Владельцев узаконенных гаражей в центре Ростова начали лишать права собственности. Этого требует ДИЗО

«Факт госрегистрации собственности на объект однозначно не свидетельствует ни о законности его возведения, ни о его относимости к недвижимости», — отвечает Департамент имущества и земельных отношений Ростова владельцам гаражей в кооперативе «Темерник». В нулевых ростовчане, как им казалось, узаконили постройки, но в 2021 году узнали, что городские власти так не считают. Корреспондент 161.RU Александра Шевченко рассказывает, как участников кооператива лишают прав на имущество.

Кооператив «Темерник» — это две площадки в районе переулка Подсолнечного и улицы Текучева. Там 255 гаражей: 135 металлических и 120 кирпичных. Они занимают два земельных участка, кадастровая стоимость которых близка к 100 миллионам рублей.

В 2005–2007 годах владельцам металлических гаражей в кооперативе выдали свидетельства о собственности. В «Темернике» приватизировали все гаражи — и капитальные, и металлические. А после вступления в силу «гаражной амнистии» участники кооператива решили оформить в собственность землю, которая с 1992 года была у кооператива в «постоянном бессрочном пользовании».

Председатель кооператива Игорь Макеев решил первым оформить землю в собственность. Собрал документы, подал бумаги в МФЦ, а 22 октября 2021 года получил отказ от ДИЗО. Со ссылкой на Земельный кодекс ему сообщили, что участок можно приватизировать только в том случае, если на нём стоит капитальное строение, которое находится в собственности, и если его построили до введения в действие Градостроительного кодекса. То есть до 2004 года.

В ДИЗО добавили, что Макеев не предоставил перечень сооружений, находящихся в собственности, и схему расположения участка на кадастровом плане. Указали, что не хватает реквизитов проекта планировки и межевания.

Тогда Макеев провел съемку, размежевал землю. Снова подал документы. И в декабре 2021-го получил второй отказ. В департаменте заявили, что предоставленная схема не соответствует форме, утвержденной Минэкономразвития России, ведь в документе нет информации об охранных зонах. Еще одним поводом для отказа назвали то, что «испрашиваемый участок» пересекает границы расположенного на нём гаража.

Владелец недоумевает: «Как такое может быть?» В фирме — бывшем БТИ, которая провела съемку, Макеева и других собственников заверили, что всё сделано верно. Председатель кооператива вспоминает, как в 2018 году заказывал в том же ДИЗО выписку — топографический план с подземными коммуникациями на весь участок кооператива. И всё тогда было в порядке, границы гаражей не пересекались.

— Ни один гараж на ней никуда не вылазил. Не мог он съехать за эти годы, — иронизирует Макеев.

Другой орган ростовской администрации, департамент архитектуры и градостроительства, проводил топографическую съемку в 2006–2014 годах. По словам председателя, тогда всё тоже было в порядке.

В июне 2022-го владельцы семи гаражей обратились в специальную фирму за оформлением земли. В итоге от администрации пришли аналогичные отказы. Так, в марте 2022 года Макееву отказали, так как «по результатам обследования участка специалистом департамента» гараж оказался не капитальным, а «временным металлическим».

— Как такое может быть, если многие металлические гаражи изнутри выложены кирпичом, есть погреба, подвалы, пол бетонный, бетонная стяжка? — недоумевает председатель кооператива «Темерник». — По определению, объект некапитального строительства можно поднять и малыми силами перенести как ларек. С нашими гаражами так не получится.

Примечательно, что из семи гаражей, собственники которых получили отказы, два — кирпичные. То есть, по логике департамента, должны считаться «капитальнее» металлических.

В 2022 году департамент имущества подал в суд на владельцев металлических гаражей. По словам Макеева, рассмотрение назначили как минимум в отношении четырех собственников — это те, с кем он общается по проблеме. По словам представителей кооператива, о слушаниях узнавали случайно — должным образом никто не вызывал.

В исках ДИЗО сказано, что гаражи зарегистрированы как объекты недвижимости. Но в департаменте считают: в собственность объекты оформили незаконно, потому что они металлические и, как уверены в ДИЗО, поэтому не могут считаться недвижимостью.

«Поскольку спорный объект представляет собой коробку из металлических листов, которые могут быть собраны и разобраны посредством электросварки, оснований считать их объектом недвижимости не имеется. <...> Фундамент может использоваться не только для связи объекта с землей, но и выполнять поддерживающую функцию. Наличие технического паспорта на объекты не может служить основанием для отнесения рассматриваемого имущества к недвижимому. Имущество является недвижимым не в силу оформления прав на него или указания его таковым в иных документах, а в силу объективно присущего ему физического свойства — прочной связи с землей. Факт госрегистрации собственности на объект однозначно не свидетельствует ни о законности его возведения, ни его относимости к недвижимости», — процитирована позиция департамента в одном из судебных документов.

В итоге в декабре 2022 года по двум собственникам — Игорю Макееву и Фатиме Шевченко — Ленинский районный суд вынес решения. Права собственности на гаражи признали отсутствующими.

Представители кооператива говорят, что пока власти подают иски только против владельцев металлических гаражей, обратившихся за приватизацией. Но ростовчане опасаются, что под угрозой сноса — весь кооператив или значительная его часть.

Адвокат Рустам Мухамадеев, который помогал Макееву собрать документы для приватизации земли, считает, что ДИЗО пытается признать гаражи «Темерника» движимым имуществом и исключить из реестра недвижимости.

— Но право собственности было зарегистрировано порядка 10–15 лет назад. Гаражи находятся на земле, предоставленной кооперативу [в постоянное пользование]. Поэтому были основания для отказа в удовлетворении иска из-за истечения сроков исковой давности. 10–15 лет люди платили налоги как за недвижимость, а теперь их лишают права на эти объекты, — отметил юрист в комментарии 161.RU.

Примечательно, что за годы, пока к приватизации гаражей не было вопросов, многие объекты сменили собственников. И нынешние владельцы покупали гаражи, полагаясь на сведения Росреестра, который считал объекты легальной недвижимостью.

— В Ростовском областном суде аналогичные дела несколько лет назад разрешили в пользу собственников гаражей. Непонятно, почему сейчас суд первой инстанции не учитывает практику областной инстанции, — добавил Мухамадеев.

В это же время владельцы гаражей в других ростовских кооперативах спокойно оформляют землю в собственность — даже без документов о приватизации гаражей, уверяют участники «Темерника». Они намерены обжаловать решения суда.

Редакция 161.RU попросила администрацию Ростова объяснить, почему ДИЗО не считает участников кооператива подходящими под «гаражную амнистию» и даже оспаривает права собственности на гаражи. К моменту выхода публикации нам не ответили.