Несмотря на высокие ставки, востребованность ипотеки только растет. За последний год крупнейшие банки страны побили рекорд и выдали более 2 млн кредитов*. И если с фактом популярности ипотеки поспорить сложно, то способы ее погашения вызывают много разногласий и вопросов.
Одни считают, что ипотека — переплата банку, и ее нужно закрыть всеми силами, как можно скорее. Другие убеждены, что погашать досрочно — не лучшее решение. Кто прав и как действовать, чтобы не потерять деньги и жилье? Отвечает заместитель начальника управления розничного кредитования банка «Центр-инвест» Екатерина Крючкова.
Для наглядности возьмем простую и понятную каждому историю.
Предлагаю — ростовчанка Анна оформила ипотечный кредит в размере 5 млн рублей, под 8,2% сроком на 20 лет. Со временем уровень дохода стал выше, и девушка начала задумываться, стоит ли досрочно погашать кредит?
А стоит ли торопиться с погашением?
Специалист банка «Центр-инвест» Екатерина Крючкова считает, что здесь нужно учитывать несколько факторов.
— В первую очередь нужно начинать с анализа рынка предложений по ипотечным кредитам, — считает Екатерина Крючкова. — Допустим, процентная ставка по кредиту Анны на порядок ниже текущих условий предоставления займов. В этом случае стоит рассмотреть варианты более выгодного использования свободных средств. Например, это могут быть вложения в себя: здоровье, образование, либо же открытие депозита в Банке.
Если процентная ставка выше, более оптимальным вариантом будет досрочное погашение или рефинансирование кредита под более выгодную процентную ставку, если это возможно на данном этапе. Кстати, в «Центр-инвест» программы рефинансирования кредитов всегда под хорошую ставку. При этом Екатерина Крючкова считает: не стоит бояться, что Банк откажет в этом решении. Это право каждого гражданина.
Но, по мнению заместителя начальника управления розничного кредитования банка «Центр-инвест», стоит учитывать несколько факторов.
— Поэтому прежде всего необходимо внимательно читать договор и изучать всё, что сказано о порядке досрочного погашения. Если говорить про наш банк, в «Центр-инвест» нет ни комиссий, ни штрафов за такую процедуру. Мы считаем подобные «санкции» дополнительным финансовым бременем для заемщиков.
Получается, погашать ипотеку раньше времени можно без проблем. Но все-таки непонятно, имеет ли значение то, насколько быстро вы начнете платить: в начале срока или спустя несколько лет? Оказывается, да.
— Проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу, поэтому чем раньше начать досрочно погашать задолженность, тем меньше процентов будет выплачено в итоге, — объясняет Екатерина Крючкова.
При этом абсолютно неважно, кто будет осуществлять досрочное погашение ипотечного кредита — заемщик или созаемщик. В банке «Центр-инвест» объясняют, что оба имеют равные права и обязанности по кредитному договору.
Как выгоднее погашать?
Еще один нюанс, с которым сталкиваются заемщики, это график платежей. Он бывает аннуитетный и дифференцированный. Но если названия еще хоть как-то знакомы заемщикам, то разницу между ними понимают не все.
— Они изначально рассчитываются по-разному, — объясняет Екатерина Крючкова. — Аннуитетный — это равный по сумме платеж в течение всего срока кредитования. При этом по мере погашения кредита меняется его структура, а именно соотношение основного долга и процентов.
У дифференцированного платежа же совсем иная структура. Сумма основного долга одинаковая весь срок, а сумма процентов уменьшается с каждым следующим платежом. Поэтому ежемесячные платежи в начале срока значительно больше, чем при аннуитетном графике, но их размер постепенно уменьшается.
Что из этого выгоднее?
Заместитель начальника управления розничного кредитования банка «Центр-инвест» отвечает, что обе схемы выгодны, если есть возможность погашать долг значительными суммами в начале срока, т. е. погашать досрочно.
При этом погашать можно в любой день месяца — банк не предъявляет никаких дополнительных требований. Но если хочется снизить сумму итоговой переплаты, то все-таки лучше сделать это как можно раньше.
А можно ли частично досрочно погашать задолженность?
Не всегда имеется возможность полностью погасить кредит. Тогда возникает потребность делить платежи. Есть ли такая возможность у ростовчан? По словам представителя Банка Екатерины Крючковой, в «Центр-инвест» нет никаких ограничений в части досрочного погашения кредита, это изначально предусмотрено условиями договора, также нет минимального размера досрочного погашения — заемщик может вносить столько, сколько хочет.
— Но важно учитывать, что в других банках действительно могут устанавливать минимальный размер досрочного погашения, мораторий на погашение не в конкретную дату, штраф за досрочное погашение.
При этом как при полном, так и при досрочном погашении многие оформляют страховку. А можно ли вернуть средства за нее? И как это сделать?
Специалисты обращают внимание, что в их Банке вовсе отсутствует необходимость обязательного страхования. Наличие или отсутствие страховки не влияет на условия предоставления кредита. Если заемщик все же принял решение о страховании, он решает подобные вопросы непосредственно со страховой компанией.
ПАО КБ «Центр-инвест», centrinvest.ru
