Обзор рынка вторичного жилья (май 2009)

Средняя цена предложения квадратного метра жилья на вторичном рынке в мае в среднем по городу составила 52 765 руб./кв.м, что на 454 рубля выше аналогичной цены в апреле. Общий рост цен на квартиры составил 0,87%.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.При первой методике расчета средней, сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры. При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире – снижение данного показателя за отчетный месяц составило -0,34%.

Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 957 руб./кв.м., можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку изменения обоих средних не превышают показатель погрешности.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом второго порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир на вторичном рынке
Ростова-на-Дону, руб./кв.м. (аппроксимация полиномом 2-го порядка).

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения кв.м. на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке за май, %.

Из графика видно, что изменение цен в районах города было разнонаправленным, с высокой амплитудой, что связано с меньшим, чем обычно бывает в это время года, числом заявок на продажу, причем большинство районов находятся в отрицательной зоне: Нахичевань (-19,76%), Александровка (-8,08%), Сельмаш (-6,35%), Чкаловский (-3,9%), Орджоникидзе/Аэропорт (-3,32%), Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина (-2,86%), Военвед/Стройгородок (-2,14%), Темерник (-0,63%), ЗЖМ (0,61%), Болгарстрой (2,24%), СЖМ (2,78%), Центр (4,13%).

В большинстве районов изменения происходили в пределах величины статистической погрешности (данный показатель для каждого района можно найти в таблицах, приведенных в конце исследования), поэтому наличие значительных колебаний за месяц не означает значительного изменения цен в этих районах.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за май квартиры в монолитных домах занимают 6,4% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 36,3%, квартиры в кирпичных домах – 56,75%, и в блочных 0,56% – это видно на графике 3.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в мае, с разбивкой домов по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за май (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 24,62% от общего объема заявок о продаже, на втором месте Центр – 21,97%, и на третьем СЖМ – 19,19%.

Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (0,42%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за май, с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в мае 2009 в сравнении с апрелем:

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по продаже жилья за май, %.


Как видно из графика, майская структура предложения похожа на апрельскую, некоторые изменения в структуре не столь выражены и не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в мае находились двухкомнатные квартиры (32,95%), второе место занимают однокомнатные квартиры (24,54%), на третьем месте трехкомнатные квартиры (22,97%), далее рейтинг продолжают коммуналки (8,84%), квартиры гостиничного типа (8,13%), и четырехкомнатные квартиры (2,57%).

Это видно на графике 6.

График 6. Структура предложения по продаже жилья за май, %.

На графике 7 изображен прирост средней цены предложения квартир с разбивкой по микрорайонам в мае 2009 в сравнении с апрелем.

График 7. Средняя цена предложения кв. метра в мае и апреле с разбивкой по микрорайонам, руб./кв.м.

Для более точного отображения процессов, произошедших на рынке вторичной недвижимости за последний месяц, было произведено укрупнение типов жилого фонда (график 8).

График 8. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. квартир на вторичном рынке, с разбивкой
по этажности и материалу постройки за период с мая 2008 по май 2009 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м, в мае предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (58 650 руб./кв.м). Средняя цена предложения в кирпичных пятиэтажках составила в 50022 руб/кв.м.

Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 47 312 руб./кв.м, а в пятиэтажных панельных домах – по цене 45 388 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда.

График 9. Структура предложения по продаже жилья в мае, с разбивкой по этажности и материалу постройки, %.

Наибольшее число квартир в мае предлагалось к продаже в девяти-десятиэтажных панельных домах (43,07%), процент предложения квартир в пятиэтажных кирпичных домах составил 22,9%, в девяти-десятиэтажных кирпичных домах 22,69%, и в пятиэтажных домах панельной постройки 11,34%.

Таблица 1.

*Индекс «Титул-Рантье» разработан компанией «Титул», показывает размер дохода в месяц в % от использования купленного жилья при условии сдачи его в найм (аренду) и рассчитывается по следующей формуле:

**Титул-доходность (коэффициент превышения доходности недвижимости над доходностью ср.банковского депозита):

Рассчитывается следующим образом: средняя стоимость найма (аренды) в месяц данного сегмента недвижимости делится на среднюю цену предложения данного сегмента жилья, умножается на 100%. К этой сумме прибавляется темп прироста (в %) данного сегмента жилья за данный месяц, и все это делится на среднюю ставку доходности по долгосрочным банковским рублевым депозитам (1/12 годовой ставки).

Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Май 2009 г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

Квартиры в домах панельной постройки

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Обобщенная выборка

Алексей ЧУМАКОВ,
САРН,
Компания по управлению недвижимостью «Титул»
(863) 290-78-78
www.realtitul.ru