о продаже, и на третьем СЖМ и 15,76%. Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (0,62%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья
за ноябрь, с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в ноябре по сравнению с октябрем 2009 года.

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по продаже жилья за ноябрь, %.

Как видно из графика, ноябрьская структура предложения похожа на октябрьскую, изменения в структуре не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в ноябре находились двухкомнатные квартиры (34,63%), второе место занимают трехкомнатные квартиры (24,18%), на третьем месте однокомнатные квартиры (24,02%), далее рейтинг продолжают коммуналки (9,05%), квартиры гостиничного типа (5,62%) и четырехкомнатные квартиры (2,5%).

Это видно на графике 6.

График 6. Структура предложения по продаже жилья за ноябрь, %.

На графике 7 изображен прирост средней цены предложения квартир с разбивкой по микрорайонам в ноябре 2009 в сравнении с октябрем.

График 7. Средняя цена предложения кв. метра в ноябре и октябре
с разбивкой по микрорайонам, руб./кв.м.

Для более точного отображения процессов, произошедших на рынке вторичной недвижимости за последний месяц, было произведено укрупнение типов жилого фонда (график 8).

График 8. Динамика средней цены предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки за период
с ноября 2008 по ноябрь 2009 года.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м, в ноябре предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (53 525 руб./кв.м).

Средняя цена предложения в кирпичных пятиэтажках составила 49 978 руб./кв.м.

Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 44 907 руб./кв.м, а в пятиэтажных панельных домах – по цене 42 415 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда.

График 9. Структура предложения по продаже жилья в ноябре, с разбивкой по этажности
и материалу постройки, %.

Наибольшее число квартир в ноябре предлагалось к продаже в девяти-десятиэтажных панельных домах (35,21%), процент предложения квартир в пятиэтажных кирпичных домах составил 28,87%, в девяти-десятиэтажных кирпичных домах – 27,7%, и в пятиэтажных домах панельной постройки – 8,22%.

Таблица 1.

*Индекс Титул-Рантье разработан компанией «Титул», показывает размер дохода в месяц в % от использования купленного жилья при условии сдачи его в найм (аренду) и рассчитывается по следующей формуле:

**Титул-доходность (коэффициент превышения доходности недвижимости над доходностью ср.банковского депозита):

Рассчитывается следующим образом: средняя стоимость найма (аренды) в месяц данного сегмента недвижимости делится на среднюю цену предложения данного сегмента жилья, умножается на 100%. К этой сумме прибавляется темп прироста (в %) данного сегмента жилья за данный месяц, и все это делится на среднюю ставку доходности по долгосрочным банковским рублевым депозитам (1/12 годовой ставки).

Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Ноябрь 2009 г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

Квартиры в домах панельной постройки

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Обобщенная выборка

Алексей ЧУМАКОВ,
САРН,
Компания по управлению недвижимостью «Титул»
(863) 290-78-78