Ценовые метаморфозы

Цены на жилье в Ростовской области продолжают снижаться. Средняя цифра, которую озвучивают игроки – около шести процентов для вторичного жилья и в пределах пяти – для новостроек. Ряд экспертов прогнозирует, что падение сохранится как минимум до лета. Тем не менее уже фиксируются и случаи, когда цена на недвижимость растет.

В начале февраля снижение цен несколько замедлилось. Как показывает мониторинг ситуации, на рынке недвижимости наметилось определенное затишье. Эксперты из компании «Титул» невольно сравнивают его с легендарным стоянием на реке Угре. Все игроки выжидают лучшее время.

«В сложившейся ситуации рынок жилой недвижимости разделился на три лагеря. Первый – это продавцы и покупатели, которые замерли в ожидании. Они просто не знают, как действовать в условиях кризиса, поэтому ничего не предпринимают. Второй – продавцы, которые продолжают продавать, но пока не готовы снижать цену. Это люди, у которых нет кредитных обязательств либо других причин, требующих срочной продажи. Поэтому они спокойно пережидают тяжелые времена. Третий – продавцы, которые оказались в затруднительном положении в связи с необходимостью погашать кредиты. Это категория продавцов готова идти на уступки», – характеризует параметры «великого стояния по-ростовски» менеджер отдела продаж компании «Титул» Екатерина Каракшина.

По данным аналитической службы компании «Титул», вторичное жилье в октябре 2008 года подешевело на 2,77%, в ноябре – на 4,36%, а в декабре – на 5,6%. На практике же цена может снижаться на 15-20% от первоначально заявленной стоимости. Все зависит от ситуации продавца и умения покупателя договариваться, добавляют в «Титуле».

При этом уровень снижения цены демонстрирует зависимость от площади объекта. Трех- и четырехкомнатные квартиры дешевеют быстрее, в то время как одно- и двухкомнатные кризис практически обходит стороной, говорит исполнительный директор Южно-российской гильдии риэлторов и оценщиков (ЮГРОС) Вартан Тикиджи-Хамбурьян. Эксперт говорит, что в наибольшей степени ростовский ценопад затронул элитное жилье – здесь снижение составляет 15-20%.

«Это жилье стоимостью 15-20 миллионов, цена некоторых объектов достигает 60 миллионов. Спрос на такое жилье сейчас падает, что и определяет снижение цен. В то же время отмечается и снижение цен на некоторые категории доступного жилья. Это коммуналки, некоторые виды так называемых сталинок и хрущевок. Цены на них снизились примерно на 5-10%», – отметил Вартан Тикиджи-Хамбурьян.

Итоговое падение цен на жилье большинство экспертов оценивает в 15-20%. Об этом же уровне говорят и в областной администрации. По прогнозам властей, на обвал надеяться не стоит.

«Несмотря на снижение спроса на покупку, которое фиксируется по всем муниципальным образованиям, существенных ценовых изменений не произойдет. Падение цен останется в пределах 10-15%, максимум, который мы прогнозируем – 25%. Но никак не больше этого», – считает замгубернатора Юрий Андриади. Схожую оценку дают и федеральные эксперты.

«В регионах и доля инвестиционного жилья, и жилья, приобретаемого в кредит, традиционно меньше, так что колебания цен стройматериалов менее значительны. Наконец, в регионах больше доля бюджетного жилья, спрос на которое падает слабее, чем на более качественное. Да и кредиты застройщикам получать было сложнее – то есть распродаж объектов по любым ценам, лишь бы расплатиться по кредитам, будет меньше. Таким образом, многие факторы обвала цен смягчаются», – говорит начальник отдела корпоративного анализа Банка «Петрокоммерц» Евгений Дорофеев.

Новостройки сегодня «падают» медленнее и незначительнее. Аналитики «Титула» говорят о снижении на 3,55%. Застройщики выставляют на продажу по сниженной цене несколько квартир или даже этажей лишь для того, чтобы завершить строительство. Это разовые выбросы объектов, констатируют эксперты, поэтому значительное снижение цен носит временный и вынужденный характер. Более того: эксперты считают, что не за горами уже и рост цен. Первые разовые случаи уже отмечаются.

«Нужно учесть удорожание энергоносителей и кредитных средств. Поэтому, полагаю, что наши производители будут продавать меньше, но за большие деньги. Застройщик работает по другим правилам и не имеет возможности оперативно перестроить состав предложения и его объем, так как процесс разработки любого девелоперского проекта – длительный и сложный. Вполне возможно, что какое-то время стоимость жилья будет держаться на сегодняшнем сниженном уровне, но рост цен объективно неизбежен», – прогнозирует заместитель генерального директора концерна «Единство» по маркетингу и рекламе Мария Калашникова.

К слову, региональные власти сегодня разрабатывают комплекс мер по поддержке застройщиков: доля «первички» на рынке должна сохраниться. Иначе вместо плавного снижения цен рынок региона ожидает бурный их рост.

«Резкое уменьшение объемов строительства приведет к резкому росту цен на вторичном рынке. Сегодня три четверти рынка жилья – это вторичка, и нужно такую позицию сохранить или же наоборот, увеличить ввод жилья на первичном рынке», – считает Юрий Андриади.